14.什麼是屏風樓

屏風樓在一般而言，是指在人口密集的城市中，數幢連續在一起的摩天建築物，擋住了光線。屏風樓有如屏風，而大圍火車站上蓋及九鐵車廠上蓋的物業設計，便是屬於這類密封式設計。

圖片參考：http://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/thumb/3/30/HK_Caribbean_Coast_Towers_5-16_%E6%98%A0%E7%81%A3%E5%9C%92.jpg/300px-HK_Caribbean_Coast_Towers_5-16_%E6%98%A0%E7%81%A3%E5%9C%92.jpg



圖片參考：http://zh.wikipedia.org/skins-1.5/common/images/magnify-clip.png
映灣園可說是屏風樓的例子之一

成因
批評者認為，屏風樓的出現是因為在缺乏政府的城市規劃和監管下，地產商在發展市區外圍的新區時，為了盡量利用昂貴的土地，一方面將新建的建築物向高空發展，另一方面將大廈與大廈之間的距離縮至最小，形成屏風，使市區內部的舊區變得有如盆地一樣。在香港，大圍、荃灣及深水埗均正面對這個問題。
另外，也有意見認為屏風樓的出現，與舊啟德機場搬遷，市區撤銷對樓宇的高度限制，以及建築物條例的修改，令廁所不需設有窗戶，發展商可以改變一梯八夥式住宅樓宇設計有關。

還有一種意見認為，政府近年改變土地用途做法，將小街巷裡合併為較大的發展區，導致地積比率不變卻可興建更多樓面面積，最終出現體積龐大的屏風樓。

[編輯] 概念倡議者
屏風效應最初在2004年合和集團灣仔南酒店計劃時，由反對計劃的長春社提出，指酒店大樓的設計如一道屏風，會影響灣仔區的空氣流通。
2006年起，環保團體環保觸覺發起多次針對屏風樓的行動，並倡議採取司法覆核和在賣地場地抗議等方法反對拍售懷疑有可能興建屏風樓的地皮[1]，導致拍賣成交價，遠低於地產商遠期。

[編輯] 影響
屏風效應是指樓宇建築猶如天幕，阻礙自然風進出，這使城市內的空氣轉差、「不見天日」、悶熱難擋，影響周邊居民的生活環境、空氣質素、景觀及自然光，令相對內陸的地區的空氣流動減弱，氣溫升高，加劇地區性的空氣污染問題，令區內居民患呼吸道毛病的比例增加。

[編輯] 香港屏風樓列表

西九龍九龍站Union Square物業發展特色
浪澄灣
萬景峰
君傲灣
蔚藍灣畔
映灣園
藍天海岸
永富苑

[編輯] 各地抑制屏風樓的方法
上海在2003年通過《上海市城市規劃管制技術的規定》，規定高度超過60米的大廈，最大連續展開面闊度不能超過60米，又規定樓高8層以下的樓宇，連續展開面闊也不能超過80米。
新加坡在1990年代重建新加坡河畔時，沿河岸設置梯級式高度限制，以新加波河為輻射中心，分為３區；河岸區樓高不可超過４層，緩衝區樓高不可超過10層，外圍區樓高不得超過35層。
香港牛頭角上邨第二、三期的重建計劃，採取了微氣候分析，兼顧日照採光和通風的需要。[2]
參考《規劃準則》的指引，按各區不同的需要，制訂符合該區實際環境的分區規劃大綱圖，加強大綱圖的註釋功能，在大綱圖的範疇上嚴格規劃地積比率。[3]

成因
批評者認為，屏風樓的出現是因為在缺乏政府的城市規劃和監管下，地產商在發展市區外圍的新區時，為了盡量利用昂貴的土地，一方面將新建的建築物向高空發展，另一方面將大廈與大廈之間的距離縮至最小，形成屏風，使市區內部的舊區變得有如盆地一樣。在香港，大圍、荃灣及深水埗均正面對這個問題。

另外，也有意見認為屏風樓的出現，與舊啟德機場搬遷，市區撤銷對樓宇的高度限制，以及建築物條例的修改，令廁所不需設有窗戶，發展商可以改變一梯八夥式住宅樓宇設計有關。


還有一種意見認為，政府近年改變土地用途做法，將小街巷裡合併為較大的發展區，導致地積比率不變卻可興建更多樓面面積，最終出現體積龐大的屏風樓。


[編輯] 概念倡議者
屏風效應最初在2004年合和集團灣仔南酒店計劃時，由反對計劃的長春社提出，指酒店大樓的設計如一道屏風，會影響灣仔區的空氣流通。

2006年起，環保團體環保觸覺發起多次針對屏風樓的行動，並倡議採取司法覆核和在賣地場地抗議等方法反對拍售懷疑有可能興建屏風樓的地皮[1]，導致拍賣成交價，遠低於地產商遠期。


[編輯] 影響
屏風效應是指樓宇建築猶如天幕，阻礙自然風進出，這使城市內的空氣轉差、「不見天日」、悶熱難擋，影響周邊居民的生活環境、空氣質素、景觀及自然光，令相對內陸的地區的空氣流動減弱，氣溫升高，加劇地區性的空氣污染問題，令區內居民患呼吸道毛病的比例增加。


[編輯] 香港屏風樓列表
西九龍九龍站Union Square物業發展特色
浪澄灣
萬景峰
君傲灣
蔚藍灣畔
映灣園
藍天海岸
永富苑

[編輯] 各地抑制屏風樓的方法
上海在2003年通過《上海市城市規劃管制技術的規定》，規定高度超過60米的大廈，最大連續展開面闊度不能超過60米，又規定樓高8層以下的樓宇，連續展開面闊也不能超過80米。

新加坡在1990年代重建新加坡河畔時，沿河岸設置梯級式高度限制，以新加波河為輻射中心，分為３區；河岸區樓高不可超過４層，緩衝區樓高不可超過10層，外圍區樓高不得超過35層。

香港牛頭角上邨第二、三期的重建計劃，採取了微氣候分析，兼顧日照採光和通風的需要。[2]

參考《規劃準則》的指引，按各區不同的需要，制訂符合該區實際環境的分區規劃大綱圖，加強大綱圖的註釋功能，在大綱圖的範疇上嚴格規劃地積比率。[3]


[編輯] 參見
地積比率
利潤極大化
城市規劃

[編輯] 備註
１）立法會議員余若薇2007年5月9日立法會大會發言稿 ２）立法會議員劉秀成2007年5月9日立法會大會發言稿 ３）政府回答立法會議員涂謹申2007年6月13日書面質詢第十五題


[編輯] 外部參考
產生屏風效應的發展項目 -- 當局回應
政府回應發展項目產生屏風效應的問題
珠江高樓密集，屏風效應令市民不滿
反對九鐵在大圍蓋屏風樓
大圍蓋屏關注組於4月份街展派發之宣傳單張
藍風車行動 抗議政府強行拍賣大角咀海輝道KIL11146高密度住宅土地
屏風效應影響大角咀 區內空氣污染嚴重
《新聞透視》翡翠台 2007年9月1日 星期六 19:00~19:30

[編輯] 參考資料
↑ | 明報財經網 長毛環保觸覺 賣地場內抗議，2007年8月1日
↑ 1
↑ 2
取自"http://zh.wikipedia.org/w/index.php?title=%E5%B1%8F%E9%A2%A8%E6%A8%93&variant=zh-tw"

環保觸覺本會將西南九龍6公里的海岸線分成12個「窗口」，每個「窗口」約500米闊，這些「窗口」為九龍內陸提供清涼海風。調查發現近海岸線的屋苑位置及樓宇設計，大部分皆在40層以上，以及屏風式設計。經過計算，發現這些屏風式樓宇竟封了63%的海岸線。每逢夏季，西九龍吹西南風，一排排的樓宇已嚴重減弱了吹入內陸的海風，危害62萬油尖旺及深水埗區內陸居民的健康及生活質素。

屏風樓宇阻海風入內陸

要選屏風樓宇之最，可算是一號銀海及港灣豪庭。一號銀海共7座完全連著一起，由港島中環向大角咀方向望，也清晰見到這一排高牆。另外，港灣豪庭共10座，樓高44層，分成兩排，阻擋了吹入深水埗區的大部分海風，特別是南昌街這條通風氣道。從龍翔道高處俯瞰深水埗區，港灣豪庭就如一幅巨牆，和深水埗較舊式6至15層的樓宇，明顯格格不入以及阻擋了海風及陽光。

環保觸覺亦聯同林浩揚區議員辦事處在大角咀舊區街頭訪問了251名居民。調查發現，72.5%的受訪居民表示，夏天時家裡通風情況比以往差或略差，43.4%的受訪居民及其家人多了氣管或呼吸道的毛病，包括鼻敏感、哮喘等。另外，76.5%的受訪居民增加了空調開支，估計這是由於家居少了海風，變得侷促，以及整體香港越來越熱有關。由於多開了空調，電費支出每月也顯著增加$100至$200。

區議員在記者會內指出，在西九龍區原有規劃，特別是九龍站上蓋物業，原本並不是高密度及屏風式。可惜，規劃署後來錯誤規劃；另批地予各個發展商後，發展商不斷向規劃署申請逐少逐少增加地積比及高度，以致今天的局面，規劃署責無旁貸，發展商也不合乎道德。

環保觸覺指責西九龍規劃完全是一團糟，任由發展商在海邊大量興建屏風式樓宇，希望政府查處負責西九規劃的官員，調查是否有失職之處。他們亦建議規劃署及城規會應重新規劃西九龍現時尚未建樓的綜合發展區及住宅地皮，大幅降低地積比及設定樓宇高度上限。◇

2007-10-14 20:09:14 補充：
黃大仙親仁街前警察宿舍地皮早前被發展商從勾地表勾出，並於本月底進行拍賣。關注「屏風樓」問題的環保團體環保觸覺再度出招，下周一會向城規會申請更改地皮規劃，建議將地積比率及高度限制作多項調整，令月底地皮拍賣增添變數。 環保觸覺下周一，將會向城規會申請更改黃大仙親仁街前警察宿舍地皮的規劃。該會主席譚凱邦表示，現時該地皮地積比率達九倍，當中住宅發展為七點五倍，非住宅則為一點五倍，是近兩年來罕見的超高比率，建成後定必出現約四十層的中等高度屏風樓。

2007-10-14 20:09:49 補充：
他建議，將現時住宅部分的地積比率，由七點五倍下降至六點五倍，而除了賣地章程內的一百四十米高度限制外，亦要在地皮西北面加入二十五米的高度限制，令面向嘉諾撒小學的位置能保持空氣流通。至於座與座之間，須保持最少十五米距離。 另外，環保觸覺亦會在下周一，同時申請更改已列入勾地表的何文田佛光街地皮，加入座與座之間保持最少十五米距離的規定，以及建議將地皮分割成兩個相同面積地皮拍賣，並且不能作合併發展。

2007-10-14 20:10:04 補充：
將於本月底拍賣的黃大仙前警察宿舍地皮，地政總署昨公布賣地章程，該地皮地盤面積約十萬二千二百八十方呎，指定作住宅甲類用途，地積比率為九倍，可建總面積逾九十二萬方呎，當中住宅樓面最多為七十六萬七千多方呎，高度限制為主水平基準以上一百四十米。 中原測量師行董事總經理黎堅輝表示，該地皮因屬市區地段，鄰近公園及地鐵站，套配不俗，且物業落成後，單位可享東南九龍舊機場景致，故預料地價可達四十四億元，樓面呎價約四千八百元，較勾地價高四成七。