請問何為[逆權法]，私人物業被非業主霸佔多年是否亦可引用？

3. 物業產權負擔與業權問題

第三者權益


概述

某些人 (註冊擁有人以外 )若長時間未得到業主同意而佔用了物業，又或曾分擔了部份樓價，都可獲得物業的利益。若此等利益非經由文書產生，便不能根據《土地註冊條例》註冊，屬於不可予註冊的物業產權負擔。問題是，買家可否不受此等負擔所限制。


佔有產權

若佔用人未得業主同意以逆權性質佔有了物業（adverse possession），並經過一段特定時間後，就會得到「佔有產權 」（possessory title），就是合法業主也不能討回物業。

當政府物業被佔用人逆權佔有長達六十年，政府便不能討回物業。若私人物業在一九九一年七月一日前開始已失去管有權，被逆權佔有二十年後，又或物業在一九九一年七月一日後開始失去管有權，被逆權佔有十二年後，合法業主便不能討回物業。因此，準買家宜在購入前視察物業，確定物業佔用狀況。


非書面性質衡平法下的權益

非業主人士可因分擔樓價、分擔按揭供款或透過某些實際關係 (例如同居以提供家居照顧 )而獲取物業利益。此類「衡平法下的權益」不可予以註冊。

普通法規定真誠買家在沒有實際或法律構定知悉的情況下，承購物業後可無須承擔此等不可予註冊的權益。若歸復信託或衡平法下的權益經由文書產生，但未將有關文件註冊的話，對於其後以有值代價購入物業的真誠買家來說，可能是無效的。

對買家來說，單單提出不知道物業存有衡平?k下的權益，並不構成足夠的抗辯理由，因買家可能被視為對該權益有法律構定的知悉。甚麼情況會構成「法律構定的知悉」呢？如果一位謹慎的買家進行應有的查詢，就會發現該權益的話，那麼不論有否進行查詢，買家都被視為對該權益有「法律構定的知悉」。若實際上知道佔用人的存在，便等於知道佔用人的權益。曾有一案例，承按人未有進行適當查詢有關物業業主的丈夫於物業的利益，被判定對業主丈夫分擔樓價付款一事擁有「法律構定的知悉」。 (Citibank NA v. Lai Tai Cheung [1986] 2 HKLR 885)

香港律師會曾發出一項執業指引，要求律師提醒買家應視察物業，以查證成年佔有人的身分及有否擁有物業任何利益，並向成年佔有人索取書面確認，證明對物業沒擁有任何權益。


地 產 代 理 監 管 局2002


＊個人意見：為何當年不簽一份租約，每年象徵式收一元作租金？

2007-11-08 17:16:21 補充：
曾經有案例，是九龍城一個地下連一樓的單位。業主夫妻二人數十年前移民海外，決定免租讓外父及小舅一家居於上址。地下單位作營商之用，一樓作住宅。後來業主夫妻二人先後去逝，小舅知道外甥欲接手香港的遺產，於是入法院要求逆權侵佔。法院後來判決小舅一家敗訴，理由如下：１。小舅一家是由業主容許在上址居住。２。小舅可以聯絡到業主夫婦。３。業主夫妻二人去逝後，小舅應該向現時業主－－－即業主唯一的兒子繳交租金，共二百多萬。