四人家庭, 二房單位換三房單位的穩當做法

恕我直接，您是住港灣豪庭，記憶所及，當初開買兩房的只需140多萬。銀行網上估價比真的向銀行索取口頭估價會偏低，所以若您想放樓，應該先向銀行作一個免費的口頭估價，再查看以下網頁的成交作比較後才開價：
http://www.centadata.com/ptest.aspx?type=3&code=EEPPWPPEPS
先計算您們的收入最高可借款多少？
因基本銀行的每月供款額是從您們的薪金一半為最基本的要求，即是說您們最多只能每月還$28,000。
而樓價即是約720萬。當然您不要買太貴的樓，假設三房約400萬為限。*不計全新樓的價錢，因一般這價錢您是買不到。
以現時大銀行的P為5.75%，借款額達150萬以上是P-2.75%計，即利率是3%。
+ 假設賣出價 : $2,200,000
- 按揭餘額 $1,000,000
+ 現金 $200,000 (金錢的代號是M，即MILLION，而不是K，K是用來表達薪金的，即是您有0.2M)
- 以樓價400萬的3成首期為$1,200,000
- 賣出 1%佣金 約 $22,000
- 買入 1% 佣金約 $40,000
- 賣出律師費約 $5,500
- 買入律師費約 $10,000
- 買入的厘印費 約 $90,000 (400萬是2.25%計)
- 什費 (如管理費按金、水電煤按金等) 約 $10,000
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餘下約 $22,500
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您可參看下列的印花稅計算：





代 價 款 額 或 價 值

收 費


超 逾

不 超 逾
.


.

$2,000,000
$100


$2,000,000

$2,351,760
$100＋ 超 逾 $2,000,000 的 款 額 的 10%


$2,351,760

$3,000,000
1.5%


$3,000,000

$3,290,320
$45,000＋ 超 逾 $3,000,000 的 款 額 的 10%


$3,290,320

$4,000,000
2.25%


$4,000,000

$4,428,570
$90,000＋ 超 逾 $4,000,000 的 款 額 的 10%


$4,428,570

$6,000,000
3%


$6,000,000

$6,720,000
$180,000＋ 超 逾 $6,000,000 的 款 額 的 10%


$6,720,000

.
3.75%

即是說您最盡只能買400萬的樓，但已沒錢作額外的裝修，記著是要投放3成首期，不要學年輕人般只有三、數萬就以一成或半成的首期去買，這是很危險的。
而400萬的3房，假設是800-900呎，每呎計是$4,400。坦白說，真的買不到三房全新樓的單位。
從實際角度想，因您們已計劃要生孩子，加上現時已是4人家庭，雖說現時老人家還能照顧家中小孩，但不要忘記，他/她的年歲是不斷老，體力或許應付不來，那麼您要預計日後或許聘請佣人，那一來開支多了，二來居住的地方又要大一點。
那麼我會叫您不要只考慮新樓，而且不是所有新樓就很保值。只說您的屋苑為例，由2003年入伙，不要忘記恆基是在沙士低潮時發售，但現08年的樓市暢旺，都只是升了一半，這個數是很低，很多低水屋苑只是說由07年至今，已足足升了一倍，其升值潛力相等於您的屋苑的5年間的事。
所以我會覺得從實際想，您不要考慮樓宇的新舊問題，而是其實用與週邊的配套，與及屋苑的管理與樓價是否仍低水，有否升值空間或是保值的本錢。
再說，您現的孩子是女孩，但將來的是男、是女，有誰知？似乎您的焦點只看到女子中學了。
加上您換樓不是您想五月後換就能換到，賣樓需要時間，有時可能放三、兩個月才能賣得出，當中有很多原因，例如您不著急，價錢可以企硬慢慢賣；或是當時的時勢轉變；又或是您的屋苑的成交多寡，等等，都影響出貨時間。
所以您若計算清楚，現時已是換樓時候。


2008-03-24 17:14:01 補充：
其實您可考慮位於荃灣荃景圍的荃景花園，那些709呎三房連套廁，最優質向山景，都只需300萬有找。

荃景圍有多間中、小學，而且屬於中上學校網。荃景花園樓下已有一間幼稚園，對於照顧孩子或孩子本身也是好事，不需舟車勞頓。當然您的焦點不要只放在天主教學校，可能您是天主教徒，但一些好的學校不在乎誰主辦。

2008-03-24 17:20:39 補充：
上曾提最多買400萬，借7成，分20年，3%計，每月供款是$15,528.73。若同樣買300萬，每月供$11,646.55。

可以的話，我提議您借10年，300萬借7成計，供$20,277.76。因現時的利息低企，對於有家庭負擔的人來說，可以儘快還多些本是好事。假設十年後，您的女兒仍只讀5-6年級，那麼屆時您可全程投入儲蓄作孩子大學之用。那時您已供完樓就有足夠空間居住。

2008-03-24 17:25:34 補充：
只要不將焦點放在新樓，根本選擇是有很多，而且不需為供新樓的昂貴樓價而那麼吃力。現時的大型屋苑有維修，根本不怕它是否升值，我分析所得，很多舊屋苑的升值潛力比新樓要高，主因是發展商食了您們第一層水位，他們會開價mark到盡，而且不是豪宅當豪宅價。那些您們怎能望到升值機會呢！

只說有些屋苑07年比08年已升值了一倍，相等於您現屋苑由03年至08年，5年間的升值。誰著數呢！

2008-03-24 17:36:08 補充：
若成功放售，您要求買家給您落多一點訂，而成交期不要長過個半月，一般為45天。因太長，怕他有心模貨，對您不利。

而您可一邊放樓，一邊看樓。當物色了一間喜愛的，您可先向銀行作估價，而且您可將您的情況叫銀行先做一個初步批核。

然後當收了臨時訂金後，假設您早已看中一單位，您可向經紀說明您是換樓，拿將臨時合約給您欲買的經紀看，叫他替您計算好大訂日及成交日的交收日期，因要配合換樓的錢。

而一般是您需相隔最少三天，因等待支票兌現，您才能拿著別人的訂金來支付您新樓的訂金。而您手頭上已有約半成的首期，所以也不需太擔心，只要叫買家給您最好下多一點訂，您可說明因要賣樓所以要求下多點訂，一般有心買的都會接受。

2008-03-24 17:41:40 補充：
三天是工作天，若隔週末則需注意。

跟著您要要求賣樓的經紀叫他小心替您寫份買賣合約，不要胡亂加些無謂的條款來令您的款額困窘。因有些不理解法律條文的經紀，尤其大行，看似資深但又沒學識的，為求自保，會加添一些無謂的條文令您的款項需由您的律師保管直至成交完成，若是這樣就不得了，因您需這筆款來支付新樓用。所以當心！