法拍屋代標

一．如何標購法拍屋?

(1)確實了解法拍屋資訊：法院會於拍賣前十四天公布於法院公告欄內以外，並於報紙及不動產企管顧問公司(EX:輕鬆買法拍屋)都有提供相關情報。
(2)選定物件：在各拍賣物件中選定目標，依個人預算及需求選定區域、地段，以利進一步的實地瞭解。
(3)現場勘察：在確定物件後，可以到標的物附近做實地的瞭解，看物件所在處與住址是否相同，避免有看錯屋之疑慮，做實地調查外，同時也可和同類型的房子做比較，以評定是否值得標購。
(4)投標：法拍屋的拍價訂定大約低於市價二~三成，而依投標規定須繳納投標總底價的兩成保證金，保證金在新台幣壹萬元以內者，得以仟元大鈔放進封存袋內，將袋口密封，在封口處簽名或蓋章，未得標者由法院當庭退還。
(5)開標：投標當日由競標者中出價最高者得標，若無人投標，則於下次投標時按前拍總價再打八折作為拍賣總底價。
(6)得標：若是得標，應在七天內(含例假日)到法院民事執行處繳清拍賣金尾款，並依法院行政流程時間取得「權利移轉証明書」(約14天)。
(7)完稅：到稅捐處辦理契稅及相關稅費。
(8)過戶：持稅單、權利移轉証明書、戶籍謄本到地政機關辦理過戶，即可完成移轉手續。

二．法拍屋的實地勘察工作，須注意事項有哪些?

1.交通狀況 ：交通是否便利，合乎自己的需求。
2.環境品質 ：包含環境衛生、噪音、空氣品質以及附近居民的性質等。
3.生活機能 ：包含學區、郵局、醫院、市場、休閒場所及購物便利等。
4.附近設施 ：是否有鄰近不良場所，如墳墓、垃圾場、高壓電廠等。
5.住戶勘察：即觀察左右鄰居的營業場所，如KTV、安親班等，並評估自己是否能接受。
6.建築外觀 ：房子的新舊、建築的樣式、外牆、大門有無損壞。
7.社區管理 ：如果是住宅社區，是否有保全管理。
8.公共設施：樓梯間、電梯等公共設施是否管理完善，有無保養。

三．得標後，如何取得房屋所有權 ？

開標法官宣布得標後，只是代表具有優先取得不動產的權利，之後還必須經過一些手續和一段時間，才能真正取得不動產的所有權及使用權，從得標後要辦的手續流程如下：　
手續流程－
1.繳款（得標後７天內）－得標後，你必須在７天內依據法官開立的繳款書，將拍得的法拍屋未繳的價款繳清，才算是正式得標，法院也會發文通知債務人、債權人、地政事務所及得標人。
2.取得權利移轉證書（繳款後１４天內）－將價款繳清後，法院會在１４天內發給得標人權利移轉證書，這張證明代表你取得該不動產的所有權。
3.申報契稅－不動產的移轉必須向稅捐機關申報契稅，如果超過３０天沒有申報就會受罰。
4.辦理過戶登記（step3+step4共5~7天）－申報契稅後就可以向地政機關辦理過戶登記，將不動產正式登記到你的名下，並取得新的所有權狀。通常申報契稅及辦理過戶的時間在５～７天之間。
5.點交（須２～３個月）－辦理過戶之後就可以進行不動產取得，如果是空屋，直接開鎖進去就可以了；但如果有人占用，就必須具狀向法院聲請點交。如果第１次點交無法順利取得不動產，還必須要進行第２次強制點交，視情況可能要費時２～３個月。

四．個人標購法拍屋vs代標公司比較?

個人標購法拍屋當然是可以的，只要是符合投標規定，當然可以自己投標，只是如果您對於法拍屋市場的狀況及拍賣流程都不瞭解，如此可能會有下列情形：
1.沒有暸解法拍屋現況就投標－往往會造成得標後無法交屋的情況，或是標到產權不清楚的房子，甚是交屋後，房子被前屋主破壞。
2.產權沒有調閱清楚－有的投標人沒有將要投標的標地物住址暸解清楚，或確定是哪一戶要拍賣，以至於得標後才恍然大悟，但若不是法院的疏失，就必須自己承擔一切責任。
3.投標價過高及過低－往往自行投標為的就是希望能將仲介服務費省下來，但是往往卻不如己意，沒有調查標地物的市場行情及現住人佔屋狀況，就貿然投標，通常若不是標的很高即是超出他人很多，當然有可能超出原本要給付仲介的服務費，不然就是沒行情標的很低也就是說希望能標便宜一點，但本公司能了解拍賣當天該案的拍賣狀況及掌握原屋主及附近居民，不會讓您有標不到的遺憾。
4.交屋流程－如果不懂法院流程及與現住人協調溝通，往往交屋時間一拖就是半年以上，如果你覺得買法拍屋風險太高，或是程序太麻煩，目前有一些公司專門從事替人標購法拍屋的服務，也就是所謂的〔代標公司〕，如果你找到服務信用良好的代標公司(ex:輕鬆買法拍屋)，從挑選房屋到所有權移轉，你都不用煩惱。

祝您早日找到心儀的房子^^..

2007-12-30 23:35:51 補充：
找代標公司的好處：
1.節省時間(一樣可以正常上班進度由代標公司回報)
2.資料齊全－(代標公司對法拍屋的相關資料蒐集都相當完整)
3.較為專業－代標公司的服務人員通常產專業知識，通常對於相關的法令問題比較了解，也比較懂得判斷法拍屋的出價，比一般沒有經驗的人成功機率要大。
4.解決資金困難－代標公司通常都有配合的銀行可以代墊尾款8成。
5.代為點交－得標後，點交的過程常是令人頭痛的問題，就算法院強制點交，還是可能要花上許多時間，而代標公司處理這方面的問題則較有經驗也較有效率。
6.避免風險 －代標公司在投標前都會針對法拍屋做詳細的評估報告，避免買到凶宅、海砂屋、輻射屋等等…。

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2013-09-22 01:21:58 補充：
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重點1 自備底價2成以上現金.(還有代標費,銀行手續費,地政規稅費)
重點2 大部分內部屋況不明瞭.
重點3 得標後3個內取得房屋,如要越快可能要再花點錢.
重點4 通常被法拍都是欠銀行..等錢, 可能會有一陣子一直有人找
你要錢.
重點5 一定要找有信譽的房屋代標仲介公司.
我現在住的就是法拍買的,如你需要我可以給你名片電話姓名~

大大您好：
　　　　 首先要給您一個關念.法拍屋一定會比市價還要來得便
宜.但是它裡面也一定會有一些潛在的陷阱.要如何一一
破解這一些陷阱.除非您已經有很深厚的法拍實務經驗.
如果沒有.這時候一間具有多年實務經驗跟專業的代標
公司就很重要了.
以下是我覺得一間專業代標公司一定要具備的條件.給
您作個參考.

█ 代標公司有哪些服務 ?
１、過濾案件：過濾排除有瑕疵陷阱案件

　　(1)查明附屬增建物有無在拍賣範圍
　　(2)查明停車位有無他人佔用
　　(3)查明有無第三人陳報租約,拍定後是否確定點交
　　(4)催促、追蹤拍賣日期

２、評估標價：標得到又標得便宜

　　(1)投標文件繕寫及準備
　　(2)檢查投標單、委任狀、保證票有無齊全
　　(3)調查左鄰右舍及區域投標者競標狀況
　　(4)投標前提供「投標評估報告」
　　(5)投標全場陪同及標價最後建議

３、包辦點交：和諧快速交屋

　　(1)律師書寫聲請點交狀
　　(2)法院遞交狀紙
　　(3)追蹤點交進度
　　(4)催促管區警察到場
　　(5)安排鎖匠待命
　　(6)與法官協商現住人交屋事項
　　(7)拍賣遺留物
　　(8)協調現住人和諧交屋
　　(9)辦理債務人退稅

４、代墊尾款：辦理銀行代墊及貸款，輕鬆購屋

　　(1)辦理銀行代墊投標尾款手續
　　(2)催促法院核發「不動產權利移轉證書」
　　(3)快速辦理產權過戶

　　專業有信譽的代標公司一旦接受委託到交屋結案，以上四
項服務，鉅細靡遺，不得有所遺漏。

█ 找專業的代標公司可提供下列六項好處：
　　１、節省時間：
　　從事前的資訊蒐集評估到事後的過戶交屋，最快也要１～２個月；如果委託專業負責的代標公司，可以節省很多時間和瑣碎的手續。
　　２、資料齊全：
　　投標前除了要研讀詳細的拍賣公告外，更要調查產權資料，舉凡地政謄本、平面圖、地籍圖及都市計畫都是研判不可或缺的資料。這些資料包括投標標單及投標文件，代標公司均有完整收集及準備。
　　３、提供專業：
　　專業的代標公司對拍賣的法律常識，及相關的法令問題、稅務分析，都有相當專研，並非常了解投標生態，如何判斷投標出價及合理投標價位研判，得標成功率比一般沒有經驗的人高出很多。
４、解決資金困難：
　　法拍屋得標後７日內要繳清尾款，待一個月左右取得權狀方能向銀行貸款，這其間一個月空窗期，代標公司可以幫你解決，只要你準備二成投標保證金，就像房屋一般買賣，二成自備款就可輕鬆購屋。

　　５、代辦點交：
　　得標後，點交過程是令人頭痛的問題，就算法院強制點交，也是很耗時間及煩瑣的；而代標公司處理這方面的經驗較豐富，除催促法院點交程序外，有效率代標公司還會同步與債務人協調，達到快速交屋，和諧結案。

　　６、避免風險：
　　代標公司在投標前都會針對法拍屋做詳細分析及研究，有瑕疵的案件也預先過濾排除，建議客人另選其它案件。有責任感的代標公司更有投標保固服務，幫客人分擔風險。

如何找代標公司 ?
　　是否為立案的合法公司，可從公司執照及營利事業登記證或經濟部網站得知，並了解資本額，成立時間多久，公司規模較大，當然更可靠；有無加入「仲介同業公會」，繳交營業保證金，都是委託的保障。

　　在聽取服務人員建議時，可以多詢問法拍屋相關問題，看所提供的答覆是否夠專業，如能提出確實數據或案例佐證，則更是專業程度強弱　　的判斷。

　　從物件挑選到交屋結案是全程服務，還是部份服務，或是依客人需要而有不一樣選擇。

　　服務費如何計算，何時收費，分幾段收費，是按底價還是按得標價計算，都是選擇時很重要考量因素。

　　有無明確交屋期限，如何擔保標購權益，更是委託重點。

　

原本我是看到一間法拍屋5樓加頂樓加蓋的房子很喜歡，就透過誠信法拍屋幫我標，結果誠信法拍屋的小姐去現場調查發現這個案子頂樓完全沒辦法住人要花很多錢來整理，而且還會漏水她很老實的把他的調查跟我說，還建議我看別的案子，我覺得這間公司很老實，因為我買法拍屋本身就是沒有什麼錢了，若買到一間還要花個1~2百萬來整理倒不如就買新的房子了，後來誠信的小姐又幫我找到一間也是頂樓增建的案子，也順利的點交房子給我~
我是覺得找代標公司好處，可以幫我們實地到現場調查房子的狀況，有沒有海砂.幅射.或是兇宅，還有幫我們點交房子後續的事情都不用我們操心，代標公司都會幫我們處理好，我是覺得你可以打電話去看看~

我都在中部地區做代標
要了解ㄉ事粉多 :
1. 現在有沒有住人 ? 住ㄉ人會不會不好商量ㄉ那種人 .
2. 管理費欠費如何處理 ?
3. 有沒有試著和氣ㄉ跟現在ㄉ屋主表明想買ㄉ立場看他ㄉ反應 .
4. 多問問左右ㄉ鄰居探聽一下這屋子ㄉ狀況 .
5. 做最壞ㄉ打算 : 如果增建ㄉ部份被拆還夠不夠住 ?
6. 增建部份有無佔用鄰地 ?
7. 有沒有看過地籍圖是否以後規劃為道路 ?
8. 有沒有看過建物平面圖知道增建ㄉ部份在那裡 ?
9. 合理ㄉ估算價值 : 肉身土地*?+非肉身*?+權狀建*?+違建價值
10.歷史ㄉ拍定價
11.有沒有車位使用證明 ?
.
.
.
服務項目應該說全包ㄌ
建議找ㄍ比較有經驗ㄉ人
跟公司沒多大關係
人比較重要

代標公司的服務有：

1.過濾案件
2.市場調查
3.評估標價
4.屋況險惡瑕疵評估
5.和諧交屋
基本的服務應要有這幾個，從評估到點交交屋，都會包辦。

要注意的事項：
1.投標保證金及投標尾款不要經由代標公司代保管
2.注意代標公司是否有巧立名目收取費用
3.代標的過程最好全程參與，注意是否賺差價
4.如何計算服務費
5.服務費收取方式
6.是否保證安全點交
7.找老牌的代標公司

法拍屋其中的技巧多，最好找有信譽的代標公司，才不會被剝兩層皮。