關於樓宇買賣的維修費問題???

樓宇買賣是基於合約, 即雙方的協議. 買賣雙方可以自由協定任何合法的事, 包括維修費用由何人負責, 這無容置異.
問題是倘若買賣雙方沒有, 亦未能就此達成協議, 該筆款項應由那方負責. 這可以參考2006年高等法院上訴庭在 Luk Stanley Ho Chang v Fook Man Finance Co. Ltd. 一案 (案件編號 : CACV 131/2006) 的判決.
在該案中, 大廈業主立案法團在簽訂樓宇買賣協議前, 已通過一項進行維修翻新工程的決議, 雖然工程詳情及款項均未定, 但法庭的判決, 是當法團通過一項決議, 根據《建築物(管理)條例》第14(1)條, 該決議已對全部業主均具約束力, 所以工程費用應由賣方負責.
另外, 由於法團可就有關決議向業主追收款項, 所以決議會構成一項類似債項般, 會影響業權的物業產權負擔 (encumbrance). 在樓宇交易中, 賣方有責任將沒有產權負擔的業權轉讓給買方, 否則買方可以此為由拒絕完成交易, 即俗稱的"踢契".
因此, 如果在成交前已有大廈維修翻新工程, 即法團早已通過有關決議, 那除非買賣雙方另有協定, 否則款項應由賣方, 即舊業主負責.
上述案例的判決書: http://legalref.judiciary.gov.hk/lrs/common/search/search_result_detail_frame.jsp?DIS=55436&QS=%28%24CACV%7C131%2F2006%29&TP=JU

2007-12-19 09:53:40 補充：
首先希望第一位朋友對他人的回答不要過於敏感. 我不懷疑他在物業交易方面的豐富實戰經驗. 所以回答時已點出交易的大前提是"雙方的協議", 亦是基於"買賣雙方沒有, 亦未能就此達成協議"的情況去分析. 這和他的實戰經驗並無任何衝突.我的想法, 是若雙方最終談不合攏, 即使不打官司, 律師們也應基於法律向客戶提供意見. 而據知, 所述案例暫時是目前相關個案中的最高級的法院判決 (但不排除會在日後的個案中被終審庭推翻). 基於普通法制以案例為基礎的前提下, 問題所問的情況下法律上應由賣方負責有關款項, 律師(特別是買方律師) 亦應這樣建議.

2007-12-19 09:53:54 補充：
款項應由買方負責, 情理上或許如此, 但法律上暫時並不是這樣.另外, 雖說法律是有錢人的玩意, 但無論買賣那方都不會知道將出現的對家會否就是一個有錢人, 所以知多一點相關法律是保障自己.

2007-12-19 15:39:20 補充：
第一位朋友, 你說的我明白, 也希望你不要去猜度我到底有沒有誤會你的用意. 我亦沒有任何和人爭論的意思, 只是表達我的觀點. 更何況, 你是按你的實戰經驗提供意見, 我是用法律的角度再加分析, 說的是不同範疇的事, 根本沒有爭論的必要, 你所說的我亦沒有任何異議.除此之外, 我再沒有任何補充.

2007-12-20 10:45:54 補充：
現特聲明, 將我答案內"你是按你的實戰經驗提供意見"改為"你是按你從律師及經紀處所得知的經驗", 以免曲解第一位朋友的答案.這是提供答案幫助發問者的地方, 如果網友有其他問題或批評, 可以直接寄信給我, 我不會在此回應或討論自身處世的想法, 更不希望作更多其實已經嚴重離題的補充.

2007-12-30 12:41:35 補充：
有人總喜歡將他人的意見打成負面。這無須上天記錄，看回答記錄便一清二楚。

不清楚什麼叫「引經據典」可以去查辭典。將網頁內容一字不漏地抄錄一篇絕不能稱為「引經據典」。我沒有批評過他「引經據典」，因為他根本沒有，請不要抬高自己。

要說行為矛盾，該人絕對是這方面的表表者。這邊批評網友負評不給理由，那邊卻三翻四次做著同一行為；批評人迴避回答他和問題無關的質疑，卻又不記得自己曾經如何批評別人離題的行為。

「深度、禮貌、容人之心」，這三樣優點該人分毫也沒有。奉勸他沒有什麼實際理據就不要胡亂批評別人，事事問蒼天，只顯出你理屈詞窮。

成交前有大廈維修翻新工程。費用是舊業主付的，我怎会知，我曾買過官塘一大廈，1996年買入時進行維修翻新工程，我2006年賣出時我都怕要維修，我好彩冇，否則我賣出仲要比維修費。

這是一條好的問題！
其實是買賣雙方協議的。一般律師是會致函去管理處及法團查問，但，一般來說，若有成交前，已知大廈需維修，都是由新業主去承擔。
但若是已完成維修的話，即該費用由賣方業主承擔。

2007-12-17 01:12:54 補充：
這條是沒有一個特定的答案，是需買賣方去意見達成的。若只管一面倒的答案是不公的，不是1 1=2的簡單答案。我不希望只有單方面的解讀。

2007-12-19 07:02:46 補充：
案例只是說明某一case，因事前買賣方均沒有協議，才由法庭這樣審理。現實中，經紀及律師都會向買方如實反映有維修情況，那會由買賣雙方自行協商的。通常賣方會要求由買方承受。因：1) 每個法團已累積一定盈餘的數目，才作維修。然後，會由法團承擔一部份的維修費，餘下的再由眾業主按業權分攤負責。所以，前業主已於每月的管理費中承擔及付出了部份的維修費。基於，買方是日後的業權擁有者，所以買方是有責任去承受的。

2007-12-19 07:05:11 補充：
2) 這類情況，沒有規定一定由賣方負責。只是說引出其一案例而已。所謂法理也有人情在，若每每要動用法律去解決買賣事宜，那買方已經對該物業產生厭惡之情，日後入住，又怎會住的興旺與開心呢？我所說是實際的經驗與現實的處理方法，並非胡說八道，胡亂吹噓！任何沒根據的說法，我也不會胡亂教導提問者的，這是自我良心要過的一關！

2007-12-19 07:13:47 補充：
更況且，買賣樓是開心事，若要動不動要花費去打官司，那不單對自已的情緒有著影響，而且小市民買樓既花了一生的積蓄，還要再花更多不知其後果的支出來打官司，現實中，有多少人能做到呢？當然，回應者可給予更加多的資訊給提問者，讓他們作出更廣泛的分析。但始終現實終究現實，多少人要在買樓過程中所遇的不愉快事情，特意去花血汗錢去踢契、打官司呢？慣常，律師也不提議這做法的。可以說，只有有錢人，人力、財力、時間在；才會花金錢與精神去打官司！

2007-12-19 15:04:35 補充：
當然知識是無限的，知多一點，怎比白紙一片為佳。但知的情況是需多面體，若只側重某一方，那是對提問者或其他觀摩者不公的。我可以說法律與實際處理方法都兩者容許的。我亦希望N70不要誤會我的用意，始終大家都是無私為提問者付出真心的提點，不應存著任何攻擊或意圖。而我要澄清我是說實際的地產代理與律師的經驗處理方法，並不是就我個人的什麼主觀實戰的胡亂說法。這點希望N70能明白。我是針對事來討論，並非對人！可以嗎？任何涉及對人的背景作出無謂的猜測行為，這是無理及必沒要的。

2007-12-19 15:13:00 補充：
而且，法律下人人平等的，任何人願意付出金錢、時間及精神為討回公道，當然人人都有這權利。我並沒說某些人不可這樣做，這對我是不公的指責。但作為物業的買方，在買樓前，應需要表達欲求的不明之處。當然，要說經紀與業主不向您提出此問題時，您會不知何由！但始終法律下，無知不能成理由的。我會覺得買方是有責任提出任何對物業本身有疑問之處。而經紀亦應如實告訴，當然若經紀沒實訴，那可以投訴他的。而業主亦有責任向買方及經紀說明，大廈本身的情況。這是作為法律下人人平等的，義務與權利！

2007-12-20 10:13:07 補充：
第三位朋友，我是有名字的，正如我也尊重地稱呼您一聲。煩請不要用第一位朋友來稱呼。當然大家有不同的看法，所持的理由亦各有理據，我無意與您爭辯，最終是看提問者如何選取及認受。我再次說明：請您不要說＜你是按你的實戰經驗提供意見...＞，我已清楚強烈引言是從律師及經紀處得知此情況。

2007-12-20 10:15:59 補充：
而且您曾批評我的回答引經據典，以往您是不喜歡此做法的，為何現又如此？我想這解釋吧！ 就是沒有任何真實的理據去說服人，是很難令人明白的。我想您是真心去回答，正如我也如是！

2007-12-30 02:45:51 補充：
一個有深度、有禮貌、有容人之心的人，不會狹隘地在自己的回答與表述中，不只一次地鑽牛角尖地以為別人是批評及針對自已。而且曾批評別人的引典據典的回答方式，同時又矛盾地炒作？！當別人作出質疑的時候，此人又迴避回答？真感可笑及可憐，有這幼稚的行為！

更何況我早已說過，在網上虛偽世界裡。就算給您真的所謂博士之名，又如何，沽名釣譽！？

一個人是否出自真心去幫助別人，雖則旁人或許無心去鑽研，但我肯定上天定會看得透徹及記錄在案。

更且，一個有文化修養的人，不是複印別人的用詞作為別人的攻擊句子，而是有能力用自己的言詞去撰述。

所以一個人的修心養性德行，騙到自己與別人，也騙不到蒼天的！