朋友最近購買一間店面目前租給OK，要購買時朋友有不斷詢問仲介有關房屋租賃年限及租金問題，仲介說屋主有告知承租人房屋要賣隨時可解約，租金4萬。到朋友簽約當天屋主才說合約簽到101年，租金是抵掉扣繳憑單後退稅算一算為4萬元，朋友當時相信當初仲介說的隨時可解約忘了要求先看契約，因此先繳了簽約金後，回家越想越覺得有問題第2天一早即打電話詢問仲介，仲介推說簽約當晚未何沒說，但不是都有審約期嗎？朋友繼要求仲介與屋主談希望將合約時間改短，過了幾天仲介來電說屋主已跟租賃著說好給他6個月時間找屋搬遷，於是才進行第2次繳款，但第2次繳款合約上說屋主要提供租賃契約給朋友，但仲介也推託了幾天才拿來，但朋友一看契約又與屋主說的不同，屋主才說他私下又簽了第2份降租金的約請屋主拿出，他又說他沒有，現在要繳尾款朋友請租賃者在契約移轉上加簽6個月後保證搬遷，租賃者又不願直說照舊約簽，請各位朋友幫幫忙教教現我朋友現在該怎麼做。因為若交了 屋到時租賃者堅持到約滿該怎麼辦，因為現在若原屋主跟他解約要罰錢，但到時交了屋不是就沒原屋主的事了嗎？
請好心的朋友們幫幫忙吧教教我朋友吧感謝不盡
購買房屋時仲介所說的屋主租賃契約與實際不一樣
2008-04-23 1:41 am
回答 (3)
2008-04-23 5:42 am
✔ 最佳答案
仲介業者有時候為了房屋成交..確實會說"謊言"..有時謊言無損買賣雙方權益時還能讓人體諒..但經常有不專業仲介利用欺騙的方式成交..這點非常要不得...仲介說的每一句話都有可能造成
買方誤解而做出錯誤的判斷....
若買賣合約成立...但租賃約又無法排除...會又推給已經收完錢的賣方..這案件的複雜程度令人傻眼...正確的作法應該是如下:
請賣方將修正的新合約(承租6個月..及租金金額多少)3方出面協商(承租方.買方.賣方)以確認
租約的真實性...若無法完成這項附註條款...合約就要屬於無效
因為事先所說的差距太大...仲介與賣方的協調(幾乎沒協調..都在說莫名奇妙的話)
說個笑話:以前曾待過一間太字號房仲業..當時有位"舌燦蓮花的學長"很善於賣屋..但幾乎每間都待不久..原因是經常說的太離譜....有一件土地買賣..隔壁的土地是私有的..但這位學長卻說那塊土地是公園預定地...買方聽了非常高興認為公園尚未蓋..都能將車停放在隔壁...但買不到2個月...隔壁的土地開始施工要蓋新屋...買方非常生氣的跑來店內開罵....店長了解情況後..馬上退還一半仲介費用(折傭)...但買方還是不消氣...繼續罵..認為嚴重欺騙影響他的權益..店長只好將其停職15天..讓事件暫時平息...
所以買屋賣屋都要明確的寫在合約書內..不然事後都會很後悔..這件租賃權的問題..一定要三方再議定合約...不然買後才發現新合約是房租4萬變成2萬..租賃期又沒除去..會很暈...
2016-05-01 9:31 am
哈囉 ! 大大
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2008-04-23 3:24 am
1.民法第四百二十五條
出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。
所以依上述條文,此即所謂的買賣不破租賃契約,你朋友當然可以堅持原契約的效力及所有條文,但就是必須依合約關係租到其所規定的限期.但是若此合約沒有公證且超過五年的期限,亦是可以主張無效的.
2.你朋友所購買的標地與先前仲介公司及賣方所述的都有所差別,不管是取得時效的差異或是租金的價值,都已經影響到不動產的通常效用,這使可以依民法的瑕疵擔保請求減少價金或解除契約.其條文規定如下:
民法第三百五十四條
物之出賣人，對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用,或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。
民法第三百五十九條
買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。
民法第三百六十五條
買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。
前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。
所以在賣方與仲介公司所保證的情形都不一樣時,你朋友是可以依此作為瑕疵的問題而請求減少價金或解除契約之權利的.而如今仲介公司再處理買賣案件成交時,都會依內政部規定出具附上不動產產權屋況說明書,裡面即有(土地建物現況是否出租?)的條文,並會註明是否是現況點交或是點交前排除之情況,而如今你朋友所承購的標第若沒有仲介公司出具的說明書,也沒有當初所擔保的條件,當然可以依民法規定行使權利.
3.建議你朋友可提出的二種方式供賣方選擇:
第一是若可以接受二年契約及減少租金,就請求買價的價金減少,因為在這二年內其相對的租金收益減少,與當初承買時的租金收益預期值有所差別,此部分的損失當然可以要求賣方吸收.
第二是若無法接受繼續承租而想於交屋後即取得房屋使用者,就請賣方出面和承租方溝通並限於交屋前搬離,因為當初仲介的說法就是可以請承租方搬離,所以你朋友提出此主張亦是合理,若是賣方亦不協調者,你朋友是可以依民法解除契約的.
出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。
所以依上述條文,此即所謂的買賣不破租賃契約,你朋友當然可以堅持原契約的效力及所有條文,但就是必須依合約關係租到其所規定的限期.但是若此合約沒有公證且超過五年的期限,亦是可以主張無效的.
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民法第三百五十四條
物之出賣人，對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用,或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。
民法第三百五十九條
買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。
民法第三百六十五條
買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。
前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。
所以在賣方與仲介公司所保證的情形都不一樣時,你朋友是可以依此作為瑕疵的問題而請求減少價金或解除契約之權利的.而如今仲介公司再處理買賣案件成交時,都會依內政部規定出具附上不動產產權屋況說明書,裡面即有(土地建物現況是否出租?)的條文,並會註明是否是現況點交或是點交前排除之情況,而如今你朋友所承購的標第若沒有仲介公司出具的說明書,也沒有當初所擔保的條件,當然可以依民法規定行使權利.
3.建議你朋友可提出的二種方式供賣方選擇:
第一是若可以接受二年契約及減少租金,就請求買價的價金減少,因為在這二年內其相對的租金收益減少,與當初承買時的租金收益預期值有所差別,此部分的損失當然可以要求賣方吸收.
第二是若無法接受繼續承租而想於交屋後即取得房屋使用者,就請賣方出面和承租方溝通並限於交屋前搬離,因為當初仲介的說法就是可以請承租方搬離,所以你朋友提出此主張亦是合理,若是賣方亦不協調者,你朋友是可以依民法解除契約的.
參考: 仲介經驗.民法
收錄日期: 2021-04-26 14:17:55
原文連結 [永久失效]:
https://hk.answers.yahoo.com/question/index?qid=20080422000015KK06670