房客 , 不交房租怎麼辦?

一)遇到房客不付房租
在訂有期限的租賃契約，只要承租人積欠租金達到兩期以上，出租人就可以寄發存證信函，訂定相當期限，催告承租人支付租金。如果承租人仍然不付清所欠的租金，出租人就可終止租約。租賃關係一旦因終止租約而消滅，出租人即可請求收回出租的房屋。

依民法第440條
承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。
租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。

因此，如果承租人遲延支付租金，出租人就可以依據前述規定收回房屋。
出租人應該先以存證信函，定相當期限，"通知(承租人)支付"租金；若承租人仍然不支付租金，承租人可再寄發存證信函"終止租約"，租約一經終止，便可請求收回出租的房子。

(二)房客拒不搬出
定期租賃的租約到期之後，出租人可以依照民法的規定，請求承租人搬出，並收回房屋。如果承租人拒絕搬出，仍然機繼續用房屋的話，就屬於無權占有，並且構成"不當得利"。
出租人除了可以要求承租人返還房屋之外，還可以向承租人請求按相當於每月房租計算的不當得利。如果雙方在租賃契約中有約定違約金，出租人也可以請求承租人"賠償違約金"。

定期租賃的契約訂有期限，在租約屆滿的時候，依據

民法第450條
租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。

如果承租人賴著不走，仍繼續使用該房屋，就構成了"不當得利"。所謂"不當得利"就是，無法律上的原因而受利益，致他人受損害的情形。
當租賃關係消滅，承租人繼續佔有租賃物時，即屬"無權占有"，受有損害的出租人，除了可以請求返還租賃物，還可以請求給付承租房屋的利益。

實務上，是以相當於每月租金的金額，計算不當得利的數額。另外，如果租約中有違約金的約定，出租人可以同時向承租人請求給付違約金。

所以，如果房客拒絕給付房租，建議先以存證信函終止雙方的租賃契約。因為一份定期的租賃契約在期限屆至時，如果房東仍然繼續收受租金，這份契約就會轉成不定期租賃契約；此時，房東是不能任意對出租的房子為任何妨礙房客權利的行為。

然而，在終止契約後又應該怎麼辦？
下一步就是再發一份存證信函告知房客，因為水、電的申請人屬於房東，由於雙方間之租約已然終止，房客對於該房屋在法律上屬於無權占有，房東並無繼續提供水電之義務。所以，在發函後可以向水電公司申請終止供水及供電，以實際上造成房客的不便而達成強制其搬遷的目的，不過，這個方法的前提必須要預先發出前開兩份存證信函，否則可能會遭到房客為強制罪的告訴而吃上官司。
另外，這個方法有一個罩門，就是房客可以在斷水斷電後以自己的名義申請水電，如此一來，房客仍然有水電可以用，就沒有辦法達到強制驅離的目的。

2009-02-21 12:08:23 補充：
不小心用鐵椅把地板括傷

那屬於另一個法律問題。

需要的話再跟我講!

2009-02-24 21:53:50 補充：
有兩個網站給你參考:

http://tw.knowledge.yahoo.com/question/?qid=1305090617181

http://www.laf.org.tw/tw/index.php

存證信函本就可以拒收了！
存證信函本來就只有通的效力
其他的～再法律上一點用也沒有

看來你的房客果然是有一套！
妳覺得～不上法院可以處理這件事嗎？
呼～我感覺似乎有點難ㄟ！

大概是我每天跑法院
所以覺得跑法院也沒啥了不起
只是一般人覺得囉唆
所以不喜歡去

其實～依我看你的狀況
大概不上法院是不能解決事情了！

妳要不要參考我之前提的意見
直接向法院提出訴訟
畢竟上法院不是丟臉的事
一直把事情懸在那邊
妳也會覺得很煩

其實現在網路都有很多訴訟範本
你抄一抄丟到法院就好了
屆時就是等開庭而已

我是之前發言的jessica

不少網友都有提到所謂的存證信函
不過依我的實務經驗來說
存證信函效用實在是很低的！

存證信函不能不接阿!

除非你的地址有所錯誤.

不然應該要放在該區的派出所中由警員去通知

上法院的程序你還是要走到的.只有這種方式才能有公權力執行

法院傳票如果當時他還不出庭.法院有權強制執行的

到時他只要被強制執行.警察就可以到你家將他拘提到案.

所以再麻煩你還是跑一趟的好.

怕麻煩你可以委託律師...但是就要"摳摳"囉

民法第４４０條：
承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。
租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。

租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。


依法條規定～只要他未繳房租達２個月以上
妳就可以發存證信函給他，靠知對方契約已被終止！然後向法院提出租賃契約到期的民法訴訟！等到法院判決確定之後，你就可以向法院申請強制執行，到時警察會到場，將他的東西全部遷出！

不過你要是有向法院公證租賃契約，並有申請強制執行事項時，只要提出他未繳房租之事實，就可以不經訴訟逕向法院申請強制執行，直接請警察來把它的東西遷出。

這也是一般人租屋時，喜歡去法院公證的原因！因為你永遠不知道～妳的房客會不會準時交房租！

有無訂立契約？契約是否還在有效期間？契約約定內容為何？
以上這些會影響要如何處理的方法，以及法律上效果，包括前面幾位大大說要報警處理，但也要看契約，當然如果契約以無效或.....，警察可以處理，如果契約仍有效或有其他糾紛，警察也無從處理。
不小心用鐵椅把地板括傷
那屬於另一個法律問題。
電話常常不接, 而且說話口氣很差
沒有規定房客一定要接房東電話。
一切依法行事吧。

你是怕你太硬對方回來你房子給你亂搞吧
找個時候口氣好一點跟他把話說清楚吧~請他搬走
可以用個好一點的借口請他搬走,盡量別吵架,如果不聽的話,去再去報警吧

2009-02-15 03:23:02 補充：
你合約應該是用制式的吧,那上面的東西應該都知道才對
盡量以和為貴,畢竟對方知道你房子,多結一個仇也不好,
先禮後兵為重點。要到"兵"的時候,如果覺的去警局太硬,找一個中間人幫忙協調
可以去調委會 申請調解,請他們派人來處理

2009-02-18 13:39:22 補充：
不上法院可以去調委會 申請調解,各鄉鎮市公所都有付設,他們會派人來處理你們的事
如果要私了的話,如果你當面跟他談 可能只會使事情弄的更糟,請一位你朋友或是長輩 理性的跟他談一談吧

不管是調委會或是私了,切記別1對1跟他談

先前聽朋友談起,
他們也是租了一棟透天厝給一家人,
後來也是不交房租也不走,
後來就去報案,
說他強佔民宅,
警察會來驅離哦!!

一定要用報案的方式,(也就是開三聯單,有記錄)
不然有些警察跟本就不太理,
開了三聯單有記錄,
他們不敢掉以輕心~
因為他們要做結案的報告~

如果房客不繳房租呢?請警察來趕人阿
態度堅硬一點..請對方搬家嚕!或寄存證
信函給對方吧!