求助!租樓與買樓的長遠利益比較

樓價的首70%按揭﹐大部份香港的銀行也是4.25%的。但二按部份(即餘下貸款)﹐通常利率會較高。

假設你以100萬購入單位﹐首期10%﹐借貸90%。以現時的銀行息率﹐你每月供款約$4,500。作為業主﹐你日後的開支將和租戶有所不同﹐例如每月的管理費﹑每季的差餉地租等。平均每月開支逾$5,000。

首期$100,000﹐律師費議價後約$5500﹐厘印$100﹐地產代理佣金$10,000。此外﹐你除了傢電外﹐還要準備預支下一期的差餉﹑地租﹑管理費。所以﹐我建議你是先準備$120,000資金。

理論上你的計算準沒錯﹐但實際的情況可能不及你所想的樂觀。在市面上﹐100萬以下的兩房單位不多。即使是樓價不停上昇﹐銀行通常對單幢樓或唐樓的估價及二按申請較藍籌屋苑審慎。實戰一點﹐我拿沙田第一城389'的兩房單位作例子﹐市價也大概要125萬。樓價比你預期高﹐30年9成借貸﹐首期$125,000（實際開支還有律師費﹑厘印﹑地產代理佣金約$18,000）﹐月供約$5800（實際開支還有每月管理費約$400﹐每季差餉地租約$1000）。

希望幫度你﹌

2007-11-27 06:59:09 補充：
補充一點﹐你的條件不夠“申請”居屋﹐但你可以買二手居屋的﹗二手居屋的單位比較實用和相宜﹐價格亦比較穩定。長遠來看﹐以用家身份買樓較投資目的為合適。當樓價爆升﹐租金市場將會受樓價影響而上升。不妨朝著二手居屋的方向考慮。

當然有能力，付到3成資金去買樓，肯定是買樓為佳。辛苦供樓後，始終仍屬自己的。
但您的能力真的仍有距離，說實在，加上您有孩子，以穩當的做法，我仍會叫您儲蓄至3成資金才想。不然供不來，難道帶著孩子四處走嗎？孩子是需有安心的地方去成長。
以110萬的樓價來計算，
3成首期 $330,000
律師費 約$8,500
1%經紀佣 $11,000
水電煤及管理費按金 約$3,500
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合共 $353,000
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以您借7成，即77萬；分20年；中銀P-2.75%，以P為7%，即4.25%計；每月供款$4,768.11，以您們的薪金計，佔入息為23.84%。絕對符合銀行對供款為入息的一半要求。
那您想想仍差25萬。
單是1成的首期已需11萬，但您只得10萬，如何辦呢？
加上您是自僱人士，銀行對審批更加嚴，因沒有稅單與糧單。一般未足7成的都不會借，這點是您們的關鍵所在，若有足夠的3成首期，銀行都會考慮。始終銀行是計算風險的，加上此刻的樓市暢旺，銀行不愁資金的出路，昨天中銀宣佈借出少於150萬的貸款，其利率上調了，因成本問題，他們想批出大額按揭，能賺多一點。
所以對於您們這條件，資金既不夠，又是自僱人士，可說難上加難。唯一是好好再節省一點，努力儲蓄。加上您們的薪金真的不多，每人只得1萬，銀行亦會看得緊一點。

2007-11-28 08:53:10 補充：
當然提問者硬要在資金未足的情況下去買樓，誰也不能阻止。重要當到銀行批核那關，您就自己知！只是衰了是很現實的，沒人會幫！還會恥笑您的無知！

加上孩子您都已有，可想根本由一開始，您都沒好好去計劃自己及家庭的將來。只管一時的冲動，可見您根本不是一個有智慧的人。

要與您說都涂然！

人家的提醒，只是為您好！您不願聽，那就由您自己去承受當中的苦果。

若是在此只想要人家的附和，那我絕不會說您喜歡的話，這只會害了您！好好想吧！