買私人樓問題？

其實如果你係買樓自用的話, 我建議不要太計較升值潛力。點解? 其實呢家樓市升到一定程度, 再大升的機會不多, 橫向的機會倒反而極太, 要買一些有升值潛力的物業, 你就要看準該物業的周邊, 有沒有什麼可以刺激倒佢升值, 例如該區將會有新樓盤, 呎價將會是天價, 這時就係買這個新樓盤周邊物業的好時機。又或者, 像東南九龍, 沙中線已經鐵定左會起 (唔知會係沙中定沙紅線..), 這條未來鐵路的沿線, 可以說是升值保障, 鐵路未起好, 翔龍灣就因為呢個因素, 由初開售時直到現樓發售, 樓價足足貴左 20-30%。但係, 每每有呢 d 機建, 附近定必塵土飛揚, 所以, 要用來自住, 未必會係一個好好的環境。

本人其實有小小心水, 可以比閣下參考一下。

1. 牛池灣曉暉花園
區內樓齡較新的屋苑, 新地樓, 7年樓齡。有大型會所, 泳沲, 間格極之實用, 由其係 929呎的三房單位, 靚則, 廳大房大, 唔講真係唔信佢得 76% 實用。點解買呢度? 原來曉暉隔離, 新地亦都有個 project 會發展, 已經講左入場費要 7.5k 一呎, 呢家曉暉花園平均呎價只不過 3千幾唔駛4千, 就算去到極高全海都唔駛五千, 貴為市區樓, 閣下覺得有水位嗎? 唔好覺得佢要轉程實好似好唔方便, 呢段5分鐘的車程, 其實係令呢個 project 遠離左個公屋群, 反而咁樣會令到周邊環境無咁雜。

2. 上環翠麗軒
區內繼聚賢居,匯賢居及寶華軒的新樓, 樓齡2年, 由裕太興發展。一梯兩伙, 面積由 995呎至 1106呎, 都是三房套房設計。由於周邊沒什麼高樓, 很多單位都有開揚景致。點解推介呢度? 區內新樓, 基本上都要 8000呎以上, 聚賢居就重過份, 成萬銀一呎, 仲要買樓景貨。呢個 project, 就係聚賢居向西環方向行5分鐘。唯一一個唔好處, 就係項目附近有一家官財舖... 但係, 咁咪即係o係聚賢附近, 聚賢居, 現在有一間低過一萬蚊呎的, 轉眼就沒有了, 而翠麗軒, 講緊只係 6-7千蚊一呎。同埋佢周邊將會有地鐵項目發展 (好似係西環站), 亦已經鐵定左有呢項發展, 所以亦係小弟的心水推介。

3. 將軍澳清水灣半島
我相信我一講呢個地方, 好多人都會好大反應!! 唔係話, 將軍澳已經唔好住, 仲要係坑口站要轉車去, 咁唔方便, 點住呀... 首先, 講下呢個物業, 由新地發展, 5年樓齡, 講用料同會所設施, 呢個 project 絕對係三甲以內(純綷小弟覺得)。呢家o個度呎價, 講緊三千寧蚊呎, 而且好多都全海景或山景, 點解會咁平? 咪因為好似好唔方便咁 law! 其實, 清水灣半島座落的環保大道, 將會係未來進入夢幻之城 (日出康城-首都, 係夢幻之城的一期)五個期數的必經之路 (發展商話會有條挎海大橋, 但係我睇過規劃好似未有), 到時, 為滿足裡邊講緊過萬戶的需要, 我相信會有好多巴士線, 什致地鐵線會經過那兒, 到時, 以一個咁好質素的屋苑, 會否還是三千多圓一呎? 其實將軍澳現在係一個好方便的地方, 有地鐵外, 巴士線亦係方便, 很多點到點的巴士線, 而且, 好多反中環的, 但係經濟能力未必好高的買家都會選將軍澳, 係因為那兒去中環, 答地鐵只不過要 20 分鐘..

小小意見...

2007-12-16 21:32:03 補充：
如果你說個別屋苑平貨, 最好閣下自己去找一下地產代理問問, 但係, 記住先做一下功課, 因為你必需要熟識 target 屋苑的成交價, 而且並唔係普通的認識, 如 : 一號銀海, 成交價 10000-11000呎海景, 8000-9000 樓景等, 當地產告知你有一間 10000呎價的高層海景時, 你就會知道這是平貨, 要買平野唔係胡亂衝撞就可以, 在呢個市場, 亂來的話好易會撞板。如果以小弟覺得, 不妨針對一下維港灣做下功課, 因為比起帝柏, 柏景, 維港灣算係低水, 但質素亦有一定保証, 致於君匯港同銀海, 就真係唔駛點諗... 價錢過份左一點...

2007-12-16 21:39:41 補充：
另外, 如果每事問君看的是比較高尚的物業, 則不妨看一看九龍塘的畢架山一號 (緊記, 不是畢架山峰), 因為此屋苑的質素同規模都很好, 而且畢架山峰都賣到 15000-16000呎, 而畢一都只不過係萬多 d, 而山景就可能8-9000 有貨揀, 可以話係低水, 而且畢一的屋苑格局做得很好, 前後排的設計, 充份利用了維港景色, 這個絕不是畢架山峰可以相提並論的 (因為畢架山峰向東南的, 是開掦, 但遠望只係廣播道同樂富公屋景, 向西北的更只是城大的宿舍樓景)

2007-12-16 21:42:51 補充：
而希望地段好, 但又不想供得吃力的話, 不妨看看何文田的雅利德樺台地段優越, 唯獨是向公主道的單位比較嘈, 但 5-6千蚊呎, 在該地段唔係咁易搵倒新樓..

睇你LIKE邊區啦,仲有係一手定係二手樓.

二手樓,我會選擇中西區,即係翠麗軒,寶翠園及泓都呢類,因為樓齡新,供應少,未來又有MTR站,照道理升值潛力會比較高.

另一個選擇係鰂魚涌一帶,即係嘉亨灣,逸濤灣及逸華園等等,因為太古剛剛收購完西灣臺舊樓,重建後呎價肯定過萬蚊一呎,但呢幾個新盤,現時海景呎價都係做緊七八千左右,我個人覺得仲有上升水位.

一手樓,我自己會選九龍站AND奧運站,因為ICC環球貿易廣場就快開,連摩根士丹利及瑞信等外國投資機構都租用超過十層做寫字樓,未來買賣及租務需求應該會好高,個人幾睇好呢區.