大廈公契之權力

本 港 物 業 多 以 分 層 大 廈 形 式 ， 提 供 予 多 名 小 業 主 分 別 持 有 。 理 論 上 ， 他 們 都 是 共 同 擁 有 該 大 廈 的 業 權 ， 每 名 業 主 均 可 任 意 進 出 有 關 物 業 任 何 一 個 角 落 。 不 過 ， 這 顯 然 非 每 個 業 主 所 願 ， 他 們 均 希 望 不 受 他 人 騷 擾 而 享 用 本 身 所 屬 單 位 。 「 大 廈 公 契 」 ( Deed of Mutual Covenant ) 便 是 用 來 界 定 及 約 束 各 業 主 之 間 的 權 利 與 義 務 ， 並 訂 明 如 何 管 理 整 項 物 業 。

每 項 物 業 通 常 只 有 一 份 大 廈 公 契 ， 並 由 第 一 名 業 主 與 發 展 商 所 簽 訂 的 ， 日 後 新 業 主 都 不 會 與 發 展 商 再 簽 訂 大 廈 公 契 ， 但 基 於 日 後 物 業 轉 售 樓 契 內 所 規 定 大 廈 公 契 的 權 益 與 義 務 ， 是 由 上 手 業 主 轉 移 給 新 業 主 的 ， 所 以 每 名 新 業 主 亦 必 須 繼 續 承 諾 遵 守 大 廈 公 契 內 的 規 定 。

一 般 大 廈 公 契 都 會 詳 細 列 明 大 廈 的 公 共 地 方 、 公 共 設 施 及 每 個 單 位 的 不 可 分 割 業 權 份 數 等 資 料 ， 使 業 主 明 瞭 本 身 及 他 人 的 權 益 及 義 務 。

另 外 ， 大 廈 公 契 亦 詳 列 多 項 條 文 ， 包 括 各 業 主 的 權 益 與 責 任 ， 例 如 可 享 用 的 大 廈 公 共 設 施 、 公 共 地 方 、 大 廈 管 理 費 的 計 算 及 其 他 維 修 費 等 。 而 有 關 費 用 的 計 算 方 法 是 根 據 個 別 業 主 單 位 ， 在 大 廈 所 佔 的 不 可 分 割 業 權 份 數 來 計 算 的 。 單 位 所 佔 份 數 越 大 ， 要 支 付 的 費 用 亦 相 應 增 加 。

大 廈 公 契 亦 有 註 明 多 樣 限 制 ， 計 有 ： 業 主 不 得 更 改 樓 宇 結 構 ， 不 能 有 非 法 僭 建 ， 不 得 利 用 樓 宇 進 行 或 從 事 任 何 非 法 或 不 道 德 的 活 動 ， 甚 至 是 否 可 以 飼 養 寵 物 或 「 打 齋 」 ， 藉 以 規 管 小 業 主 在 大 廈 內 「 會 影 響 他 人 」 的 活 動 範 疇 。

基 於 大 廈 公 契 條 文 大 多 趨 向 保 護 大 廈 發 展 商 的 利 益 ， 所 以 政 府 需 制 訂 有 關 法 例 ， 為 大 廈 公 契 增 加 或 刪 改 部 分 條 文 ， 從 而 保 障 小 業 主 在 大 廈 管 理 方 面 可 獲 得 較 公 平 的 待 遇 。

當 業 主 購 買 物 業 時 ， 可 要 求 代 表 律 師 解 釋 有 關 大 廈 公 契 的 重 要 條 文 ， 從 而 對 自 己 作 為 業 主 的 權 利 與 義 務 ， 有 初 步 的 了 解 。