想請教這種情況,應該怎樣安排:物業(長命契)

其實不是轉名這麼簡單，正確是由您爸爸轉成只得您一人名，是需重新做樓契，重新估價，再看您的入息多少去做按揭，等同一個新的交易一樣。
香港的樓宇買賣法律是不能隨意轉名就轉名的，而是再全部都成另一交易般去看待及處理，否則就是送契(deed of gift) 形式去做，但若此做法日後賣樓有麻煩，因有很多限制及律師都不會提議您這做法。當然這做法令您的使費可以最少，但就最不提議。
您需先去處理媽媽死亡證的問題，再拿去叫律師替您們註上田士廳，跟著去銀行估價，再問銀行若是您做借款人，拿您的個人資料給銀行作一個初步審批。
那麼爸爸就成為賣方，您就成為新的業主，再重新做個所有的契約。我估您這做法費用連同新的買賣交易來做，最少１萬元左右。
而正確來說不是除名，是將死亡證註上田士廳，但已死亡的業權人同樣有其業權存在的，而不是簡單的除名就除名，凡涉及業權人的變更時，都只能重新如新的交易看待去做，不能以剔除某人名或加某人名，因法律是需清徹去處理業權。

2008-08-29 05:48:47 補充：
因這數天我很忙，未能第一時間回應：
1) 根據香港樓宇買賣的法律，除非以送契形式去處理就可不需涉及一分一毫的樓價轉讓。但因送契後三年來都不能出售此物業，及就算過了三年，日後您賣樓，經紀及律師都不會提議買家買您這間屋，因送契涉及更多複雜性，極不提議以此方式去做。

就算您要平安紙的做法，都要重新將買賣合約、樓契再做過。

2008-08-29 05:55:07 補充：
最終您付出的金錢都是相同。

2) 坦白說，我對公屋條規不熟悉。是否過了資產或多少上限我答不到您，因我不懂就不懂，我不喜歡胡亂作答。

只是以我的角度想，您們有本難念的經，但其實您及您的外子或您們孩子，日後待父母過身後，處理將這間屋轉至您名，那麼您們一家可以搬入去住，而公屋可以仍留給男家的人住。可能我不能公屋如何處理，但簡單看沒有什麼難道的。除非您要公屋的同時，又要私樓，但人不可能貪心的，有得這樣就會失去那樣，世界是很公平的。

2008-08-29 05:59:01 補充：
3) 我覺得您的首要去處理媽媽死亡證，跟著去找律師處理長命契的事，只花數千元，始終問題是要面對及去解決的，不可一拖再拖，而且我不知此情況會否涉及時限的問題，以我理解絕不能拖至20年後您才去將死亡證註上田士廳吧！

我很擔心您其實是否為的是錢的問題，您沒有能力拿出數千元或萬多元去律師樓辦理契約問題？

2008-08-29 06:01:43 補充：
4) 您是沒選擇去做的，針無兩頭利！您唯一可做就是立即去辦理死亡證，跟著找律師處理。

您只能選擇要爸爸層樓，跟著搬去住，而公屋退戶籍留給男家那邊。

您再前思後想，最終只會拖垮大事的！

2008-08-30 03:04:16 補充：
待父親百年歸老那層樓留給您，這只屬繼承遺產，不同送契。

既然您有這樣的煩惱，先去律師樓辦理兩點：
1) 將媽媽的死亡證註上田士廳 (因我都說我怕當中有否時限限制您需多久做此點，因不同契約是有時限的，我始終擔心此點，否則再談如何承繼已是空談)；
2) 叫爸爸立平安紙。

及我建議您最好向律師查問，讓他給您專業意見，這比您問我們而答不到答案為最實際。

1. 現在就找律師除去媽媽的名, 同時加上你的名, 費用不會太貴, 手續詳情你不用理會, 律師自會代辦, 你們只要簽名及付鈔

2. 如果等到爸爸過世才轉你的名, 手續會很煩複

3. 很多人為了省錢而不即時處理遺產問題, 其實日後的費用會更高

2008-08-27 12:57:51 補充：
4. 樓下人兄的考慮比我週詳, 業主轉名會涉及按揭問題, 他的顧慮有道理, 但既然你們沒有按揭, 其顧慮可以不理, 我上文所謂的除名, 用詞可能不夠專業, 但意思簡單不過, 長命契中已去世的業主, 其業權歸餘下在世的業主, 你們提供死亡証及付律師費後, 交給律師處理就可以了, 當中的法律問題及程序, 除非你有興趣了解, 否則可以不理, 正如我們買樓, 不一定要了解大廈的建築結構, 有特別興趣另計

5. 死亡証是必需的, 如果找不到, 可以去入境處轄下的生死登記處申請副本, 你可以在網上預約

6. 我個人認為, 如果你們不打算在三年內出售上述物業, 送契是最簡單及省律師費的做法, 親屬送契有何問題

2008-08-27 13:20:46 補充：
7. 至於公屋戶籍的問題, 很多人誤會以為有私人物業的, 就要退出公屋戶籍, 其實不然, 房署沒有這方面的限制, 但有私人物業有兩方面的影響, 首先是資產問題, 物業是一種資產, 你在填資產入息表時要申報, 如此你的資產容易爆燈, 可能要交倍半/兩倍/巿值租金, 其次是你不可以用綠表買居屋, 不論是一手還是二手居屋

2008-08-28 02:02:13 補充：
8. 衡量過你公屋戶籍的困局, 我收回我上面全部的建議, 你最終是要遷出公屋的, 你可以選擇以綠表買居屋, 如果你想把買居屋的日期推到最後, 可以等父親去世後, 遺產手續未完成前以綠表買二手居屋, 物業轉名的問題暫時擱置, 一旦繼承物業, 你不單要遷出公屋(因為調查時差問題你可以拖一段時間), 而且不能購買綠表居屋, 其實如果你坐擁200萬身家, 我看不到你有何住屋困難, 更找不到讓你繼續亨受平租公屋的理由

2008-08-28 12:15:45 補充：
9. 既然你不是公屋戶主, 排除了以綠表買居屋的可能, 那麼最符合你利益的安排, 應該是物業轉名留到最後一刻, 即你父親過世才以遺產繼承人領受物業, 到時你及配偶(及子女)要退出戶籍, 搬去自己擁有的私人樓住好了, 擁有自住物業, 是大部份香港打工仔的理想, 你仲想點? 在任何情況下立下平安紙都對後人有益, 免除很多無謂手續及律師費