第一次置業, 按揭問題~~(10點)

(1) & (2):
for 70% mortgage:

downpayment = HK$510,000
stamp duty = HK$100
property agent commission = HK$17,000
legal cost = HK$2000
total lump sum cost = HK$529,100.00
monthly mortgage repayment = HK$7,130.21
total interest expense = HK$866,876.04
for 80% mortgage:

downpayment = HK$340,000
stamp duty = HK$100
property agent commission = HK$17,000
legal cost = HK$2000
total lump sum cost = HK$342,100.00
monthly mortgage repayment = HK$7,224.33
total interest expense = HK$878,318.81
for 85% mortgage:

downpayment = HK$255,000
stamp duty = HK$100
property agent commission = HK$17,000
legal cost = HK$2000
total lump sum cost = HK$257,100.00
monthly mortgage repayment = HK$7,275.67
total interest expense = HK$884,560.32
for 90% mortgage:

downpayment = HK$170,000
stamp duty = HK$100
property agent commission = HK$17,000
legal cost = HK$2000
total lump sum cost = HK$172,100.00
monthly mortgage repayment = HK$7,358.02
total interest expense = HK$894,572.73
for 95% mortgage:

downpayment = HK$85,000
stamp duty = HK$100
property agent commission = HK$17,000
legal cost = HK$2000
total lump sum cost = HK$87,100.00
monthly mortgage repayment = HK$7,399.81
total interest expense = HK$899,652.63
Assumption:

mortgage interest rate = 3% per annum
length of mortgage = 30yr (short period is not feasible based on your income)
total interest expense assumes no inflation / deflation



2009-04-06 12:26:30 補充：
it is not difficult to apply for 95% mortgage if you have stable income.

2009-04-07 19:28:52 補充：
If you choose a bi-weekly mortgage payment, you have 26 payments / yr. Hence, you would get 2 more payment than monthly repayment.

Monthly payment = 12 payments / yr
Bi-weekly payment = 26 payments / yr

2009-04-07 19:28:55 補充：
Hence, don't choose bi-weekly mortgage payment

Actually, if you choose to use mortgage insurance for mortgage over 70%, you can't choose bi-weekly repayment.

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1. 如果樓價170萬, 做按揭70%, 即借119萬, 供20年, 利率年息3%, 每月供款5490元。

首期 : 51萬
律師費+厘印費 : 約 5000
地產代理費 : 約17000
未計裝修, 水, 電, 煤氣, 管理費按金: 大約53萬

2. 如果樓價170萬,
做按揭90%,
即借153萬,
按揭保險費4.56萬(總貸款額的2.98%),
供20年,
利率年息3%,
每月供款8738元。

因為供款超過了收入的50%, 銀行不會批, 只可考慮供25年:
所以做按揭90%, 即借153萬,
按揭保險費5.1255萬(總貸款額的3.35%),
供25年,
利率年息3%,
每月供款7498元。

3. 如果做按揭70%, 即借119萬,
無需按揭保險費,
供25年,
利率年息3%,
每月供款6600元。

90%供25年的總供款= 7498x12x25=2249400元

70%供25年的總供款= 5644x12x25=1693200元

即2249400元-1693200元-340000元(首期小付),
即利息多付216200元。

4. 現在申請9成, 很多銀行都肯做, 但係要睇下你搵唔搵到間銀行 估足價 !

希望幫到你, 再有困難, 可幫你轉介給各大銀行的, 請放心, 不會有任何的收費的。

您好，雅虎新建了一個很不錯的關于香港房地產方面的網站，上面有不少租房，買賣房產的信息和常見問題解決方案。

http://www.yahoo-real-estate.info/

祝你好運！

1. 首先係睇你既入息. 自從金融海嘯, 而家銀行收緊左批核, 供款金額最多係入息既45%, 以你月入萬五, 即使你肯每期供1萬, 銀行都唔會批, 入息既45%咁即係話你每月最多既供款就係6750.

2. 銀行會做物業估價, 睇吓你買既物業估價有冇170萬.
如果有:

(1) 如果我想做7成首期, 大約每個月要供多少錢, 首期連雜費要多少錢?

你係做7成首期, 定係做7成按揭? 我估係做7成按揭...(如果首期係3成或以上咁就唔使買按揭保險.)
即係自己比3成, 搵銀行借7成(119萬)
用你每月最多既供款6750黎計, 要供16年左右.(要明白每月供愈得多, 供既年期就會愈短)
雜費? 律師費(搵律師, 搵葉x鄧就係)就7-8仟左右. 咁首期連雜費=52萬有找(如果要比經紀佣金, 約樓價1%, 即係萬7蚊左右, 就另計)(如果你係透過經紀買就要比經紀佣金, 經紀佣金呢家野, 有d人可以議價到低d, 有d人可以比0.6%or更低)
仲有樣野想提, 如果你想慳d利息, 我建議你選擇每2星期供款, 同埋定額供款, 本人覺得咁樣做會比較慳利息且有預算.
(即係如果每月你想供6500, 咁就改成每兩星期供一半既金額)

如果冇:
你既物業170萬, 如果估價只有150萬, 咁7成按揭即係(150x70%)105萬, 即係銀行最多只會借105萬比你, 你就要比埋餘額(170-105=65萬)估價愈低比既首期就會愈高. 比唔到, 就會當你做唔足3成首期, 咁就要比多1份錢, 就係按揭保險...

(2) 如果做9成按揭, 又要多少錢?
做9成按揭, 要比170萬x10%=17萬+幾仟蚊律師費+按揭保險(都要成幾萬蚊...), 咁埋單就要比廿幾萬, 如果你選擇將按揭保險供款咁供, 買既時候係就係會比少左<17,8萬左右就埋到單>. 但就會一係每個月供多左, 一係就供款年期會長左---視乎你有冇定額供款.
按揭保險係d咩? 當你比唔足3成首期, 銀行就會要你買一份按揭保險, 保障銀行收得到你比既首期同3成首期既差額.

(3) 請問７成和９成按揭最後總結的利息，差別是多少?
差距可就大啦!!!
以你供款不變黎計, 7成按揭, 供款6750黎計, 要供16年左右
9成按揭, 供款6750黎計, 要供22年以上啦!!! (仲要睇吓你既按揭保險係批核左之後比, 定係當供款咁一齊供呢!!! 如果係當供款咁一齊供, 仲要再加多幾年......)
6年既差距都差唔多50萬, 你話多唔多?

(4)現在如果申請9成，　容易批核嗎？
咁就真係要睇吓你買既物業到唔到估價個數啦!!! 170萬, 如果估價係170以上, 仲有睇你既收入證明, 如果你份工做左有一年or以上, 我睇基本上都批到.
如果估價係170以下, 你份工做左冇一年, 我唸就會爭d啦.

總結一句---比既首期愈多(係會令你"突然"冇左好多$$), 供就會少d or年期短d, 但比既首期愈少(係就係比少好多$$), 供就會多好多or年期長好多!!!

如果有野睇唔明, 請留言, 希望盡可能幫到你......

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