農地被徵收的問題

1.只有政府可以徵收土地,私人及建商都無法徵收土地,只能購買,收購.
2.政府徵收土地必須有正當目的,如都市計畫公共設施用地,高鐵,航空城...等.
3.即使有上述的目的及計畫,也要有預算才會徵收.所以目前全台仍有許多公共設施保留地仍未完成徵收.
4.政府徵收民間土地又分為一般徵收及區段徵收.若是徵收道路用地,屬於一般徵收,高鐵站區土地則是區段徵收.
5.政府徵收土地的價格,以土地公告現值為基準,通常以公告現值加四成左右.但每年徵收加幾成,標準會依地價委員會決議,有時是四成五,有時是五成.
6.民間收購土地則無一定標準,以市場行情為主.只有在收購公共設施保留地,作為捐地抵稅,容積移轉,與政府交換土地時,方是以土地公告現值為主.早些年仍可以捐地抵稅時,收購行情從公告現值之8%至20%不等;近年收購道路用地作容積移轉,則依公告現值,甚至是公告現值加5%, 10%甚至更高均有,視當地供需而定.
7.其它民間私人收購土地,農地,有時亦是"消息及有力人士"先於某政府開發案之前,收購附近土地,以期於開發後寄望地價上漲,則是自由市場決定價格.
8.如果以出售價格來看,一般以售予私人比較好.且政府何時有預算徵收,有時是很難確定的.如桃園南崁新市鎮都市計畫,於民國六十四年左右發布,卻直到近年才完成區段徵收,漫長的三十年等待,讓不少當年投入資金的人等到鬢髮皆白.期間有人因為資金問題而提早脫手,結果只好眼睜睜地期望已久的利益擦身而過.
當然要等到政府徵收土地,或是售予私人,還是要看地主作決定.有時土地是早賣早好(例如行情看壞,現金入袋為安),有時則是因為未來行情看好,而越晚賣越好好.
希望對你有幫助.



2008-08-19 13:38:49 補充：
1.如之前回答所提,政府徵收土地有其目的,如高鐵站區土地,之前多是農業區土地,區段徵收後再作變更.包括站區,附近道路,住宅區,甚至是商業區等.換個例子來說明,農地就像一塊布,住宅區商業區就像作好的衣服.買布和買衣服的錢當然是不一樣的.由農業用地變成住宅區或商業區,中間需要公共設施基礎工程,就像由布料到衣服之間的加工一樣,有成本,所以徵收土地時價格本來就比較低.政府徵收農地是以公告現值加成來徵收.

2008-08-19 14:00:03 補充：
2.建商收購農地,多是以投資角度來看,例如知道某地將有新的都市計畫發布等利多"訊息",在當地收購大筆土地,俟區段徵完成後地價上漲,再出售或興建房屋圖利.因為未完成區段徵收土地變更之前的農業用地價格相對便,但一旦變更為住宅區或商業區地價就不可同日而語,扣除其中的購地成本資金利息,以及由農地變住宅區的土地減少,仍有相當的利潤.

2008-08-19 14:01:27 補充：
3.你有聽過自辦重劃這個名詞嗎?其實就是開發商以收購或是集合多位地主,再來作土地變更的情形.除了農地以外,山坡地,甚至是工業用地,都可以合法方式作個案變更.(如要等政府的通盤檢討曠日廢時)但是變更土地使用,則有其限制,
3.農業用地,應指土地使用分區為農業區之土地,農業區土地裡亦有甲建,乙建..等可供建築之土地.你所謂的400坪農業用地,我不知道其使用分區為何?所以無法給予更詳細的回覆.

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