請教gumgumpersian有關房地產問題

首先，多謝您的支持與認同。我的分析是從個人的歷練、實踐、對資訊的吸收，再消化。從而得出客觀的表述，坦誠，我並非每區都熟悉，只是平日八卦多觀察、多聽多聞。尤其喜歡與陌生人對話，從別人的說話中令我多思考，多了解更多我不知的範疇。所以您們看似我什麼都懂，其實我仍需不斷學習。

我見您們都是懂得有計劃之人，很好！我喜歡明白及知道對自己將來如何的人，做人處事，是需有步驟、理想、夢想地一步一步去行。

若果您們能有3成首期，那麼對自身的保障會更理想。不過，您倆的收入都還可以應付有餘。未計供款前，先談談您們對後市的看法如何。相信您們應做足功課，知道樓市前景、自身的職業前景、供款的能力極限是多少、明白您的需要是自住而非投資。當您弄清有關問題後，就可以計數：

以130萬的樓價，
2成首期 $260,000
律師費 約$8,000
1%經紀佣 $13,000
水電煤及管理費按金 約$5,000
一次性支付按揭保費為$10,400
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合共 $296,000

我會提議您們借8成為佳，而且您們有30萬，應將有關儲蓄盡投放回借款中，從而減少債項。債項應是越少越好，無人喜歡債台高築。另，因您需借弍按，您是需支付按揭保費，及必須沒有其他欠債，如信用卡數、財務數等。銀行需透過按揭保險公司借出其餘的1成給您，否則，若您有任何欠債，他們是能查出的，您們亦不可逃避或欺騙沒有該債項。

我亦提議以您倆的薪金，可以的話，借年期越短越妙。無謂為利息多付，不過，若您借後才發覺不能承受付擔，要求延長供款期，一般，銀行是不會接受申請的。因他們會猜測您是因能力不逮才付擔不來，此點您要留意。

以10年計，假設利率是4.85%(因減息後，有些銀行已調高借貸息率，我不知現時的按揭是P減多少，只可以假設利率計，可以的話，您可告訴我的。)

每月供款為$10,954.72 (佔您倆的薪金為33.20%，絕對可說是現時一般有實力客人的佔款比率，銀行是最歡迎的。)

那麼您們預計5年都不會有孩子，可趁此段期間，努力儲蓄，盡快贖樓，以您們的收入，只要倆人共同為目標奮進，絕對是在能力下可行的事。或許只需7-10年，用數年的時候已能完全擁有自己物業資產的人，是令人羨慕的一對。

相信您知我的宗旨是要穩健，以您的首期，我希望傢俱、電器等物件，慢慢再添置。只要是開心地擁有安樂窩，不管睡地板多少時候，都是開心的。對嗎？那麼過了數月後，儲足少許金錢，再倆口子撓手逛街遊傢電公司。多麼的一幅幸福開心圖畫呢？

以10年供款來說，首年已還了本金$82,842.06。其實供樓雖說很辛苦，但銀行那邊箱是替您們儲蓄，一年已儲了8萬多元。不說，升值的問題，只管說自住保值，已絕對地穩當。

我看到您們很幸運，以一個比97年還很平的價錢，買到500多呎的單位，第一次買樓能有此呎數，絕對是可喜可賀。比上不足，比下有餘。

而且，您們的供樓利息支出，是可分10年來扣稅的。

記著，您需先行去銀行作一個估價及初步預先批核。當銀行接受了，再向經紀表明您需借8成按揭的，基於保障您們有充足的資金，他們有責任地一定要查問的。

祝 您們的安樂窩早日實現！

2007-10-03 10:41:47 補充：
我不會讚同您只付出1成首期，其餘留作備用，沒意思的。除非您有4成首期或更多，3成滿足銀行需要，再留1成或以上作後備資金，那或許可行。但您記著連基本的3成都沒有，不要冒風險。人需有危機感，假設萬一樓價下跌，不說多跌1成，那麼您只有1成首期買樓，已即時變成負資產。您明白這道理嗎？所以我只會不斷提醒，要摸著石頭過河這道理，明嗎？

2007-10-03 10:56:53 補充：
我的想法是您既然沒有足夠的3成首期，我不會將購買金額用盡。即是說降低樓價、呎數及樓齡，取一個穩當的平衡。我會提議您第一步買樓，不會一步登天，不要給自己無謂的壓力。提議您買荃灣的荃灣中心，它是上車盤，很多首次置業者的天堂。一) 價錢比大市場的仍落後及低水，看長線絕對值得買。二) 實用率高，有8成，以一個400多呎的單位，兩個人加一個嬰孩都足夠。三) 現以413呎或404呎的單位，有裝修的，業主叫價是110萬。而沙田第一城395呎，最平是138萬。再以牛頭角的得寶花園，最少的343呎也要110萬，一個395呎的要125萬。可見其價錢很平、無論是自用或投資都抵買。

2007-10-03 11:05:43 補充：
四) 它屬新鴻基樓及管理。全屋苑已完成大維修，有冷氣大堂，管理費很平，其質素絕對媲美新屋苑，保安嚴密。屬大型屋苑，有些優質的單位，望果園景，空氣清新，恬靜和諧，以一個110萬的價錢能在市區買到靜的住屋，簡直是求之不得。五) 加上有些單位是業主裝修後放售，您在按揭中將其裝修費上會，不需額外再花錢，而且有些業主不單有裝修，還會已替買家添置家具、電器。令買家不需擔心沒錢購置或花時間購買。最重要是銀行能估足價，若您們沒有任何欠債，就算要借弍按，若以樓價相比差數萬的估價，銀行也會替您們估足的。因銀行是看風險的多少作出批核的，而且有生意不會不做的。

2007-10-03 11:11:12 補充：
以110萬的樓價，2成半首期 $275,000律師費 約$7,5001%經紀佣 $11,000水電煤及管理費按金 約$5,000一次性支付按揭保費為$8,250------------------------------------------合共 $306,750借$825,000，以10年計，利率4.85%每月供款為$8,690.04 (佔您倆的薪金為26.33%，以這二十多百分點的借貸，銀行一定會借給您們，及估足價，因風險低，只是數十萬的借款。)

2007-10-03 11:24:23 補充：
那麼，您將儲蓄放盡有樓價上，您只差$55,000半成首期，銀行視這款項的風險很低。而且您買樓後，每月還會儲蓄的，您節省一點，就算萬一失業，假設是一方，手上只管有數萬在手，也不需太擔心的，還有另一伴支撐。人應樂觀面對，凡事不要以害人之心對人，相信就算多困難的危機，上天也會幫您們安然渡過。那麼危機感是要有，但都不需過份悲觀。放開心痱，反而好的事要跟隨您而來。

2007-10-03 11:29:16 補充：
路是應一步一步地走，有了建基的固守，自然可以越跑越快。只是看您如何想，以您們的能力，醒目地抓緊時機。建議您們現時去睇樓，因荃灣中心的樓價要追貼大市場，業主很多已調價或封盤。相信到了年尾，還有最少1成的升幅，才能稍叫貼近大市場，但仍有1成的折讓。有否眼光，要看您們如何捕捉。

2007-10-03 16:50:34 補充：
多謝您的評分，謝謝！

突然彈出07年之提問, 想更新情況

1.本人與太太二人每月收入合共HK$73,000
2.家庭現有存款1M
3.下年有小孩
4. 08年買1.3M單位, 現時候樓價4M

因有小孩要大點空間, 想問問現時是否換樓好時期?

這位網友你好

我本身也有遇過這問題

急需用錢 找銀行真的太慢了

我知道 中壢仁寶當舖 有在幫人代辦二胎

估價速度快 放款速度快 息低保密

你可以去詢問看看

我之前有在那裡借過 服務態度好 辦事效率好

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