居屋銀主盤

我在網上找到一些資料可以比你參考一下，希望可以幫到你！
經房委會出售的居屋是有轉售限制，業主從房委會購入居屋單位，首2年內只可以原價將單位回售予房委會或其提名人。滿2年的居屋，業主可將單位以市價扣除折扣後，回售予房委會或其提名人，如房委會不接納回售單位申請，業主向房委支付補價後，可在自由市場轉售單位，一般稱為居屋自由市場。此外，業主可將單位賣給持有由房委批出購買資格證明書的合資格人士(俗稱綠表人士)，可免補價，一般稱為居屋第二市場。

居屋在第二市場及自由市場賣買時，手續上是有差異，業主在居屋第二市場放售單位，一定要先取得《可供出售證明書》。在自由市場出售單位，業主要收到補價申請認收通知書後，才可簽買賣合約，並在簽轉名契前將補價交予房委會，可透過律師樓交收。

至於補價的計算方法是以十足的市值，乘以當年房委會出售單位時的拆扣率。例如1個居屋單位，當年房委會以40%折扣率售予業主，現在該單位的十足市值200萬元，業主便要向房委會支付80萬元(200萬元X40%)補價。

http://property.hk.msn.com/app/msnHK/article/view.html?articleId=4564&seriesId=93
什麼是銀主貨

「銀主貨」其實是指在按揭期間斷供的物業。當業主拖欠樓宇按揭無力還款，銀行會要求業主將單位以個人名義進行拍賣。如果單位未能成功售出，業主仍然無力還款，銀行便會循法律途徑，根據《物業轉易及財產條例》規定，向法庭申請破產令，收回物業，並將物業於市場上拍賣、出售或出租，即成銀主盤。

銀主盤之法律特點

賣方不負責清理物業內任何雜物；

不准轉名或轉售，除非得雙方同意；

不會撤銷其他已登記的押記或債項；

不得提出有關公司簽名之業權質詢；

一經簽署合約就需要接受業權；

不提供不足夠之業權文件或正本。

銀主盤在法律上的優點

不會欺詐；

不用儲訂；

不用擔心其他押記；

一定不是負資產物業。

銀主盤的買賣過程

購買銀主盤需要注意什麼事項？

因銀主貨涉及不少錢債問題，故買家在購買時，須加倍注意以下幾點：

買家應該親自委託律師查契，確保樓契清晰，是否有僭建或其他產權負債等；

親身到物業現場視察是否有僭建或間隔不符的情況；

購買物業前先找銀行估價，並確定心目中最高價，使買入價更貼市和合理；

查清楚上手業主是否已繳清電費、水費、管理費及差餉地租等，如果有拖欠以上費用時，有關公司可向法庭申請「釘契」。

銀主貨的價錢是否一定較市價低？

未必。銀主貨從業主手上沒收物業後，需要估價再出售，一般需時六至九個月，期間樓價可能已經上升，銀主方面將半年前已估價之物業放售，以致其售價較市價便宜；不過，現時銀主貨的售價已比較貼近市價，因為大部分銀行多聘兩家或以上的估價行作估價，故釐定售價時已經比較貼市。

銀主貨可否以確認人身分購入?

不可以。銀主貨不能以摸貨(confirmor)形式購買，不可作短期炒賣，買家必須有足夠首上會。

銀主貨是否一定「價高者得」呢?

未必。銀主盤未必「價高者得」，因為銀行願意將銀主盤售出與否，除價錢之外，交吉期的長短亦是重要的考慮因素。

在銀主盤出售時，需要按市價出售，通常以拍賣形式進行，以價高者得為主，而款項償還機制分配如下：
http://property.hk.msn.com/app/msnHK/article/view.html?銀主盤需知&articleId=4081&seriesId=93

我對這個問題也很有興趣，借小小地方發問一下，樓主勿怪！
因為我對補地價問題一知半解，所以我想請教 nancy_0606 ，你說「應該己補地價」從何得知呢？假設樓主問的銀主盤是第一手買入(樓主問題無說明是第一手還是二手居屋)，從未轉讓，那應該是未補地價的，對嗎？而你又說「如沒補地價的，是房署包底」，這個我更不明白！居屋第一手價錢不是以市值價折扣來發售嗎？從來都是在轉手時補回地價以貼近市價，除非售回房署才無需補地價，故我不明白包底意指甚麼，可否詳細解釋一下，是房署代付地價嗎？

2008-11-28 10:11:50 補充：
我亦想向 lucalok 網友請益！你說「銀主盤的買賣程序已經完成， 地價亦應於上手業主售樓時補清。即使是居屋，亦不需再補地價。」如我上述假設，業主是第一手從未轉讓，祇因無法繼續承擔按揭導致銀行收樓成為銀主盤，那根本無買賣程序可言，何言完成時已補地價呢？另外「買銀主盤基本上唔需要補地價」是真的嗎？為何買銀主盤不需要補地價呢？上述問題在我腦內已存在多時，希望兩位有識之士詳加指點讓我了解明白，先在此謝過！抱歉佔用樓主的空間，請諒！

應該是已補地價，如沒補地價的，是房署包底（當年第一手價錢）。