換樓bridging loan過渡性貸款問題

您不應存在著用bridging loan 來作換樓之用，這是絕對很危險的事，想也不要想。
主要您尚欠$1,350,000 新買的 95% 即$4,465,000 = $5,815,000。
即是說在您一日未能賣出層樓來說，您都要同時供兩層物業，再說銀行的批核是按約580萬的供款額來批核您的供款能力，假設每月是供3萬多，那麼您的薪金最少要有7萬元才能符合銀行的基本要求。
但您不要忘記bridging loan 說明是過渡貸款，換句話說，銀行是有期限給您，一般為三個月，那麼您需於這三個月內賣樓成功，再配合成交日從而從舊樓吐現出來買新的。
當中有很多風險，都不是您的掌握範圍之內的事。
在此網，我的個人做人宗旨，只會教導及提醒如何穩重的做法，任何要冒的不知明、不能預計的都無謂去冒。
再說，您只有半成的資金，您一購入後，需向按揭保險公司購買保險，當保險公司從正面信貸資料庫查出，原來您同時擁有兩層物業，還未供完，他們會肯定估計您買這層新樓的目的非自住，那麼他們連批您的機會都等於零。
該時，沒人借款給您，還要說是差不多500萬的數，那麼您聽天打救，都沒用。唯有躂訂，但躂訂沒錢啊！那業主釘您契，不要忘記，您這物業是用公司的房屋津貼來買，公司一定會知道這件事，那麼最後您分分鐘連份工也掉去。
有些公司對員工的個人理財很注重，認為連基本的個人理財也一塌糊塗，那怎能放心交託給您去管理全間公司呢？
更況且，您的能力能購買500萬的樓，又是用公司的房津來支付的，可見您已是高層管理人士，絕非下三流的人了。所以更加無謂做一些看不到將來的事。您的前途與事業是很重要的。
而且我會相信您若用此過渡貸款來換樓，您需向公司先申報，但我相信一定不會批准您的。公司的員工福利不是用作冒風險以上嗎？站在公司立場，絕不會接受您這樣做的。
您唯一穩重的做法，就是先放樓為上，只要您的細訂收了，您已可買樓，那麼您可在這段期間去物色自己喜歡的單位。加上現時的市道暢旺，真的不愁賣不出樓。而且我很相信緣份，若那間是屬於您，怎辦都會等待留給您的。若那間屋只是一剎那的緣份，那唯有尤它吧，不要感可惜。
而何謂細訂，就是假設今天2月29日，有一名買家看中您的單位，立即向您用450萬購買，您付了最少是3-5%的細訂，即約$225,000。那麼您可要求他下多一點訂，若至$300,000，您說原因您需急於換樓，需這筆款項作新樓之用，大都數有誠意的買家，都會接受及理解，而且手頭上的資金遲早都總要支付，早點給您也不是什麼的大問題。更加，您要求他們給多點訂金，若他們想躂訂，基於成本考慮，也不會選擇此舉，那麼您能安心以這筆款去購買新樓之用。
重要是擔心買家會違約，而您又下訂買了另一間，但手頭上又沒錢，那就恐怕人躂您、您躂不了人，所以您需千叮萬囑，如實告訴買家您的情況，若留意買家連一點誠意也沒有，為了穩重，那您就不要賣給他了。
但一般有心買家，都不喜歡玩違約的，所以您的要求並不過份。於是您收了別人的30萬，再加自己的20萬，已足夠支付新樓的大訂時的一成首期了。這就能順利過渡，又穩重。
而您亦需向經紀說您需此款作換樓之用，叫他小心為您處理，不要亂加一些無謂的條款，從而令您走入死胡同。
一些專業的經紀，是會明白及懂得如何處理。
再者，在一買及一賣的日子交收上，您要叫經紀小心替您計算，能否收到支票後，計算好兌現的日子，再用這筆款作購買之用。
教您一點，最好在大訂與成交日，這兩段日子上，賣樓與買樓的距離最少相距三天。因需待支票兌現後，您才能吐現去支付新樓之用。但要小心留意相隔公眾假期及星期六日的問題，是計工作日！

2008-02-29 17:56:49 補充：
應這樣說，有些機構提供的房津，以您現仍欠的金額減去賣樓收益後，來計算新樓所需借貨的淨額是多少。以下方程式，

(+) 賣出價 450萬
(-) 現仍欠135萬
(-) 新買價 470萬
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(=) 淨額只能借最多155萬
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換句話說，您是不能從賣樓中吐現一元出來，而您原有的20萬儲蓄，扣除買賣律師費、3%的印花稅是14萬1千元、買賣佣金、買入所需的其他什費等後，您還欠約6-7萬呢？所以您需小心再計算您的能力是否能應付。

您可看有關印花稅的計算：
http://www.ird.gov.hk/chi/tax/sdu.htm#03

2008-02-29 18:02:04 補充：
而且下面的朋友說您的bridging loan 7成，這是錯誤的。因您連3成資金也沒有，而扣除所有相關支出後，正確來說您是借足10成，那銀行是絕不借給您的。

若您的公司規定如我所說，那您需再有6至7萬才可想換樓了，因最重擔在於十多萬的厘印。

我同意上面回答者的意見：
1. 先出售現居，收訂後再購新物業，財務上容易應付；
2. 出售現居成交日期須早於新購物業成交日期至少三個工作天；
3. 盡可能委託同一所律師行代表你及為你辦出售及購入物業手續。

但如你在未及出售現居，已簽約購入新物業，則短期的資金需求增加，至少你仍要支付新購物業樓價的5%，餘下95%可申請按揭保險，再向財務機構加借保費。

按揭保險公司只要求你聲明新購物業是自住的便可，如經評估你的還款能力沒問題下，你毋須急於出售現居。

另外一個辦法是借bridge loan，新物業只借七成。能否成功取決於多個因素：
~原來承按銀行有否提供bridge loan服務；
~原來的按揭契有否明示不可加按；
~你的還款能力及還款記錄；
~原來物業有否負面資訊；
~你的申請額及物業估價。

如原居物業未簽約出售，你仍可選擇轉按其他財務機構，除借用現餘額135萬外，尚可申請加借，部份銀行亦接受加借至估值的七成，即加借部份可達180萬，以便切合你的需要。這樣，你也不用擔心公司的限制。當然，有關成本例如原銀行的罰息、律師費用及新的按揭銀行收費等亦是需要關注的。