求合理租金回報?

A) 先說您擔心的日後售樓問題。
在太子西的物業，那一帶是傳統的豪宅，當然此刻已改變，但仍是屬於高尚住宅區。
我會看您的大廈已作大維修嗎？
若已做了，我看不到會售不出。只是價錢上當然不能與新型的豪宅、有會所相比。但始終它仍有其價值的。重要是看銀行的借款成數，一般如美孚老牌屋苑來說，也達40年樓齡，現時銀行已能做到最長30年的借款。所以您的擔心重點，是向銀行查問您的物業最長的承按年期。若是銀行說能做到不說長達至30年，若有20年，那都應有買家可以接貨的。
而另一邊看，我會覺得您的物業是有它基本存在的價值。就是說香港地少人多，只要有一個磚頭在手，其價值多少也應存在。所以若是看長遠的放租，您也有回報的。
當然，您可選擇在此時，市道好，選擇沽出，再物色大型屋苑，購入作長線收租用途。
路是由人走出來的，那個出口位在乎我們怎樣選。對嗎？
B) 您說租金，我會從多面看，一是您的租客由04年已向您承租至今，足足4年了；若他是準時交租，沒破壞您的室內物件，這些好客難求啊！
當然，作為業主的，可以理解有貴一點租收，為何不收呢？
我簡單替您計算，您的租金每呎是$14.50。以現時太古城為例，每呎是約$20以上。不多，拿一個中間數計，以$18為例，每月租金應有$20,000。的確您的現租金，平了20%。
那您需衡量以下數項：
1) 您再出租，您必需選擇租客。
2) 以現時的情況，一個能付出2萬元的租金人來說，現的利息低至3厘，假設以您說的樓價計，分20年，借7成，每月供款是2萬1千元。若您是該租客，您會否同樣付出2萬元來租樓呢？或是買樓，不要忘記，買樓當然要有最少3成資金，以您的樓價計，他必需有最少160萬的資金才可購買。但若此人是有實力，他付出百多萬，已能換取每月供的當中本金是屬於自己了，還可扣利息稅呢，一年累計的利息是11萬8千，扣稅的上限是10萬，即是說他已可全數扣稅呢！
3) 以您說現樓價525萬，若假設出租是2萬元，計其租金回報率4.57厘，扣除管理費，實際是4.17%，回報尚算合理。
若以現租金來計是3.66%，扣管理費後是3.25%。表面看，是低一點。
我會想，若您想提高租金，一是您需搜集資料，從多方面分析，而且您需走至地產代理與他們閒聊問價，這才知市況。
再者，您不要婉惜失去此租客，這個世界很現實的，誰付出合理的市值租金就是皇。付不出，您不需太體諒他的心，委屈自己去遷就他。另一面看，我不知您的租客做何等職業，您可這樣說，若是他的行業屬金融等，這兩年的薪金及花紅也分得很好呢！相對，他會否因此感恩您租得這樣平給他，而主動提出付回合理的租金給您呢？
若他沒有此心，相反讓要與您議價，我會想，就算他是有多好的客，始終現實您、我也要吃飯的，對嗎？
正所謂同理心，若一個人沒有感恩之心，當然我們需以良心及善心去做人，但若對方不懂去感謝您的恩惠，那我會覺得另找更優質的租客吧！更何況好人仍有很多的，是嗎？
只要您想，您從沒害人，上天定會公平的指使另一好的租客給您的。
若您問我，我的做人宗旨就是這樣。
這個世界是沒有免費午餐的。我看到您的心腸很好，但好人也應在底線。
何況市道差的時候，作為業主的我們，誰來幫助我們呢？
我會提議您決斷地解決此事，不要將眼光只放在此租客身上。若我是您，我會決斷地向租客提出收樓，然後，始終因他已租了4年，屋內一定會舊一點，那我叫人油漆及打地臘，只是花數千元；再在給半個月的佣金，讓代理替您選好的租客，當然過濾租客這關您需把關。
只說翻新後，您開多一、二千元，也有人承租的。再加上佣金的支出，我會看到您只需收個半月至兩個的租金差額已能回本呢？其餘己可平安入袋呢？
我會這樣看，既然這個租客，沒有感恩之心，讓要再議平價。那您就由他自己出外面去面對現實的租金有多高吧！
就算是自己的兒女，也不能完全給他無風無浪的。人沒有經歷過跌盪，又怎知何人是好人呢？
您要做個有智慧的業主啊！不要將善心被人利用，我替您不值呢！

2008-01-26 09:37:34 補充：
教您多一點去分析您的屋苑租金，我不知您的屋苑有否刊載於下列的中原地產真實成交網內，因太子西，很多是單幢樓。一般的大型屋苑是有刊登的，它是從田士廳下載的。您可找找附近的屋苑其租金多少，再自行比較：http://www.centadata.com/phome.aspx?ref=chome

2008-01-26 09:38:54 補充：
當然，只有是中原他們成交出租的單位，還要是隨意刊登，但多少也可作參考。

2008-01-27 06:03:06 補充：
多謝提問者評價。

太子道西賣500萬。出租$16500,如果一個月16500賣500萬,而06年減了$500給她沒有問題。包管理費及1個車位租金共$1770,不要$1770,要大約$2000。4年沒有加租,要加租了,她不會不受落,如果你加租是合情合理的,因為4年到沒有加租,要加租。 跟她傾談過，租客似乎還想叫我租金再平宜一點租給她，理由是她覺得很貴:因為樓齡47年,你可以平宜多$700比她,沒理由是她覺得很貴。你認為情況不太合理,是因為她叫你租金再平宜一點租給她。你可以不平宜一點。
實用面積1108呎,估值525萬，樓齡47年。太子道西,x境不錯。合理理由是不會影響相方關係。

我之前睇到新聞，話某業主有4.2%的租金回報，不俗，你可以參考下

計算方法: [(每月租金x 12)/樓價] x 100%