綠楊新村511呎, 現在要$220-$250萬值得買嗎？

現時綠楊新村671呎的單位，其成交價已是300萬以上。而且它是荃灣區第三大成交多的屋苑，以成交名列第一位是荃灣中心為例，一個490呎的優質單位，最新成交價已達170萬，那您說它的價錢為何不值得呢？
我的意思是指，荃灣區一直是大落後區，早於去年第一季，我已分析，以荃灣區的配套成熟，地理位置等因素來看，其呎價一直比沙田區低水很多，故我一直看好荃灣區的升幅。
只是說去年十月，我的一名朋友售出綠楊新村 511呎，當時市場成交價是180萬，他賣出是190多萬，他已滿心歡喜說能比市場價賣高了，但高處未算高。而他是想換671呎的最大單位那種，當時他還煪疑不決，結果今日達300萬有多，而當時他能決斷即時換樓，那價錢只需230萬左右。當然後來他聽了我的說法，經自行分析後已購入了大單位作自住。
我會說，以一個地鐵上蓋的物業，現時的呎價應有四千多元才叫合理。那時的三千元呎價，可以說超低，以我個人的愚見，綠楊新村的呎價最少應有五千元才能叫做貼市。正如美孚新村現呎價只是三千多，絕對叫做吸引，有餘錢的應考慮入市呢！
再說，以香港地少人多，地是貴重物品，我真的看不到會再大跌，早於數月前，我已說香港的樓價一定要超越97之價，該時才叫合理。
除此之外，現時的環球經濟及中國是絕對影響著香港的，而且是可以百分百肯定，祖國的未來經濟是趨向進步及升楊。所以我實在不明那些負面的人，會說香港的樓價會跌。當然未來沒人能預計，但以此基本來分析，我可以說您說綠楊的價錢，絕對是高處未算高。
重要是看您的能力，好好去計算，若是有足夠的3成資金，而薪金及各方面，您自己預期都是穩定，而且是自住，不是炒賣、摸貨，為何不入市呢？
加上現時的利率真的平宜得很，供樓說只是3厘左右的利息，若是自住，這只是一項穩健的投資而已，重要是自己計算好風險，明白自己購置的目的，那為何不購買呢？
在此處，我已批評過很多沒實力的任意買樓，當然要罵。但若然您是有足夠的3成首期，以250萬樓計，借7成，分20年，利率為3.25%計，每月供款是差不多萬元。若您的入息超過2萬元，是絕對沒問題的。再加上或許您是換樓的話，更加可說穩當到不得了，因假設您的舊居有錢轉過新樓的。
所以以您簡單的述詞，沒有說明您的資金與計劃如何，很難再細膩與您分析。只要您的實力是我說的客觀能力，理應差不掉！


2008-01-26 08:38:03 補充：
一般人往往怱略，買樓是看它升或跌，我想這種心態是必需改正的。原因是買樓的重點是看您的能力，若您只得半成、1成資金，就算樓價怎麼升，您的能力達不到，卻硬要去達，人家有實力者，供樓供得輕鬆沒問題，另一邊望樓價升，那他才會開心。相反，若您的能力根本不是時候去買，硬不聽別人說，買了，供得辛苦，工作的穩定性又不見得多好，就算樓價升得有多高，那對您又如何呢？所以我會叫人，穩當地行事。每凡做任何事前，都需計算好，明白長遠的路應怎麼走。不是人家走，您又跟隨別人跑。別人是有準備地跑馬拉松，您卻沒預備下去跑，就算是短跑，最後一敗塗地就是這些人了。

2008-01-26 08:39:07 補充：
明白嗎？

2008-01-27 06:13:53 補充：
您說模貨的問題：當然作為業主或用家，是很討厭這種從不付出分亳就從別人口袋裡抓錢的人。我亦覺得這些人是人渣，一個有良心的人，不應欺騙業主對他的信任下賣樓給他的。但另一方面這樣想，中原地產施永青先生曾說，一個屋苑的樓價上升，多少因為有炒家存在，若全部只是用家主導，相信樓價要升也難。而我這樣想，作為業主的您，買樓回來，當然望升。而升多少是靠這群炒家的存在。所以我會說對他們又愛又恨。

2008-01-27 06:22:57 補充：
以我觀察所知，511呎在9至10月已升上180-190萬了。您說12月初還是此數，這應是田士廳所反映的成交說實在已是2-3個月前的事。故您看12月初不應有這麼平了。因我也很留意此屋苑的趨勢。以您的負面看法，我估您應未曾試過置業。若一個腳踏實地曾試過負資產的人，又能從跌倒中成長的，按道理不應有這麼灰地看事情。我想您需認真思考我說，買樓重點不是看樓價的升幅，而是看您的能力與實力。若您是有能力去供樓，就算樓價跌，那您亦能預期去供款，所以不要側重一面看事情。您已多少鑽牛角尖了。

2008-01-27 06:36:37 補充：
再者，我已向您分析為何樓價仍會持續上升的原因。我可以說，在此回答問題的人，絕少如我般能宏觀去與您分析事情。他們只能答出某一點或是答非所問，我已不斷袋錢入您袋呢！買樓需則是自住，看似很個人的決定，但環球金融經濟是與我們息息相關，我想您應多花時間去留意國際時事新聞，從而分析您應否入市。再說，在文章中我已提，您是買來自住的，何需理會它是升或跌。當然香港人是很短視，很投機，但這是需要改變的。我們生存不是為短暫，是看長遠。

2008-01-27 06:36:46 補充：
而且，我早在去年的4月時，與我的一位朋友說，鼓勵他買荃灣中心作新房。他如您般負面地看事情，您知嗎？當時荃灣中心一個413呎，70多萬已能買到，他不聽老人言，結果今日升上138萬！一個打工仔怎能再加倍努力下，可以短短九個月的時間，能儲上70萬呢？當然，我會認為無論是投資或做人道理，除了要有週詳的計劃與前期工夫外，正如您般已做足功課留意趨勢，但亦需擔大心細地行事。一個人只像隻牛般，沒用的；還需智慧。我希望您不是牛皮燈籠。

2008-01-27 06:56:11 補充：
最後，我會說以我的分析，中國的強勁勢頭，香港的繁榮最少也有十多二十年玩。我更加堅信，香港的樓價一定要升越97之價，才叫合理。我建議您買星期六出版的星島日報，另若您有時間，歡迎您逐篇看我曾回答的內容，早在數月前，我已保持估計不出十年的時間，香港的樓價升越97之價。我建議您今天 (即2008年1月27日) 買份星島日報看，香港置業行政總裁胡日發說，只需今年年尾已能超越97之價了。

2008-01-27 07:00:31 補充：
不是我個人吹噓自己的看法，我是一個腳踏實地的人，不喜歡搞什麼個人主意，只是我累積了很多人生經歷，與及不斷觀察與吸收知識，我不需您完全認同及接受我的看法，我深信時間能證明一切。而且我能早在數月前，那些所謂的專家還未出聲前，我已能說出個人的看法，或許他們在這兒也有閱讀我的文章吧！哈哈！我是需對自己的說法負責任的人，任何無跟據、不實在的，我是不喜歡胡說八道的。

2008-01-27 07:00:44 補充：
正如，有些人吹噓說過了奧運，9月後香港的樓價會大跌云云。以我實質的數據分析，我想只可說是平穩過渡，或許是調整沒實力的人。跌？不可能了。我看到升是持續的，因美國的次按，不是一年、兩年能解決的事。正如香港的金融風暴再加沙士，也要十年才能康服一樣，但不要忘記未來世界的一哥肯定是我們的祖國。

2008-01-27 07:12:54 補充：
我看到您是很幸福的，起碼此刻在此處有人能與您分析事情，給您一點意見。相反，若有人能給予我這些實在的看法。我想感恩與開心也來不及呢！而且您買份報紙看分析也需六元，但我分亳也沒收您啊！而且您只是問了數行字，我答了您滿4000字已！好好為自己的前路籌措。機會不是常有，需把握。錯過了，再找來神仙也幫不了您。打錯字：1) 不是(保持估計)，是(保守估計)。2) 不是(康服)，是(康復)。

2008-01-27 07:19:55 補充：
再給您多一個錦囊，過了農曆年後，保守預計樓價最少升多1成；全年起碼有3成升幅。再入錢您袋，觀察人民幣的升值，對香港的樓市有相關影響的。好了，我已說了很多知識給您知，我希望您要點得明，才是一個有智慧的人。我不希望我花了這些多精神時間教您這麼多知識後，您仍收不到。可以嗎？

2008-01-27 16:49:03 補充：
回答者 old boy：請您尊重知識產權，不要將我回答他人的答案，當是您的回答，原文照抄。請您不要犯上愚蠢的行為，您的舉動，是天網灰灰疏而不漏。不要以為我不知道！！！網上犯罪，等同刑事。最近的一名14歲少年，盜取8間學校的網上資料，最後被警方起訴，請您小心！！！

如果你昨天買了, 到今天恭喜你了

講D係人都知既野就當自己係神...哎~
97年頭我都係股神

DO you one of the owners..?

2008-05-11 15:05:26 補充：
You speak too much la...

Please remember..this estate is 25 years old, so

use 220 to 250M to buy this ...quite rubbish

besides, no any major or big maintenance to the external wall....be careful ??

2008-05-11 15:09:27 補充：
If this is the case...

This estate would be the best...ha ha!

I will use 300M to buy such 25 years old lady la..

Might be I guess you must be one of the owners of this estate..

gumgumpersian兄：祝 身體健康、心想事成！

我十月尾都睇過綠楊新村511呎中層單位,當時係170萬。

如果三房大單位就$220-$250萬,不過我無咁多錢所以無買…

乜咁快就被人炒到511呎都要220-250萬呀!

唉!我都唔知值唔值喇?值唔值既嘢好主觀既。如果真係一路係咁升又或者你好鍾意個單位咁咪超值囉!

2008-01-27 21:13:29 補充：
回覆gumgumpersian:我真係十月尾都睇過綠楊新村511呎中層單位,當時係170萬。唔係抄你。如果我要抄都會說明出處,唔會當自己作,你誤會喇。網上幫幫人或吹吹水又無着數既。PS.我都好憎人抄人又唔說明出處,當自己作。

2008-02-02 15:06:11 補充：
:-)有興趣的話,請看我的資料自我介紹:-)

10年前都已咁上下價錢。你都覺得值先會問啦。個人覺得價錢合理。