YOKI SIR -希望你比啲意見我

碧桂園（２００７）是有其內房地產股的龍頭概念，肯定是值得投資的好股，但有幾點你要注意，就是此股現價的風險其實是不少！

首先，公司現時的市值已是２，０６４億，上半年純利只有１４億，而公司的招股書也預期賺４０億！公司公佈上半年業績當日，也未能正面回應公司盈利會否達標的提問！如果就算全年賺到４０億，ＰＥ已是５１倍！

第二，本人近月搜集了很多新聞，都是對內地房產股不利：

Ａ．國土資源部新政若早出臺 中國首富將不是楊惠妍

國土資源部最新發佈的《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》明確規定：建設用地使用權證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得進行按比例分期發放。

也就是說，開發商不能再像以前那樣以分期付款的方式分期取得土地使用權證。 據了解，強調這一規定的原因是，實際操作過 程中，一些地方存在著受讓人未繳清全部出讓金，就取得了土地使用權證，或根據付款進程和支付比例部分取得了建設用地使用權證書，造成了一些項目房子都賣了 還沒交齊土地出讓金的現象出現，同時，也造成了一些公司只支付少量首付資金，就大量拿地的問題。(《北京晚報》10月10日)

幾乎與此同時，2007胡潤百富榜公佈，廣州“碧桂園”女老闆楊惠妍以1300億元的身家成為“中國首富”。而在此前兩天公佈的2007福布斯富豪榜中，楊惠妍也是“中國首富”，她在該榜中的身家是160億美元，與1300億元人民幣基本相當。

我為什麼把這兩則新聞放在一起？因為二者的關係實在太緊密了。可以毫不誇張地說， 如果國家早有土地出讓“不得分期拿證”的規定，今年的“中國首富”很可能就不是楊惠妍。 碧桂園及楊惠妍是目前中國最大的“地主”。

據報道，截至今年7年底，“碧桂園”的土地儲備量已經達到了驚人的4500萬平方米。以每平方米1萬元計算，購買這些土地也需要4500億元。楊惠妍持有 碧桂園70%的股份，4500億的七成超過3000億，而她的財產只有1300億，更何況她的錢還不能都用到置地上。那麼她是如何買到那麼多土地的呢？

無外乎兩種因素：

一是依靠銀行貸款，二是採取分期付款，或分期拿證的方式．．．

Ｂ． 國務院：全面落實房地產調控政策，控制房價過快上漲

10月 24日 星期三 17:54 更新

[經濟通通訊社駐京記者潘磊華２４日北京專電]

國務院總理溫家寶今日主持召開國務院常務會議時表示， 要全面落實房地產調控政策，大力推進廉租房制度建設，著力解決困難群眾的住房問題，努力控制房價過快上漲 他表示，要認真落實關係民生的各項政策。加強勞動監察執法，確保企業用工合法有序和農民工工資及時足額發放。妥善安排好受災群眾和困難群體的生產生活。抓緊完成醫藥衛生體制改革總體方案。深入開展產品質量和食品安全項目整治。

Ｃ． 國土資源部：已經制定詳細辦法查處囤地開發商

房地產市場調控的下一個重點是整治囤地的“地主”。 10月28日，國土資源部相關負責人在對近期土地調控政策進行解讀時強調：各地土地管理部門要加大閒置土地清理力度，重點對囤地開發商進行查處，為此國土部門已經制定了詳細的方法。

四條辦法限定開發商囤地 “如果開發商囤積土地不及時開發，會進一步加劇土地市場供應緊張。”國土部有關負責人指出，國土部門擬定了幾條應對開發商囤地的辦法。

一是要求實行“凈地”出讓。對於擬出讓的土地，要在理順土地產權和經濟關係的前提下，進行統一規劃，統一進行基礎設施建設，形成基礎設施較為完備的熟地，按“凈地”分宗出讓；

二是合理控制單宗土地出讓規模。對於出讓地塊規模，考慮到大宗地出讓不僅不利於市場競爭，也不利於市場調控，因此強調控制單宗土地供應規模，以增加土地供應的宗數，吸引更多的中小開發商參與競爭，防止部分房地產開發企業憑藉其資金實力“圈佔”大面積土地，形成“壟斷”。

三是規定每宗土地的開發建設時間。為了縮短 土地開發週期，根據房地產開發建設週期一般為2-3年的實際，還規定每宗地的開發建設時間原則上不得超過三年，確保供應出去的土地能夠及時開發建設，形成 住房的有效供應。這一規定，也為各地確定具體的單宗土地的供應規模提供了依據。

四是加大閒置土地的處置力度。對超出合同約 定動工開發日期滿一年未動工開發的，要依法徵收土地閒置費，並要責令有關企業限期動工、竣工。土地閒置費原則上按出讓或劃撥土地價款的20%徵收。滿兩年 未動工開發的，要堅決無償收回。對雖按合同約定日期動工開發，但開發建設面積不足三分之一或已投資額不足四分之一，且未經批准中止開發建設滿一年的，要嚴 格按閒置土地依法進行處理．．．

由於這個答案的字數是有限，故未能將所有資料ＰＯＳＴ出來，你可以進入本人的ＢＬＯＧ，就可以看到所有資料！

因此，本人對此股的看法是中性，此股由資金推動的因素再上也不出奇，但暗藏的風險因素，你應該要了解，博唔博你自己決擇！

YOKI WONG
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