居屋自置車位與業主立案法團的法律問題

2008-02-29 2:16 am
這件事是發生在我朋友的身上。他十多年前購買居屋時連車位一起買入,後來他的中型貨車被投訴停泊在一個中型貨車位(即是他買入的車位),投訴的人說因為他的車樣衰(??),大煞他們的窗外風景;管理處跟他商討,用一個較大的貨櫃車位跟他交換,當中他們沒有簽任何合約。
轉眼相安無事地過了十年,2年前成立了一個業主立案法團,下令管理處收回大車位,我朋友便把車停泊回在自己的車位。那戶人家於是再向管理處投訴,管理處因被法團奪去權力,無權參與此事,於是那戶人家四出向多個政府部門投訴,均不獲受理。

最後法團受理此事,向我朋友要求他另租一個車位;我朋友表明買了一個車位而不能用,無法要自掏腰包付錢來遷就無聊的人。跟著法團向管理處下令鎖車,並要求我朋友付$320開鎖費,並簽署聲明以後不將大車停泊該位,而且認錯及不再追究,才會放過他。

我朋友氣憤難下,報警求助,起初警方不願受理,他們說管理處是有權鎖車。但此車位是我朋友的,無車亦無法開工。管理處起初說我朋友的貨車「紮線」(車位是剛剛好的),但我朋友車位的契約上並沒有尺寸的,更沒有說明是停泊那一類車的。另外,我朋友車位旁的另一個車位,以前是停泊電單車的,也因那戶人家而遭受迫遷。
我朋友現時控告管理處和法團非法扣押私人財產、恐嚇、以及追討因而引起的損失,管理處高層和法團高層已被警方扣押問話。請問:
我朋友的勝算有多大?
如果業主立案法團敗訴,會引致什麼後果?

回答 (2)

2008-02-29 3:23 am
✔ 最佳答案
以我的認知,只要大廈公契及您朋友的車位契約上,從沒說明那些規限,而您的朋友又沒因此而犯法。而車位又是真金白銀去購買的,而購買時,律師有否說明您的朋友不能停迫某類車輛呢?若沒有,而可假設您的朋友沒錯。
再說,業主立案法團的處事手則也值得相榷。我會相信他們一定有法律顧問,當遇上這些情況時,不懂去處理,是應先徵詢法律意見的。
更加,法團只成立兩年,可以說什麼也不懂。但管理公司不應只成立兩年吧!他們應專業知道什麼可以做,什麼不可以做,就算法團權力大,也應給予專業的提醒,叫法團向法律徵詢當中的契約有否說明限制。
似乎法團的錯,已可笑!但管理公司的錯,更加可見無知。
我看您朋友的勝算很高,應有9成以上。放心啦!香港是按法律行事,任何個人的攬權是不可能的。經歷這件事,我想您的朋友應將此事公告天下,聯同其他業主提出向法團及管理公司質詢。當然雖待此官司完結後才可行動,目的是希望法團在管理此屋苑的同時,也應按法律行事。
法團的敗訴,當然涉及費用的支出。無可避免在管理費的基金中扣出此數,即是說法團的錯需由眾業主來承擔。
而在官司仍處理中,屋苑的所有單位買賣,眾買方的律師也會知悉,或許笑大別人的口了。

2008-02-28 19:29:30 補充:
因眾買方的律師一定會替新業主向法團查問有否任何官司在身,對於此事,多少也影響別人對此屋苑的管理看法。當然,不會影響其成交的順利。但多少會令人質疑此屋苑的管理是否洽當。

2008-02-28 19:30:40 補充:
再細說,一個屋苑的管理是否合格,絕對多少影響其樓價的升跌。

2008-02-28 19:33:53 補充:
而且您的朋友可於官司完結後,要求管理公司及法團發出一份公開的道歉聲明,將貼在屋苑每座的出入口明顯位置。目的是讓他們知道人人平等,不是某人的胡亂投訴,就盲目遷就他,從而做出錯誤的管理。不然,怎叫其他業主信任他們的管理是專業及放心呢?

2008-03-01 12:17:55 補充:
啊!那麼法團的顧問有否避嫌呢? 我想您的朋友的法團應找獨立不偏不依的法律顧問為佳,避免有任何衝突,而非為拉攏票源的什麼政黨,尤其民主黨。我想若您的朋友有股正義的心,也應嘗試向眾業主表達此事。再要求民政署協助改選法團名單,他們是樂意協助及有免費的資源提供有關事宜。按此問題已能預見日後仍有不同不公的事情會發生,那作為業主的是絕對沒有保障。

或者是當官司完結後,利用傳煤報導。

2008-03-01 12:24:50 補充:
而您朋友想法團及管理公司是以個人名義去作出賠償,那就應不可能了。

因當業主立案法團一成立,已是一個法定的公司般,具有一定法律責任需負,而非個人的事了,他們是代表眾業主。即是說,無論是法團主席的個人決定而影響其後果,最終承擔的是法團,而非主席一人,即是說不是一個人或數個人的事。正如管理公司的管理層下錯決定,導致什麼後果嚴重的出錯,最終承受責任的都是以物業管理公司的名義,就算他最後自行引退,都不代表個人能承擔最終的結果,是法團名義及管理公司名義去負責。

2008-03-01 12:33:14 補充:
我想您的朋友無需為此感內疚,認為他發出官司令法團的財政有所支出。

根本錯在法團及管理公司的管理上,他們是具有一定的權利去執行所有有關該屋苑的管理事宜,換句話說,他們亦有義務去遵從法律的約束,要公平、公正去管理。若有錯失,那責任是當之無愧。

這是作為法團需知道了解的份內事。

那麼當成立法團時,法團的主席、司庫及秘書,是需在民政署宣誓需按法律依照去做事,若有違規,是需坐牢的。

所以您的朋友無需為此感不好意思,錯不在他,為了公平,他是絕對有需要透過法律讓法團及管理公司知道何謂法律。

2008-03-01 12:37:42 補充:
再者,您的朋友也未必有任何實質的金錢從而獲得賠償,只是能得到公正的理解,令日後的法團在管理上會依照法律公正做事。

只是說真的損失是法團為此而輸了官司,他們需支付所有有關官司的費用,及替您的朋友支付有關他早已支付的律師費而已。

2008-03-01 12:41:25 補充:
所以無需為此作出更多無謂的擔憂,我可以說,您的朋友為此事而煩瑣不已,對於額外更多的煩惱不應多想,這只會塗添更多不開心的感覺。重擔已早在身上,任何不必要的想法,學懂放下。若非,只管令自己更辛苦呢!這是不值得的呀!

2008-03-01 17:07:39 補充:
再給予您看看有關法團的權力與責任的說明:

http://www.buildingmgt.gov.hk/file_manager/tc/documents/bmo_guide/a_guide_on_building_management_ordinance_cap344_tc.pdf

無論是否當法團的委員與否,知識只有不斷的吸收增進,當知道多了,自然明白自己的權利與義務在那兒。那相對當遇到問題前,雖則情緒多少會受此影響,但是卻會明白自己的理據在那兒,自己的位置該如何,那心情就會自然地釋放下來。

2008-03-01 17:34:18 補充:
當中第25頁"對管委會委員的保障"的條例第29A(1)條及條例第29A(2)條,內有清楚說明有關責任。

2008-03-01 17:36:25 補充:
就您朋友的意見,我希望您的朋友就此條向律師徵詢意見,是否能為此而提出個人承擔責任與賠償,而非法團去承擔。

2008-03-02 06:57:22 補充:
唉! 我可以說您的朋友是真心去協助成立法團,當中沒有私心及因什麼利益才去做此事。

但不可否認,很多人是因為名與利才爭取在法團中的一職半位。他們的出發點在於如何取得利益,當利用完原初志同道合的人後,就會想盡辦法去迫害別人。他們的壞心腸是會有報應的。

而事發於農曆新年前,那麼這個新年,您的朋友一定過得十分的不愉快。

或許想想賣樓走人,這個屋苑的管理明顯已出了問題,不值得在留在這兒。

買樓的其中一環是看屋苑的管理,若有任何差池,已對屋苑的升值能力存在著問題了。或許趁樓市好時,放樓走人吧!另覓更優質的屋苑為佳。
2016-02-21 11:35 am
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收錄日期: 2021-04-11 21:58:58
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