想買樓, 但首期不足, 有甚麼方法? 短期內要借約 $20萬. 急!

本人想同男朋友買樓
我們的資料如下：
二人月入 : $52000 (已扣mpf)
二人 P LOAN 連分期付款 : $8000
二人月供保險連投資計劃 (絕不會提前提款) : $4000
二人每人每月用約 $9000 (合共約$18000) 包括二人各自負擔自己的家庭
即二人每月, 最多可以淨下 $22000

現時我們的儲蓄只有 5萬 左右
可以問家人借約 12萬

因拍拖十多年, 想置業, 故近日看一些 200萬 至 300萬的樓 (主要係因係要住近我的家人 [家有長者]),
供款的問題不大, 因為我們都算是公務員, 故份工都算隱定,
亦計過借九成半, 買一層 $260 萬,
供20年, 利率 4%, 每月還 $14967 ;
若供25年, 則每月還 $13037.

故銀行應該會批, 而我們都有能力供款.

但最大的問題是, 我們的首期不足,
若買一層 $260 萬的樓
代理費要 $26000, 厘印要$39000, 律師費約$5000,
落訂, 應該最少都要一成, 即 $26 萬. (雖然做 95%按揭, 但好似要拎出來先)
簡單裝修搬運 約要$5 萬.
咁加加埋埋最少要 $38 萬

咁就算用晒我地D錢, 再問屋企人借, 都係得 $20 萬左右
要揾多 $20 萬左右先夠 (當中的 $13萬可以在取得銀行按揭貸款後還款)

請問有無咩方法可以在買樓前借到 $20 萬?
我諗過循環貸款, 但好似太高息.
如果我向銀行借私人貸款,
又會否影響我做按揭的批核?

希望各位有識之士幫幫本人 , 感激萬分! 謝謝!