我想買樓, 可以俾d意見我嗎?

首選係灣仔區,

交通四通八達,處於港岛区中心地帶,食肆同購物都豐儉由人,

租金回報高,灣仔D樓,求才若渴,政府係灣仔区,都做緊重建研究,

大道東近船街有一個己入伙新樓盤,

另外大道東近新街市,都有一個,

還有,星街入邊,星域軒,不過價錢好貴.

樓市見頂?!
我預期樓市中期已到頂及其影響, 原因如下:

1)　在美國減息的環境下，在港地產股仍一厥不振, 反映地產商未來盈利能力不足。

2) 預期聯儲局再減息空間有限, 由於減息會產生通脹及貶值等社會問題, 我相信低息週期最多只能維持到明年初, 否則當失業率上升時, 滯脹及激高通脤(Hyper-inflation)將癱瘓美國經濟。

3) 銀行按揭利息減無可減, 若聯儲局再減息, 本港銀行亦無跟隨的空間。由於銀行息差已進一步收窄, 而存款利息已接近零, 再減按揭息口只會削弱銀行盈利及增加風險。一旦樓市下跌, 負資產及破產數字上升, 而按揭息口又這麼低, 根本抵銷不了壞脹的損失。

4) 收入(Nominal Income)的增長溫和, 但通脹的加幅卻更大, 即實質收入(Real Income)反而減少了, 國民生產總值 (GDP) 亦現在相同問題。試問在實質收入下跌的時候, 樓市憑甚麼大升呢? 相信是投機者的炒賣活動所致。一旦投機者離場, 樓價將一發不可收拾。

5) 用家透支將來購買力入市, 由於害怕未來樓市會再上升, 而現在以高價置業。其實明知道負擔很吃力, 仍硬起心腸買入。若經濟轉差導致裁員或減薪潮的出現, 負資產, 破產及銀主盤定會大量湧現。

6) 再者, 部份地產經紀可能出於自身利益, 鼓勵業主將物業以高價放售, 亦是現在高樓市的幫凶。這也不難明白, 由於08年第1季樓市受次按拖累, 成交量大幅委縮, 他們不得不想盡辦法促成交易, 甚至最近出現非法收受回佣的事件。原因是它們的收入是受樓價影響, 成交價越高對他們越有利。例子: 1個200萬的單位, 代理可收取各1%佣, 共4萬元, 若成功將成交價推高至220萬, 代理便可收取4萬4千元(多10%)。

其次是, 他們會鼓勵用家買樓而不是租樓, 因為買賣比租盤佣金多。例子: 1個200萬的單位, 租金約9000元, 代理可收取各半個月租金作佣金, 共9000元, 若成功將租金推高至1萬元, 代理便可收取1萬元(多10%)。

他們的行為是值得理解的, 不過作為一個精明的買家, 就需要多聽聽地產代理以外的聲音, 然後多作分析, 才可避免買貴樓。

7) 有部份人認為大型屋苑的售價較「硬」, 因為配套設施充足, 可吸引用家, 而且成交量較大, 起參考作用。亦有部份人認為單幢樓的售價較「硬」, 因為成交量較少, 業主們較容易達成共識, 共同提價。總括而言, 大型屋苑的售價較合理, 業主們較難達成共識, 而且配套設施充足。

8) 上文提及低息週期不會亦不能維持太久, 而供樓講的是動輒20年的事。試想想, 當利率回升, 樓價回軟時, 新買家便要接受「高息及負資產」的雙重打擊, 甚為不值。

5) 最後要提出的是, 買家的出價是會改變的, 正如現在的賣家不斷地提價一樣。現在, 很多業主都相信樓市前景一片光明, 最少還有10-20%升幅。樓宇是非流動資產, 當樓市一旦觸頂下調的時候, 我預計會是非常急速, 可能是一個月便有15-25%的跌幅。奉勸業主要在樓市高的時候, 就吐現離場, 不要盲目地等待最好位的出現, 否則可能得不償失。

陳卓華先生, 工商管理碩士
市場推廣經理 (證券)
大華繼顯(香港)有限公司