房屋合約違約

http://www.lookhouse.net/newbb+index.htm(看屋網知識)

買者當心
拉丁文有一句話叫 " Caveat Emptor ", 翻譯成英語是 " Buyers Beware ". 這句話應該是對買房子的人是最好的警語了.

事實上西方社會因為 " Caveat Emptor " 其中意義所傳承下來的商業交易精神, 似乎與東方文化講究誠信與人情的傳統背道而馳, 也造就了我們工作上見到一些中國人買屋不愉快的經驗. 一般來說, 買賣房屋合約用的標準格式是以多倫多地產協會制定的合約為公式, 其內容以促進成交為目的, 所以除了在產權上有重大的問題下買方可以不按時成交, 甚至不成交外, 如果買方因為其他任何因素不願意成交或想延遲成交便算違約, 其結果一般來說是訂金可能因而被沒收. 而賣方如有違約的情況發生, 例如說合約註明該修的地方未修好, 或者是當初合約上保證的電器在成交前驗屋時發現不能使用也未能在成交前修好, 諸如此類違約對整個合約上來說並不屬於 "重大違約", 並不能因為賣方違約在先而造成買方不買的理由, 法律上還是求買方如期交屋. 至於賣方違約而造成買方的損失, 譬如修理費則屬於傷害賠償 (Damages), 由於其數額比較房屋的買價多半微不足道, 故法律不視其為房屋合約中的重大違約項目之一. 我們常作的比喻即是買方在合約中簽署買的是房子的產權 (Title), 而不是洗碗機, 水龍頭等, 所以不能因為洗碗機壞掉或水龍頭漏水等因素而不買房子. 通常遇到此類賣方明顯違約的情況下, 在成交前我們會要求賣方律師從房價中先暫時扣下足夠的費用 (Holdback, 通常是數百元) 直到賣方於成交後馬上履行合約才交予賣方. 一般律師多不願意作 Holdback, 而是要求顧客 (賣方) 馬上於成交前將東西修好, 以免成交後買方又對修理的滿意程度作文章, 增加雙方的不愉快. 以下提供幾個常見的買屋前車之鑑, 供買方參考 :

一, 買屋時常有客戶抱怨, 賣方交屋時給的鑰匙不全, 或是車庫遙控器少給了一個. 如果買的是共管是公寓 (Condominium), 賣方有時只給了一把大門鑰匙, 地下停車場的門卡並沒有移交, 造成買方要自掏腰包到管理處付費或付訂金才能拿到門卡. 實際上, 買方仔細看看自己當初訂下的合約, 一般合約並不會提到賣方需要在交屋時交給買方多少鑰匙或門卡. 按照合約, 賣方也就沒有責任將門卡移交給買方. 如果買方認為成交拿到幾把鑰匙或是幾個門卡或車庫遙控器非常重要的話, 我們建議買方在簽訂買賣契約時特別將賣方必須在買賣交割當天所移交的所有鑰匙等列清.

二, 經常遇到的另一種情況是買了房子搬進去住後才發現洗碗機壞了或水龍頭漏水, 甚至洗衣機使用時太吵, 電燈少了一個, 或車庫門不能完全關閉等. 我們聽到過林林種種的問題要求對方律師行轉達並要求賣方賠償. 事實上, 遇到這些問題由律師行出信要求對方在限時內出面解決的方式多是徒勞無功. 賣方律師對此種信件多半置之不理, 頂多是回封信否認在交割時這些問題是存在的, 也就是說, 他們經常的說法便是, 這些東西原本是好的, 是你們搬進去後才弄壞的. 根據法律, "Caveat Emptor" 這句話的意思便是, 買方在成交前有責任親自檢查產品是否有瑕疵, 否則一但成交後發現產品的問題, 賣方可以不需要負責的. 當然現在這種 "Caveat Emptor" 的精神已經被許多保護消費者的法律所取代, 甚至在市場競爭下也不被商家所採用. 但是對於買賣房屋特別是舊房屋來說, 現今的法律和判例仍然是要將檢查產品的責任賦予買方. 所以我們建議買方在成交前驗屋一定要做好, 否則成交後賣方多半是否認當時問題的存在.

三, 賣方在賣房子時簽約的所有文件上都包括一條其願意負責付所有的水電瓦斯費至成交當天為止. 實際上在成交之前如有已發出的水電瓦斯費未付, 買方律師可以要求由賣方律師從賣價中扣下轉付. 但最後一筆尚未發出的帳單 (Final Bill), 則是靠賣方自己的良心了. 可喜的是現在以多倫多來講, 電力公司和瓦斯公司已經改為民營, 不再有權力將賣方未付的費用轉為由買方負責 (Lien). 所以這方面的問題較之幾年前少見的多.

總而言之, 我們認為買賣房屋的合約, 加拿大法律判例以及法院制度等許多因素, 會造成許多買者在不懂法律的情形下許多無謂的困擾及無奈. 奉勸買方在簽訂合約時要抓住大原則, 也就是在議價時要有所堅持, 這樣從大處著手而不拘小節, 或許在遇到上列所述問題時也能一笑置之了.

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通常房地產不論買賣或租賃,均有三天地保留期限,也就是三天內必須完款簽約;逾期未完款簽約,訂金是會遭沒收的.但因為現在有公平交易法,明文規定消費者的[猶豫期限];而且一般合約書都是屋主或仲介準備,買方只是簽名蓋章,這屬於[定型化契約],而公平交易法亦有明文規定,當定型化契約發生爭議時,應以對方有利地解釋.所以據理力爭,要部分錢回來應無問題.只是注意態度,禮貌,畢竟[和氣生財]嘛!如果對方要求扣一部分,也盡量配合,因為你當初[算一算總價超出預算]也是理虧不是?更何況業務難做,仲介尤其辛苦.坦白說--你是否事後反悔,認為買貴了?如是,更應誠意溝通,請仲介幫你去議價才是.