中環為甚麼是商業用地,而不是住宅用和工業用地????????????????”

係地理上，有一個理論叫 bid- rent theory 係可以以經濟學角度黎解釋一個城市入面 gei 用地種類分佈。原理就係 d 地全部都係價高者得。

中環位於香港中心，交通方便﹑地點又夠置中，所以佢 gei 地價自然會高 (中環 d 樓都貴過其他地區)。
而商業用地係商業﹑工業同住宅用地當中有最大 gei 競爭力，利潤又係最高 gei ( 如果唔係 ，tertiary industry 即服務行業包括金融個 d 又點會係 secondary industry 即工業個 d gei 進一步)
所以佢有能力可以 bid 到貴 d gei 地，即係中環個 d。久而久之，中環就變得係商業用地為主啦。

其次，工業係競爭力少 d，利潤又低過商業用地 gei 。
佢需要多 d 地方( 因為要有機器個 d)，所以佢會選擇去一 d 地價平 d gei 地段，但交通都尚算 ok 個 d，好似觀塘個d。
所以工業用地多會分佈係 d 商業用地同住宅用地之間。

最後。住宅用地競爭力最低，因為佢利潤細 ( 唔好講炒樓個d，係當正常攞黎住)。
而且佢唔一定要交通方便 (例如康樂園﹑元朗﹑西貢個 d 都好遠同比較偏僻，但都好多有錢人去住，貪佢無咁多污染，仲有d 有錢人自己有車)。
所以住宅用地係會落係個城市 gei 外圍。



不過理論還理論。現實生活點會跟到足架，尤其是家下世界都變哂啦，一定唔會係 exactly 跟足個 theory 咁。有 d 因素都會改變佢個 pattern。

好明顯個人因素會影響啦，即係我自己鍾意我個 office ﹑我屋企係邊就邊。只要我 afford 得起就 ok 啦。

不過而家香港最主要都係政府因素。
好似話政府有新市鎮計劃，開左 d 工業區係 d 新市鎮到，例如大埔﹑火炭( 佢地原本應該係住宅區)，原意係減少城市中心 gei 污染同製造 d 就業機會吸引 d 人去新市鎮住。
另外，講個近期 d gei example。近來政府搞舊區重建( 因為舊區d樓﹑設施個 d 可能殘哂，無用得又危險)。好多舊區 d 工業大廈都改裝過之類造成新 gei 商業大廈，用黎吸引一 d 商業搬過去。 ( 一來香港好多工業都搬哂上價廉物美 gei 大陸，d 工業大廈空哂浪費地方。二來香港 d 地都唔夠，己經搞到要係咁填海) 例如觀塘呢 d 工業區而家都有商業用地。


唔好意思，我打得好混亂，好難睇。
可能我解得又唔夠好，因為已經打左好耐，同埋我係之前 A Level Geography 學，可能會唔記得哂全部。
呢度有個 bit rent theory gei 圖都解釋，不過係英文，希望幫到你 : http://en.wikipedia.org/wiki/Bid_rent_theory

以上的朋友只能解釋 "商業區" 的發展, 而非為何中環是商業用地...
若我去填埔這個空白, 我會使用"歷史決定論".

若英人在1841年登陸不是佔領角而是赤柱, 那現時赤柱便是商業區. 往後的發展同樣亦可用上文解釋, 若南京條約先割讓九龍, 那因尖沙咀先發展, 尖沙咀便是比中環更大的商業區, 往後的發展亦可用上文解釋... 因香港的歷史, 是誰先發展了, 便是商業區.

當時是中環所在的群大路的人口不過數十, 但赤柱已有四千人, 當時為了避疫病和駐軍問題等等, 才選在港島北岸, 進而建立四環九約及維多利亞城, 是一個不斷的演進. 開埠初年花園道東西分開政治和軍事, 中環街市分開西人與洋人, 所以做就中環 (東至花園道, 西及域多利皇后道) 在香港的發展一直最先, 從而成為商業中心...

2008-04-04 14:40:44 補充：
...係西人和華人至真,
西人的政府用地便是現在的"中環"了,
這解釋了為何中環是現時的商業中心了.