丁屋 vs 村屋

丁屋是村屋？村屋不一定是丁屋？

概念上「丁屋」和「村屋」是有所分別，可以說，「丁屋」是「村屋」， 「村屋」卻不一定是「丁屋」。有關分別會影響物業買賣的合法性，村屋 丁屋條例異同須分清。

可建屋的新界土地大致上有以下幾種﹕

舊屋地：一般是指根據1905年批出的集體政府租契內的某些地段， 其用途註明為屋地者，這些屋地一般多在一些傳統鄉村範圍內。在重建前 ，必須向當區地政處申請一份「重建批准書」。因無限制買賣轉讓條款， 故此無「補地價」問題。

舊批地：一般是指政府在1905年後在新界各區理民府（現在的地政處） 以拍賣方式出售的土地，一般會限制樓層不可多於兩層。無「補地價」問題。 不過，政府保管的地契在二次大戰時全部被燒毀或散失，因而令涉及此類土地 的物業出現業權缺陷。

新批地：一般是指政府在六十年代後，以獨立合約方式批出的新界土地， 所有條款均列明於有關的批地合約文件內。
如承批人是根據政府於1972年制定的「小型屋宇政策」，以新界原居民 的男性後人的資格（即所謂「丁」）而申請得來的土地，批地合約內必 定會註明一系列嚴格的「限制買賣轉讓條款」，並訂明承批人必須在完 工後，申請作出「補地價」並取得地政專員書面同意後，才可將這種「村 屋」（即「丁屋」）出售及轉讓。

農地及建屋牌照：是指政府批準新界農地（old schedule lot）業主在其私人 農地範圍內建造屋宇的批准文件。同樣地，建屋牌照內一般載有很多發展限制，例如 建屋位置、樓層數目、樓高、覆蓋面積及用途等。在完成發展後，須申請一張「完工 證」（又稱「滿意紙」），方可出售及轉讓。舊式的建屋牌照（一般指1972年前發出 的）大多沒有「補地價」的限制，只需在取得「滿意紙」後，便可出售或轉讓。 1972年後批出的建屋牌照，大多數是根據「丁屋政策」批出，故此其內容跟丁屋地的新 批合約一樣，必會註明一系列嚴格的「限制買賣轉讓條款」，並訂明承批人必須在完工 後，申請作出「補地價」並取得地政專員書面同意後，才可將這種「村屋」（即「丁 屋」）出售及轉讓。




怎樣分辨村屋和丁屋？

可從地契文件中才可見到。「丁屋」大致上分兩類情況出現：

政府從官地中撥出適合土地，以新批地形式批出（因官地有限，近年已不再見到這種丁屋批約）；
原居民自己提供適合的農地，再申請建屋牌照（俗稱「丁牌」）的方式出現（這種為目前最常見的）。 注意：出售「丁屋」樓花，絕不可以直接用「丁」的名義出售，否則構成違反「建屋牌照」行為，政府有權沒收有關土地。



2008-08-27 13:04:55 補充：
簡單的是村屋可以自由買賣，但丁屋在買賣時，要注丁權問題、向政府「補地價」才可以自由買賣。