面積和實用面積有甚麼分別?

建築面積Gross Floor Area

根據《建築物（規劃）規例》第23(3)(a)條的定義，一幢建築物的「總樓面面積」是指『在每層樓面水平（包括地面水平以下任何樓面）量度所得的建築物外牆以內面積，連同建築物內每個露台的面積（以露台整體尺寸計算，包括其圍邊的厚度），以及建築物外牆的厚度』。

這包括所有樓層、樓梯和升降機槽的面積，但在一般情況下，停車位、機械房、電力變壓房、垃圾房和其他類似設施的面積，建築事務監督可以根據《建築物（規劃）規例》第23(3)(b)條的規定不予計算。在某些情況下，建築事務監督可行使酌情權，豁免計算用以美化環境和康樂設施所佔的面積，或者批准優惠地積比率，這相當於增加了「總樓面面積」的數值。

上述一幢建築物的「總樓面面積」的定義，主要是為了按照《建築物條例》中的建築管制，用來計算建築物業發展的地積比率。當根據城市規劃或土地契約進行發展管制事宜而引用同一量詞時，對它可能會有不同的解釋。

在物業交易和相關業務中使用一幢建築物的「總樓面面積」來描述樓宇時，一般應遵照《建築物（規劃）規例》的定義。如果要特別包括或不包括任何面積，便應明確說明，以方便理解。

一個單位的「總樓面面積」包括該單位的「實用面積」，加上按比例攤分，它在該建築物內所有公用地方的面積總和中所佔的積份。量度一個單位的「總樓面面積」的方法，與上述一幢建築物的「總樓面面積」的量度方法相似。

實用面積Net Floor Area - 簡稱NFA

實用面積是根據樓宇之建築面積計算出來。當中扣除的項目一般有：－

樓梯
電梯大堂
每層之垃圾房，掣房，電線糟房及水錶房等。

一個單位的「實用面積」提指單獨分配給該單位的樓面面積，其中包括露台和其他類似設施的面，但不包括用地方的面積，例如樓梯、升降機槽、大堂和公共廁所等。這「實用面積」是單位圍牆內所包含的面積，按實際情況量度至外牆的外表面或與相鄰單位共有的分隔牆的中線。該單位與光井、升降 機槽或任何類似直槽、或公用地方的分隔牆，應視作外牆處理，它的整個厚度應包括在內。單位內所有間牆和支柱都應包括在內。

「實用面積」描述以建築物結構為依據，某樓宇的所有權和佔用狀況。因此， 它在一定程度上亦反映了與該樓宇有關的權利和責任。

建築面積／實用面積之勘察及計算

任何建築面積之計算則以發展商入則予屋宇署之圖則及最後批則為依歸。實用面積則應參照香港測量師學會的「量度作業守則」來作出計算。在計算面積上出現疑難，可聘用建築師或測量師代勞。

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