社區管委會用問卷徵詢住戶意見是否有法律基礎??

依據公寓大廈管理條例第 31 條規定

區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。

1.首先社區要想以問卷方式確認前次會議決議要項之可行，請先於社區規約內明確定知以昭公信。

2.大會前次決議記錄模糊不清。
依據本條例第 34 條
區分所有權人會議應作成會議紀錄，載明開會經過及決議事項，由主席簽名，於會後十五日內送達各區分所有權人並公告之。
前項會議紀錄，應與出席區分所有權人之簽名簿及代理出席之委託書一併保存。


如果是為社區大眾利益謀福祉之事，當初即應馬上執行讓住戶受益!
既然當時當屆招開區分所有權大會決議之事，一來管理委員會未看清楚決議內容----該罰(罔顧社區住戶權益)，二來未能於該屆將大會所決議之事項貫徹執行----該罰!


第 36 條
管理委員會之職務如下：
一、區分所有權人會議決議事項之執行。
二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。
三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。
四、住戶共同事務應興革事項之建議。
五、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。
六、住戶違反第六條第一項規定之協調。
七、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。
八、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。
九、管理服務人之委任、僱傭及監督。
十、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。
十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。
十二、依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。
十三、其他依本條例或規約所定事項。


第 48 條
有下列行為之一者，由直轄市、縣 (市) 主管機關處新臺幣一千元以上五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：
一、管理負責人、主任委員或管理委員未善盡督促第十七條所定住戶投保責任保險之義務者。
二、管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行第二十二條所定促請改善或訴請法院強制遷離或強制出讓該區分所有權之職務者。
三、管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由違反第三十五條規定者。
四、管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行第三十六條第一款、第五款至第十二款所定之職務，顯然影響住戶權益者。

很多管委會總以為自己有特權枉顧全住戶之利益而貿然行事挾民意基礎以偏概全強度關山，實屬不智!
當委員已經很辛苦了，應讓社區事務管理人正常執行他應執行之工作。
要想以問卷方式爭取大部住戶同意認同管委會欲執行之急迫性之工作本人及為贊同(但至少原則應是管委會全數通過，且後續應於招開大會時作專案向全住戶報告以合法程序追認通過並作成紀錄)
千萬不要以假民意為手段，惡人自有惡人磨的(不論是別有用心之人想當委員或是有心想亂搞社區之人)


2008-12-19 10:12:49 補充：
第 32 條
區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。
前項決議之會議紀錄依第三十四條第一項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。
第一項會議主席應於會議決議成立後十日內以書面送達全體區分所有權人並公告之。

2008-12-19 10:13:13 補充：
所以，在公寓大廈管理條例裡面就已經明白規定了，當住戶對大會決議的內容有異議時便可主張自身權益！
法規上已有很多的約制來告訴我們如何針對不合法作出防範與申訴，只在於自己放棄自己的權益而不自知，等到最後社區的問題愈來愈大再來探究這個「問題點」其實，就我們內行人來看你社區的問題時已成為一個「問題面」了！

2008-12-19 10:13:30 補充：
為什麼我們無法直接很明確的告訴你
所做的問卷調查基礎合不合法？或是是否具有法律基礎？
就在於你的問題內容中就已經有很多可能因不合法而產生的委員身分存在
那麼這些人(未經合法程序取得的委員身分譬如連三屆的主委都是同一人)所執行的問卷調查基礎就算完全依照規定辦理，你覺得所作問卷合法嗎？還是別有所圖？（這我們不清楚，只有妳們住社區的人最清楚）
好
如果什麼都不管，就當作貴社區甚麼都有照規定，甚至作法都有納入規約作考量的前提下：
管委會對社區住戶作問卷（而且還是具名的問卷）在這個具有民意基礎下的問卷調查，為何會無效？當然是有效。因為都已經合法程序制定條例納入住戶規約！

2008-12-19 10:15:44 補充：
我還好啦!

不會因為只有5點而覺得虧不虧

教學相長不是嗎?

況且助人為快樂之本

我還可以多複習法條呢!

管理委員會之職務為區分所有權人會議決議事項之執行，公寓大廈管理條例第３６條第１項第１款定有明文。
所以「社區管委會用問卷徵詢住戶意見是否有法律基礎??」的這個問題，要先看管委會的這個問卷徵詢方法有沒有事先經過區分所有權人會議決議（社區規約規範）。沒有的話，不過是另一個「自作主張、便宜行事」的方法，又何來的法律基礎？

2008-12-19 10:25:00 補充：
問題的爭結應該「區分所有權人會決議有沒有年度、延續」的問題？

答案是沒有。只要它沒有被外力所撤銷或內部自行更動、附設條件，在法律關係上是一直延續而存在的。

換言之！版主社區95年住戶大會所決議的事項，在法理上管委會就是要依法執行和由誰組成管委會沒有關係。當前任因故沒有執行，該決議對後任依然有效。

到下面的網址看看吧

▶▶http://qoozoo201409150.pixnet.net/blog

回收率85%.....同意亦同!....正確的說法是!:已經通過了!.....屬於有效決議!
依民法56條之規定!程序雖有瑕疵!只要達到法定人數!過半數!採多數決!(也有些法官認定沒人出席屬瑕疵部分認定有效當然是較黑心的法官部分)
法源除公寓大廈外!尚有民法56條........及很多判例!如要請求撤銷決議!須在三各月內提出異議!通常不會過!.........

2008-12-19 00:07:20 補充：
【裁判字號】 95,沙小,835
【裁判日期】 960523
【裁判案由】 給付管理費
【裁判全文】
臺灣臺中地方法院沙鹿簡易庭小額民事判決
原　　　告　日光郡社區管理委員會
法定代理人　甲○○
訴訟代理人　丙○○
被　　　告　乙○○
............................

2008-12-19 00:07:40 補充：
被告雖質疑上開會議召開之通知程序及會議記錄之分送程序，惟按公寓大廈管理條例對區分所有權人會議召集程序或決議內容違法之法律效果，並未明文規定，依同條例第一條第二項規定：「本條例未規定者，適用其他法令之規定」，而以公寓大廈之區分所有權人會議之性質觀之，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議係屬多數區分所有權人意思表示 一致之行為而發生一定私法上之效力，

2008-12-19 00:07:54 補充：
與民法總則編社團 法人為規範社員相互權利義務關係而召開之總會決議相似，故公寓大廈區分所有權人會議之決議，宜類推適用民法有關撤銷社團總會決議之第五十六條規定。亦即，如區分所有權人會議之召集程序或決議方法違反法令或章程時， 所有權人得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議，而於 法院撤銷該決議前，該決議仍屬合法有效，對各區分所有權人自有拘束力存在；如區分所有權人會議決議之內容違反法令或章程者，則為無效。

2008-12-19 00:08:05 補充：
而區分所有權人會議是否合法通知全體區分所有權人，應屬區分所有權人會議召集程序之違法，而不屬於決議內容違法為無效之範圍。因之，即令原告召集上開會議之程序有違背法令事由，在被告或其他區分所有權人未依法於區分所有權人會議決議後三月內訴請撤銷該決議前，該決議仍屬合法有效，對被告自具
有拘束力存在，..........

2008-12-19 00:08:43 補充：
應該很清楚了吧!再看不懂就沒辦法了!

2008-12-19 00:11:46 補充：
點數才5點!真是虧大了!

您好，依您的問題，可參考公寓大廈管理條例

第 25 條 區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次。
有下列情形之一者，應召開臨時會議：
一、發生重大事故有及時處理之必要，經管理負責人或管理委員會請求者。
二、經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集者。
區分所有權人會議除第二十八條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視同解任。無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人；召集人任期依區分所有權人
會議或依規約規定，任期一至二年，連選得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，連選得連任一次。
召集人無法依前項規定互推產生時，各區分所有權人得申請直轄市、縣 (市) 主管機關指定臨時召集人，區分所有權人不申請指定時，直轄市、縣(市) 主管機關得視實際需要指定區分所有權人一人為臨時召集人，或依規約輪流擔任，其任期至互推召集人為止。

第 30 條 區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於二日。
管理委員之選任事項，應在前項開會通知中載明並公告之，不得以臨時動議提出。

第 31 條 區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。

第 32 條 區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。
前項決議之會議紀錄依第三十四條第一項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。
第一項會議主席應於會議決議成立後十日內以書面送達全體區分所有權人並公告之。

第 34 條 區分所有權人會議應作成會議紀錄，載明開會經過及決議事項，由主席簽名，於會後十五日內送達各區分所有權人並公告之。
前項會議紀錄，應與出席區分所有權人之簽名簿及代理出席之委託書一併保存。


我認為可召開區分所有權人臨時會議，並通過決議，才有效力

問卷只能作為參考

我的意見提供您參考，若有任何問題，

可以上我的部落格留言，我會儘快回覆

http://tw.myblog.yahoo.com/taiwan-house/

謝謝