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八萬五建屋計劃是董建華在1997年度香港行政長官施政報告提出的一項政策。董建華提出每年私人樓宇單位、居者有其屋單位和夾心階層住屋計劃單位供應不少於八萬五千個,希望十年內全港七成的家庭可以自置居所,輪候租住公屋的平均時間由六年半縮短至三年。
這項政策的推出,再加上亞洲金融風暴,使香港樓價一落千丈,普遍私人物業在五年多的時間內貶值七成,很多中產階級成為負資產,香港經濟一片蕭條,直到2003年SARS過後才續漸復蘇。
自中英聯合聲明簽訂後,鄧小平承諾香港五十年不變,香港前景明朗化,經濟穩步上揚。但另一方面,中英聯合聲明限制了香港每年賣地數量,以免港英政府在主權移交前把香港最重要的土地資源賣光,然後把財政儲備帶走。在這樣的背景下,香港對房地產的需求因經濟持續上揚而有增無減,但土地供應則不能增加,造成1990年代的泡沫經濟,地產、股市都屢創新高,香港經濟一片繁榮,很多人透過炒賣股票和地產而致富,金融業和地產業成為香港經濟重要支柱。據統計,香港的整體樓價在1994年1月至1997年10月的高峰期,三年零十個月之間上升了68%。
在高峰時期,一般中檔私人住宅每平方呎要大約七千至八千港元,如果有海景或是高層單位則價格更高,一般中產人士需要持續工作直到退休後才可完成供款。樓價的持續上揚使中下階層難以自置物業,即使是租住物業,租金也連年上升。市面開始出現聲音,要求政府壓抑樓價的升勢,但港英政府礙於中英聯合聲明的土地供應限制條款,未能增加供應。
香港行政會議召集人梁振英指出,八萬五建屋計劃是彭定康任港督的時期開始研究的,但當時受制於中英聯合聲明,未能付諸實行。直到主權移交後,賣地不再受限制,梁振英就向董建華建議推行八萬五建屋計劃。
香港主權移交後,董建華於1997年10月宣讀首份施政報告,提出十項工作計劃,當中「安居」一項中,董建華訂出三大目標:
每年興建的公營和私營房屋單位不少於八萬五千個
十年內全港七成的家庭可以自置居所
輪候租住公屋的平均時間縮短至三年
在1997年,香港政府拍賣了19幅住宅用地,總面積為24公頃;另外批出7幅總面積為16公頃的土地作居者有其屋計劃用途;以及售出3幅總面積為5公頃的土地供私人機構參建居屋計劃之用。
到了1998年6月,由於物業價格大跌,政府暫停賣地直至1999年4月。1998年內政府共賣了10幅住宅用地總面積9公頃;售出3幅總面積8公頃的土地供私人機構參建居屋計劃之用,以及批出7幅總面積15公頃的土地作居者有其屋計劃用途。
在1999年,政府售出16幅總面積15.35公頃的建屋用地及兩幅總面積4.94公頃的私人機構參建居屋計劃用地;將8幅總面積12.54公頃供發展居者有其屋計劃、3幅總面積14.74公頃供發展可買可租選擇計劃、6幅總面積47.93公頃供發展租者置其屋計劃的土地批予香港房屋委員會;並將一幅面積0.9公頃供發展住宅發售計劃的建屋用地批予香港房屋協會。
2000年過後,首批「八萬五」時期興建的單位推出市面,單計2000年度一年內便有98,000個公屋單位落成;私人物業、居屋及夾屋供應也大幅上升。
亞洲金融風暴使香港對房地產的需求下跌,需求曲線向左移;但同時八萬五建屋計劃使土地供應增加,供給曲線向右移,結果造成房地產價格急跌。1997年7月2日,泰銖受對沖基金狙擊,亞洲金融風暴爆發。到了10月下旬,即施政報告發表後不久,對沖基金開始狙擊港股,引發1997年香港股災,以房地產和股市支撐的泡沫經濟爆破,香港經濟由高峰迅速下滑,對房地產的需求也同時下跌,但八萬五建屋計劃卻大幅提高了香港的土地供應。根據供求定律,房地產價格無可避免地大幅下跌。
據統計,香港樓價在1997年10月19日的最高峰後的一年間下跌了一半,其後在1999年反彈兩成,但隨著八萬五時期所興建的樓宇陸續落成,加上種種因素,樓價在其後3年多再下跌超過四成,在2003年8月24日跌至谷底。在這五年零十個月,香港樓價下跌七成。[1]