若以契約來說
1.買方違約,在買賣契約書上有寫,若雙方任一方無法履行合約義務,得沒收或加倍返還訂金與對方,所以如果買方違約,你是有權沒收對方以支付的金額的
2.至於與仲介的部分,則記載於委託銷售契約書上
簽訂買賣契約書後,若可歸責於買方的事由,導致無法完成買賣契約時,賣方需支付成交價4％或沒收金額之50％取其低者
所以不可能發生你所謂你收40萬,卻要付仲介40萬的事情發生
舉例說成交1000萬,買方支付40萬元,買方反悔你沒收40萬元,仲介費4％是40萬元,但你只沒收40萬,50％是20萬元,所以取其低者仲介公司得依契約書向你收取20萬元之服務費用
另一個情況,成交一千萬,買方支付200萬元,買方反悔你沒收200萬元,仲介費4％是40萬元,而200萬的50％是100萬元,所以取其低者,仲介公司得向你收取4％也就是40萬之服務費用
3.如果你又另外賣掉是否又要在服服務費用,當然要,在你的想法可能認為是同一間房子,但為何要付兩次費用,但實際上這是兩個案子才對,事實上你也收了兩個人的錢,不是嗎?
建議您在回去翻一下契約書,買賣契約書原則上是一定可以沒收買方支付的金額,除非有什麼但書
委託銷售契約書上,因各家仲介不同,所以服務費收取的方式可能略有出入,但大原則是沒錯的,當然如果仲介沒有跟你簽委託書就又另當別論了
就契約面討論：你因出售房屋簽了二份契約，一份是與房仲的委託銷售的契約，另一份是與買方的買賣契約。
【委託銷售契約】
一、係訂定有關你委託房仲銷售房地的契約，一般皆有約定房仲於仲介買方與你簽訂買賣契約完成時，得向你請求服務報酬。而可請求的服務報酬則按你於簽訂賣賣契約時，同意支付的額度。
二、有些服務報酬細分次給付〈如簽約70%結案30%〉，但縱使買賣契約因買方違約未完成，亦不影響對你的服務報酬請求權。
三、一但此服務報酬爭議進入訴訟程序後，法院常會認為房仲的服務期間，應由委託銷售開始，至買賣交屋完成為止。若因買方違約導致應服務期間縮短，房仲亦因此而節省應服務之成本，而會按節省比例減少服務報酬的額度。
【買賣契約】
一、此契約中明訂買賣雙方彼此的權利義務，包含遲延給付按日的罰則、違約時的沒收或加倍返還、違約者需負擔對方的訴訟費、律師費等等，而房仲經紀人與承辦代書僅扮演見證人及買賣移轉流程的受任人角色，不擔負買賣任一方違約時的連帶債務人。
二、一但買賣契約爭議進入訴訟程序時，法官除審酌應賠償之事實證據，並加以判斷外，當然如認為任一方因違約，所需賠償的金額過大時，當然得依職權酌減，但違約者卻非一定可以降低賠償金額。
上述二種契約雖接續簽訂，但卻彼此獨立。畢竟違約者是買方，而非仲介，房仲並無法保證買賣雙方一定遵守買賣契約，如因此而無收取服務報酬，對業者也不公平。一般情況房仲業者也會斟酌你沒收的金額，來向你請求服務報酬，也沒聽過不管你沒收多少，卻強硬的按契約足額請求。
已上是以契約來討論，契約是生硬的，但人是可討論的，瞭解契約上約定的權利義務，再與對方協調，將有助於彼此。
參考: shadow
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今天不是你賣方片面毀約,而是買方..仲介人員憑哪點跟你收取賣方服務費?再來就是既然買方要片面毀約定金理所當然就是沒收,還要負擔過戶中所產生的費用,還有仲介費
不知道買方是否有押特別約定事項?如果約定事項有例如(貸款不足合約取消等等)如果有,則你(賣方)須無條件退還訂金
但是也很奇怪都已經到完稅了才事後反悔..要是仲介要作手的話,我先付個5萬塊的訂金,你的房屋賣價500萬還跟你收取*4%服務費=20萬仲介還倒賺15萬的差價..太離譜了吧(雖然這個邏輯比較扯)但不無可能
結論就是沒收訂金(委託書上一般都有寫簽訂買賣合約之後,買方毀約則沒收訂金並支付2%服務費(視同成交),賣方毀約則賠償訂金雙倍並支付4%服務費(視同成交)),還有你是不支付4%服務費的
參考: 仲介經驗
11月底透過仲介將房子出售
也已簽約收了訂金和完稅款
但隔了三週後,買方卻以
投資失利無法負擔為由
想要片面毀約...
請問我們能有什麼動作嗎?
當然可以主張契約精神,要求買方履行合約
或是直接沒收已繳交的價金
仲介雖然仍在努力促買方履行合約
但買方似乎認為可以撤消合約拿回所有款項
請問我們能没收所有已付金額嗎?
可以沒收買方已繳交的價金
另外,仲介意思似乎是我們仍要支付
"總價款"4%的佣金..這樣似乎不合理吧
對我們而言..之後若再出售(由同一個仲介)不是等於付了二次?
重點是...我們是被毀約的一方...不應該要承受吧??@@
請達人指點我們能主張的權利好嗎..謝謝
關於買方或是賣方違約
多是收取的違約金由被違約的一方與公司各半
例如:目前買方已繳交三十萬,全數沒收後
你與仲介各收十五萬
針對坂大你的狀況,因為你並無提及有無承作履約保險
所以這樣的違約可能還是需要經過仲介為你疏通
甚至寄發存證信函等等喔~
所以就像上面有人提到
如果覺得這家仲介為你努力及爭取許多的話
除了違約金與其仲介各半外
倘若仲介又幫你找到第二組買方
再付一次仲介費也不為過啊~
畢竟,這樣的景氣與年頭
真的有許多買賣方把買賣不動產當作兒戲
搞得仲介業者做白工
一個小仲介的建議
2008-12-27 10:30:06 補充：
有做成屋履約就不必太擔心了
如果買方不願履約
沒收價金還是應與仲介各半
假設成交價為1000萬
向買方沒收三成款也已經有三百萬了
就算仲介向你收4%也才40萬
你也還有260萬ㄚ
不過像這類案件最後都是經過協調或是訴訟的(不太可能沒收三成款)
因為協調與訴訟期間你不得再轉售他人
所以最好的方法還是與仲介商量
如果違約金收到各半
這樣應該比較合理吧~
總不能你被違約還要自掏腰包付仲介費吧
可是你也不能讓仲介做白工把違約金都給你吧
2008-12-27 10:40:35 補充：
當然當仲介將此違約處理完畢
還是要重新再找另一組買方(重新廣告與帶看,斡旋.....)
賣到你理想的價格後
你也是需要再付一次仲介費的
畢竟這種景氣要找一組買方是很不容易的
所以仲介也是需要重新再服務你一次
既然人家仲介做兩次工當然你就付兩次費用ㄚ~
沒有任何買賣方及仲介希望遇到違約
只是遇到了還是得為買賣方處理
這種金額多寡都是公道自在人心
只是直營店多半會比較硬性規定
畢竟人家的廣告成本費用也比較高
建議你還是盡快與仲介商榷處理違約事宜
然後仲介也才能趁年前買氣盡快為你找下一組買方
問題1......11月底透過仲介將房子出售
也已簽約收了訂金和完稅款
但隔了三週後,買方卻以
投資失利無法負擔為由
想要片面毀約...
請問我們能有什麼動作嗎?
解答1.....
小弟的想法就是
1.你們賣方大發慈悲-全數退還給買方--(世界上應該沒有這樣的人了)
2.你們賣方可以跟買方--談退回金額成數
3.你們賣方全數沒收-其實你們是要這們做的,也是可以這麼做的(建議這樣做)
問題2....仲介雖然仍在努力促買方履行合約
但買方似乎認為可以撤消合約拿回所有款項
請問我們能没收所有已付金額嗎?
解答2....
其實買方沒有任何的立場可以 (撤消合約拿回所有款項)
買方一定是瘋了 還是當做這是扮家家酒
其實買賣不動產算是 以民法 所規範
在買賣雙方簽約後 任何壹方 都不能夠反悔
賣方要保障 買方房子的產權清楚 屋況保固
買方要履行 房子價金 付款要清楚
遇到這樣的買方 我的建議就是 堅持全部沒收
問題3....另外,仲介意思似乎是我們仍要支付
"總價款"4%的佣金..這樣似乎不合理吧
對我們而言..之後若再出售(由同一個仲介)不是等於付了二次?
解答3....其實很簡單一碼歸ㄧ碼.這
次仲介要你們支付服務費4%你們可以說
好ㄚ 先幫我把買方全部支付的金額沒收給我我再給你們4%(當然要沒收的金額高於4%才給喔) (還有沒有全部沒收的話也不用給4%喔 就是辦事不利啦 哈哈哈)
若是都處理好了 還有要賣 就是有成交再付一次也不為過 畢竟仲介公司也有付出阿 該給的我建議還是要給啦
問題4.....重點是...我們是被毀約的一方...不應該要承受吧??@@
解答4..... 就是堅持到底 其實買賣合約書上面都有寫違約罰則
妳也可以打電話去各地縣政府 都有免費的法律諮詢
祝你早日解決問題喔
祝你早日解決問題喔
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現在解約很多, 事實上是可以理解接受的 !
但如果被逼要支付"總價款"4%的佣金?
就無理了, 不能欺人太甚 !
買方想要片面毀約當然可以 !
賣方不需要回應任何問題 & 也不要理會仲介 & 一切照合約執行 & 不要有任何動作.....
被毀約的賣方..不需要支付到 [ "總價款"4%] 的佣金 !
賣方不需要再主張的權利...合約上都有詳細記載
除非你誤上賊船
否則這類事件很多 (會越來越多)
沒什麼好緊張的 !
不要理它也不要給它任何承諾 !!!
千萬不要溝通討論......
馬上寄發存證信函 (連同合約影印) 要求履約按時交屋
共寄4份 & 自己留一份
買方
仲介業務 (sales)
仲介分店
仲介公司 (總公司)
自己留一份
當然這些動作是建立在被逼要支付"總價款"4%的佣金?
一切和氣生財才是正確處理方式 !!
2008-12-24 21:56:08 補充：
其實即使有履約保證專戶
很多仲介公司還是 [早就] 把傭金提領走了
可打電話到銀行確認專戶金額是否有異?
2008-12-25 19:08:47 補充：
既然有人願意提到 合約條款內容
應該說白一點就是:
房仲只負責到 [簽訂買賣契約完成 ] 就要收取買賣雙方的傭金
最重要的 [交屋問題] 丟給買賣雙方
[有一方不交屋]
屋主或買主 白忙一場 視為理所當然 你們之間的事
仲介只 [從旁協助] 訴訟 旁觀者就是
這就是大多數賣屋者的無奈
買方又不是屋主自己找來的.......
2008-12-26 09:11:12 補充：
買賣本來就有風險 買賣成否本就是隨緣 !
不認為有人會 [拿錢] 出來把買賣不動產當作兒戲 ?
又不是免費...有不得已
搞得仲介業者做白工 對買賣者有好處嗎?
應該是大家都 做白工 !
1.可將買方所有以支付金額全數沒收
2.仲介費(4%)可與仲介協商--仲介已完成賣方所托付故需支付服務費
請問我們能有什麼動作嗎?
》主張契約精神照契約進度進行
我們能没收所有已付金額嗎?
》主張契約精神就是------不照契約走就全沒收〈你也相當不願意呀！不是嗎？〉
仲介意思似乎是我們仍要支付
"總價款"4%的佣金..這樣似乎不合理吧
對我們而言..之後若再出售(由同一個仲介)不是等於付了二次?
》就事論事你有吃虧嗎？如果有收入似乎也合理吧！
我們是被毀約的一方...不應該要承受吧??@@
》再換一個仲介也是要服務費！
如果這個仲介值得你信賴就給他處理好了！
互相信賴總是好事
不然就換仲介！不然就服務費多少打折嘛
