租賃契約在銀行抵押權之後房東房子被拍賣房客是否有保障

在買賣不破租賃的原則下，房屋所有權（包括抵押權）的轉換都與房客沒有關係，相關的權力與義務均依照舊約，甚至沒有「換約」的必要性^^
除了簽新約需照新約內容的風險外，同時合約的訂定是在法院查封「後」，會有被法院強制除去的機會^^

一.問：

96年10月但是原房東在3月把房子賣掉,5月通知我換新的房東,

新的房東說要重新訂契約,在我來想新的房東想重新訂契約也

理說當然,但是因為新的房東目前因為貸款繳不出來,要被法院

拍賣,銀行說要點交(抵押權之後定的契約)?

答：

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您好:


1.買賣不破租賃適用5年內未公證，應以原房東到期日96年

10月為主，但若經原房東(明示或默示均可)與你的同意，可

與新房東簽約。

您目前新房東被法拍，而此契約是簽訂在抵押權之後定的契

約，債權人可聲請法院排租，未排租前可租至期限，排租後

您就不適用買賣不破租賃。

而未拍定前期產權則屬於債務人。

2.雖然已經進入法拍程序，且屬於點交的房屋，但於該

法拍屋為拍定前，其產權是屬於債務人。

3.民法第七百五十八條規定：「不動產物權，依法律行

為而取得設定，喪失及變更者，非經登記，不生效

力。」

同法第七百五十九條規定：「因繼承、強制執行、公

用徵收或法院之判決，於登記前已取得不動產物權

者，非經登記，不得處分其物權。」

依其規定指出，不動產物權之變動原因，如係由法律

行為者，非經登記，不生法律上之效力，不以不動產

是否交付為發生要件。

又依土地法第四十三條規定：「依本法所為之登記，

有絕對效力。」

所以，不動產取得所有權之時點，以經由地政機關完

成登記時為準，如此才符合我國土地登記制度的精

神。

另基於強制執行而取得不動產物權者，屬於民法第七

百五十九條規定之範圍，一經法院發給所有權權利移

轉證書，即發生取得不動產物權之效力。

倘非更予處分，則不以登記為生效要件。（最高法院

５６年臺上第 1898 號判例參照）

由此可知，不動產所有權之取得是以登記為生效要

件，未經登記(一般案件)或未經取得權利移轉證書前

(法拍案件)，其所有權仍屬債務人(法拍案件)所有。


二.問：

原先訂的契約是否有效,如果有新的買主是否照原訂契約,要不

然如果要我們搬家我們弱勢的房客,豈沒保障?

答：

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1.可出租，但要告知承租人已進入法拍程序。

未排租前您可租至期限，當法院排租後您就不適用買賣不破

租賃。

2.而點交的時點則以查封時為準，即如果查封時為自住

點交之情形，並不因債務人日後縱有將房屋出租於第

三人，此法拍案件其點交與否，仍是以查封時為準，

執行法院仍予點交。

3.亦不因債務人日後有出租，及其他日後是否有第三人

占用等情形，而會有所改變。

三.問：

是否可解決我的難題?

答：

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1.要告知承租人已進入法拍程序，否則經拍定後，承租

人可對出租人可提出損害賠償之權利。

2.因未拍定前，即取得權利移轉證書前(法拍案件)，其

所有權仍屬債務人所有。

出租的法拍屋承租人有給付租金給出租人的義務，若

承租人拒絕支付房租，出租人則有對承租人要求給付

租金之權利。


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~~若有其它不明瞭之處，富門再予回答~~


以上回答希望對你有所幫助。

直接說正確的結論
租約訂約日期如果是在設定抵押權日期之後
若拍賣底價已不足以償還銀行貸款時
銀行可以向法院聲請排除租賃權
而法院也會下裁定排除

民法425條：契約期限超過五年未經公證或未定期限不適用。也就是你的組賃契約如果超過五年但沒有公證也沒有定期限，那麼新的所有權人是可以要求返還房屋的。

但如果期限沒超過五年還是可以繼續使用。