商業大樓的用途是什麼

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1. 先從政府的角度來說吧 !
你一定聽過秦始皇定都咸陽(今西安附近), 遷移富民集中首都吧 ?! 一個國家最重要的收入就是靠 "稅收", 所以一個政治實體會規劃一些 "特定區域" "特定街道" 讓同一性質的中集中, 美其名為方便居民辦事, 其實是方便繁榮地方或管理相關稅收. 政府通常會將區域分為商一商二商三... 等不同用地, 例如 : 銀行總行只能設在 "商一", 而分行可以設在商二, 店家則設在商三之地, 這樣的集中效果可以使一個地區特色突顯 (例如以前的南京東路幾乎都是貿易公司, 民生東路有許多銀行總部, 忠孝東路則是買賣商品集中區....現在許多銀行總部移至信義計劃區, 豪宅也被規劃在某些地號上...)
2. 從產業角度來看
一個企業要設計, 生產, 行銷, 業務, 服務產品及客戶, 都必須有 "辦公" 的地方, 企業要提供給員工工作的地方, 不然部門與部門之間不便銜接與互動, 所以開立公司的人第一個就想到要租或買一個商用辦公室來運作, 可是他們為什麼不買 "住家" 來讓員工上班呢 ? 這就牽涉到我講的第一點啦, 如果住家所在地屬於住一住二...可能是政府規定 "不能設立辦公室" 的地點, 那種地址不得申請設立辦公室, 就不能開發票.... (雖然仍有許多住辦混合的大樓, 但政府通常希望住歸住, 商歸商, 儘量集中, 對居民而言也比較不會干擾), 若企業開立在比較多公司行號的區域也比較有綜效 (Synergy).
3. 租給誰 ?
從你的生活說起吧 ?! 早上起來刷牙 (黑人牙膏或高露潔公司為了處理全台灣的訂單需要辦公室), 上廁所 (和成牌, TOTO也要有人進出口衛浴設備) 吃早餐 (統一公司有一大堆人要評估商品, 要和廣告公司開會, 廣告公司要向客戶做簡報, 需要美奐美侖的簡報會議室), 看報紙 (自由, 聯合, 中時, 蘋果就需要一大堆位置給記者寫稿, 給編輯開會, 給排版編排, 給攝影 review 照片, 還要空間辦講座... 更不用說他們另外需要一棟棟的大樓做印刷派報的工作...)
嘿! 你要出門啦 ?! (捷運公司, 首都汽車, 捷安特腳踏車都需要有人處理許許多多票務, 採購, 維修, 零件庫存的問題, 不是嗎 ?) 到了工作的地點你打開電腦 (哇! 一大堆軟硬體公司需要有一大堆人賣電腦, 回答問題, 維修, 辦電腦 Show....), 你拿起電話 (哦! 電話公司需要很大的機房設置伺服器空間, 也需要交換機房, 更需要 24 小時一直有人回答問題的客服中心....), 你想起了電費沒繳...(銀行需要許多的前後枱人員服務客戶投資, 理財, 存錢, 保險, 繳費, 貸款, 匯兌.... 等等問題), 喝一口咖啡吧 (鵲巢這類的食品公司進出口的不只是一貨櫃一貨櫃的咖啡或餅干哦 ! 它們的產品多到嚇死你, 又需要一大堆的從業人員坐的位子了....)
你看得累了嗎 ? 揉揉眼睛 (哈哈, 隱型眼鏡公司也需要辦公室啊 ! 他們一下要促銷近視鏡片, 一下要把睛瞳推上市面, 還得跟張紹涵談好廣告角本.....)
累了嗎 ? OSIM 的日本公司有鑑於台灣銀髮族生意特好, 準備多在台灣設幾個聚點, 又有商辦要租出去了....
這樣說明你了解了嗎 ? 所謂的商辦就是企業家為了提供產品或服務給客戶, 僱用員工協助所有事務的處理, 所以需要給員工空間, 台灣因地小人稠, 所以空間只要 "堆畳" 成高樓, 就變成辦公大樓了.
一般而言在台灣, 一個員工在公司大約要用3~6坪的空間(含電梯, 廁所, 茶水間, 座位, 會議室, 訓練教室...的平均) 所以一層 300坪的辦公室大約坐 50~100人很正常, 一棟 20層的大樓有 2000人上班, 也很正常.
他們在大樓裡 : 接/撥電話, 收/發 e-mail, 影印, 傳真, 學習, 觀察, 爭辯, 處理各部門流程業務, 討論問題, 想出解決之道, 與國內外廠商聯絡, 審產品, 議價格, 前瞻未來, 招待客戶, 透過人際互動讓 "利潤" 發生, 讓 "成本降低", 讓人人有工作, 讓大家得到服務和滿足....
你現在看到 HP, NOKIA, LG, CITIBANK, NEC, Phillips, BENQ, Acer, TSMC, UMC.... 等等台商外商有大樓在台灣, 未來, 若青島啤酒一類的陸商也要來台灣投資, 你就會看到很多陸資的商辦大樓了...

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