甚麼是“地則比率”?

應該係地積比率，

地積比率(Plot Ratio) 是控制建築發展密度的其中一項參數. 簡而言之:



地積比率 x 建築地盤的面積 = 可發展的總樓面面積




解構地積比率之謎Image

近年市民對於建築密度日漸關注，尤其維港兩岸土地的發展，因為密度太高，增加交通負荷，導致要填海建路以解決交通問題；但有了新的土地後又再建高樓，維港便愈填愈窄，影響城市景觀。甚至造成峽谷效應，影響了城市的通風及空氣質素。

城市早已建得太高太密。北角油街地王、灣仔 Mega Tower、深水涉南昌站等項目的爭議，都與市民對建築密度的不滿有關。

根據建築物條例，樓宇的密度是由地積比率(Plot Ratio) 控制。條例按地盤分類及用途，釐定最高地積比率，如一般住宅的最高地積比率是八至十倍，商業用途最高則是十五倍。譬如一個一千平方米的地盤，地積比率是十倍，最多便可建一萬平方米的總樓面面積了。

有人以為，只要把地積比率降低，便可減低城市的建築密度。事實卻不盡如此。奇怪的是，有發展商只需以三至四倍地積比率規劃西九文娛藝術區，已可以出現多幢七八十層高的摩天豪宅，密度比起隔鄰的尖沙咀區還要高，究竟問題在哪裡呢？

細看灣仔、中環、油尖旺等舊區的城市規劃，橫橫直直的街道把地區切割成一片片的地塊，而每片地塊又分成眾多小地段，各地段有不同用途，如住宅、商業、工業、政府及社區、休憩用地等。這些地盤的面積一般都只有數百至數千平方米，例如中環的匯豐銀行總部大樓，佔地也不過是四至五千平方米左右。

至於那些被劃為休憩用地及街道的土地，如遮打花園、修頓球場等，便沒有發展潛力。換句話說，這些土地的地積比率便是零。

問題就出現在新規劃區裡那些被規劃為「綜合發展區」或「其他用途」的土地上。看看這些地盤的面積：西九龍文娛藝術區是四十公頃（四十萬平方米），將軍澳夢幻之城是三十四公頃，機鐵九龍站是十四公頃。一個地盤，竟然大得等於一個區的面積。換言之，大型公園、道路的土地，全部計入了地盤面積之內。所以就算地積比率與舊區相同，總建築面積也會大大增加。

市區重建局最大的重建項目觀塘裕民坊，地盤面積聲稱達5.35公頃，除了原有的住宅、商業及發展用地外，地盤範圍其實還包括了原本沒有發展潛力的多條街道（如裕民坊、同仁街、輔仁街、仁信里及仁愛圍等），裕民坊公園，及巴士總站。比較起本來可發展的土地，面積便增加了一倍有多。倘若將整個擴大了的地盤以八至九倍地積比率計算，相對於小地盤各自重建的情況，密度增加一倍多。

再看添馬艦建政府總部，該地盤分成南北兩部份：南面劃作政府用地，北面劃作休憩用地，土地面積各佔約二公頃。若以政府最近公佈的總建築面積（包括政府辦公室與立法會大樓）約十三萬平方米來計算，地盤面積四公頃（包括二公頃的公園用地），地積比率便是三點二五。但若不把公園土地面積計入地盤面積，以地盤面積為二公頃計，地積比率便變成六點五了。於是，同一個發展密度，便有兩個截然不同的地積比率，你說多神奇。

簡單來說，縱使降低了地積比率，卻增加了地盤面積，總建築面積也未必會減少。

其實，城市設計的好與壞，絕對不能單靠一堆數字。建築的密度，也不能只看地積比率。最好的方法，必然是以圖像及立體模型作輔助設計工具，有關發展對周邊環境及景觀的影響便可一目了然，然後再決定合適的建築密度。西九的展覽便是一個好的示範。

看來政府應為添馬艦政府總部及鄰近的海濱發展方案造一個模型，讓市民瞭解其規劃原意及設計概念，更聚焦地討論。