綠楊新村，怡峰園，荃景花園，邊個好呀？

綠楊新村
物業名稱： 綠楊新村 Luk Yeung Sun Chuen
區域： 新界
地址/地段： 蕙荃路22-26 號
發展商： 僑光置業
物業座數： 17座
物業層數： 30層
建築面積： A, B, C, D, E, F, H, J, K, N, P座(511' - 671'), Q座, R座, S座(519' - 555'),
實用率： --
單位總數： 4000個
車位總數： --
物業間隔： 3房2廳, 2房2廳
入伙日期： 1985年
物業校網： --
管理公司： 地鐵管理公司
管理費用： --
物業設施： 園林式廣場, 商場, 銀行, 街市, 戲院, 學校
物業優點： --
備註： --
怡峰園
屋苑資料
發展商 新鴻基地產發展有限公司
管理公司 啟勝管理服務有限公司
類別 屋苑
入伙年期 1997
地區 ­屯門

屋苑租售盤
暫時未有樓盤租售！
屋苑特色
24小時保安 健身室 網球場 服務式住宅
游泳池 遊樂場 公園 停車場
私人會所 壁球室 穿梭巴士
其他設施 : 蒸氣浴、圖書館、燒烤場地
介紹 : 位於屯門的怡峰園共有5座樓宇，每座有14層。大部份單位為兩房設計，面積較小﹝606至794平方呎﹞，設施包括游泳池、住戶會所及停車場。
荃景花園
物業名稱： 荃景花園 Tsuen King Garden
地址/地段： 荃灣荃景圍294及304號地段
發展商： 新鴻基地產發展有限公司
物業座數： 12座
物業層數： --
建築面積： --
實用率： --
單位總數： 2928個
車位總數： --
物業間隔： --
入伙日期： --
物業校網： --
管理公司： 啟勝管理服務有限公司
管理費用： --
物業設施： 平台花園、涼亭、泳池、網球場、壁球場、閱讀室、滾軸溜冰場、兒童康樂設施、休憩場地
物業優點： 設計純粹為住宅單位，無商業夾雜，位於綠化地帶，附近茂林翠竹，環境恬靜，高層可遠眺港島風光；曹公潭郊野公園近在咫尺，是消閒休憩的好去處。
毗鄰地鐵及輕鐵支線車站，往返九龍新界極為便捷，加上附近的青山公路、巴士站、專線小巴及渡輪碼頭，交通方便快捷。
備註： --

您好？無意中看到您貼上此問題，可能與您有緣。

您仍未買樓呀！仍考慮中？已見您考慮很久了！看到您心裡很忐忑不安，十分愁帳，上次我已經與您分析了部份問題的，今次希望以關心您的角度，及嘗試替您解憂。

其實，作為外人的我們是很難與您評估誰的屋苑適合您的。因您沒有提供欲購買的價錢？心中的居住環境如何？要多少呎數？

始終住屋是您們自己，很主觀性，每人都有特定的喜好。

我明白買樓是人生大事，需審慎處理。但您要知道若買入後不喜歡，香港是自由經濟市場，您可賣出再另覓。而且，您知嗎？我今日剛上網找資料，發現業主的叫價，明顯比我心中的預算，是年尾再有機會上升10%的來得還要快，原來業主已急不及待提價了。不是一個半個業主的舉動，是一眾業主的意願。

在此網，我已不斷提醒買家，若有能力及實力者，計算妥當自己的應付的風險後。要盡快下決定。沒想到以資料分析去看，我保守的估計，原來來得這些烈。

而且，不知您有否看我的分析，荃灣區的屋苑屬大落後。它是需追貼市場價的，原因是外區的買家要找心中價已消化完，唯有在市場上不斷找仍低水的。當低水的都消化完畢時，盤源少，即供應少，業主當然會提價的。那麼，您會問為何業主會知悉情況呢？一是，現今資訊透明，上網而得知。二是，作為有良心的經紀，一定要如實向業主反映。三是，若大市場的價錢已上漲不少，若經紀欺瞞實在情況，買家及業主都會懷疑為何此屋苑沒有上漲呢。而且人的心理很奇怪，若是特別太平宜，是會猜疑箇中是否出現問題。

所以，我早已說買荃灣樓，是賺保值的好時機。但，現已升了不少，亦仍落後。沒想到比我心中年尾的10%升浪，早了3個月來臨呢！

因我不知您有多少銀两，要比較三個屋苑，因屯門始終路程遙遠，可能環境都很好，價錢亦是長期落後。但我會提議您買荃景花園，向山的單位。因向山的環境清靜，風水上，望瀑布，有聚財之說。加上現時說什麼屏風樓，要空氣質素佳，要環境清靜，喜歡綠化。以前的山景不值錢，人們喜歡向海。但可惜不斷填海造地，反而向山，若要夷平，需大量金錢，建築商不會貿然花無謂的投資的。所以向山可說，數十年都不怕會有建築物突然在您單位眼前出現。其價值越來越高，荃景花園及荃灣中心的向山景，很少業主會放盤。

而且若您有能力買荃景向山的2期三房709呎單位，有套廁，實用8成。現價要250萬以上，絕對是比買綠揚為佳。幫您找資料，發覺如8座向山的，從今年4月至今，只得一單成交。可想，與我的說法不謀而合。業主惜貨，若您能購入，因此盤在市場上少貨，當然價錢亦會高一點。那麼看看您的眼光如何。

而且，政府已計劃將荃景及荃灣中心的向山、向苗圃一帶延至曹公潭，會於2010年落成公園。區議員提議希望政府早點建成，此已經是利好向山的一個好消息。所以向山的業主已提價了。

綠楊新村的設計，全屋的三面牆都圍曉天井而建，所以每間房都很暗，加上業主立案法團指定鋁窗要啡色，令原本的先天性設計缺憾，一錯再錯。很多業主花了無窮心思去裝修，令屋內光線充足，但因固有問題，很難解決。它唯一可說，在地鐵上蓋。

綠楊現平均呎價$3,344；荃景平均呎價$2,641。兩個價錢相差21%。

希望我的說話令您多作思考。

2007-09-28 08:12:36 補充：
替您找到一些有關屯門怡峰園的資料，此屋苑位於青山公路青山灣段 ：http://www.epd.gov.hk/epd/tc_chi/environmentinhk/noise/guide_ref/screen_stru41.htmlhttp://hk.realestate.yahoo.com/estate.html?c=1577http://cybersearch.midland.com.hk/cybersearch/index.jsp?estId=E01027

2007-09-28 08:12:47 補充：
以百多萬能買到700多呎，十年樓齡的新鴻基屋苑，確實很平。但購買者需考慮其交通及所花的時間問題。始終時間是金錢，加上若需上班，上班已經很勞疲，每日的長途跋涉，會令身驅疲憊。所以考慮點不只在金錢上，是在人。不然，沒有健康的身體去打仗，再考慮更多的樓盤也是徒然。

2007-09-28 08:27:44 補充：
而且，我想向提問者表示，在網上要找人能詳細不斷替您從多個屋苑分析的人是很少的，可說絕無僅有。始終回答者是義務付出精神及時間為大家服務，若此類分析力強者，能轉化成賺錢機會，他們也不會選擇在此回答的，是嗎？回答者無私、用心、不計較、不斷為提問者奉獻認知的是少數，需得到表揚。

2007-09-28 08:27:54 補充：
我希望提問者明白我的用心，因見您已從7月開始找樓到現在。買樓是需花心思，明白是血汗錢，不可胡亂去買。但住屋真的很個人，或許您喜歡的屋苑，別人不喜歡。所以有些提問者的問題，根本是要別人去認同他的想法，不然，有些提問者會不禮貌將別人已回答的刪除，不評分(記緊，分數不可以吃飯的)。甚或因不是說中提問者的心態，將評分交由網友投票作罷。

2007-09-28 08:42:28 補充：
提供另一角度讓您考慮，現時很多屋苑，有些抄家持貨只需三、兩個月能賺10%或以上，更甚者有25%的溢價。以您不斷的考慮、思量中，可說您已損失了最少10萬元，將10萬元轉化成裝修費，這是多麼美好呢？您的悠疑不決，早已能買到平盤，相信現時已入伙，大可安心把心思放在其他事情或工作上。有句說話，人無遠慮、必有近憂。

2007-09-28 08:44:19 補充：
再想想住多半年、一年後，若真的不喜歡該屋苑，您既已賺了自住，能感受是否適合自己對居所的要求同時，再想想樓價上已賺錢，可再另覓新居，將賺到的以減少您的負債。以自住方式去感受您的要求同時，亦在樓價上保值。此刻，已負利率及通脤，您的不斷花時間去疑惑，您所持的現金可說不斷地貶值，每想一刻，其辛苦儲回來的，會越來越少。既追不到樓價、又不斷幻想誰的屋苑適合您。沒有真實的感受，莫說別人難向您提供意見，就連自己也質疑自己的想法。說實在，是沒信心的表現，加上不是一個精明有智慧的人。

2007-09-28 08:49:59 補充：
我希望您能以正面去理解我的說話。大家都是打工仔，血汗錢！要有智慧去投資及理財。除非您沒有足夠的實力去買樓，不然，左想右想，到了機會在您的眼前時，您也錯過它。人生不只一次買樓的，香港是自由經濟市場，不如國內般，限制無論是自住或抄賣的，需最少五年才能售出，若不，需罰重稅。但有很多人真的要賣樓，罰也要接受。但香港呢！除非您是抄家，稅局會抽查。不然，您是自住的，住了一年、二年後，不喜歡售出，沒有人說您不對。

2007-09-28 08:58:39 補充：
有句諺語：當機立斷！我希望您能好好學習。您用心去觀察，為何那些富豪能發達呢？都因智慧及找緊機會。我只會不斷提醒要在自己的能力範圍下行事，知道自己所承受的極限是多少。沒人能預計自己的決定是絕對的正確，做每件事都需有危機意識，但不要過份。不然，變了害怕接受挑戰的人。人是需勇氣去走每一步，前面的路，是對是不對，沒知曉。只要是量力而為，航道亦不會太偏離。談買樓問題好似死物般，但當中涉及人性。我希望我的答案除了給予您正確的知識外，亦加上適當的心理輔導，與您分享人生體驗，希望我們一起從中思考及成長。

2007-09-28 09:11:01 補充：
經驗是需不斷實踐，上一代因沒受教育，以為只管將辛苦儲蓄的放在床下鐵盒內，但沒想到，銀紙會貶值。昨天，報紙說一名太古城老業主，當年一手樓只需十多萬，今天售出已是三百多萬。同樣，若當年他沒有勇氣去承擔供樓的辛苦，沒有決斷力，那麼今天的他，何來能賺三百多萬呢？有多少人只管把儲蓄放在銀行，能謹慎地將它滾存至巨額呢？

2007-09-28 09:11:12 補充：
當然，買股票的投機行為，我不會鼓勵。但買樓是住的，何需理會它是升或跌，重要是計算妥當自己的風險。97年那羣一敗塗地，只因過份貪心。但若您只是考慮自住的問題，何需多想其優點與缺點呢。就算該屋苑是多麼的好，可能有些人只因一個管理員的態度不好，您已經打了大交叉，不合格呢！這都是很主觀的問題而已。

2007-10-13 11:12:19 補充：
回應者只是從網上胡亂抄錄，而此提問者已多次提問同一問題，本人已多次指出問題的所在，只是提問者根本聽不入耳，及未能有決斷性地作出人生的決擇而已。

故她不想為本人直接評分，故將其責任推往網友投票作罷。

若一個人沒有自我的堅決決策，再向萬人徵詢意見也作罷。

希望提問者好好檢討自己的攸疑性格，不見得您是一個在主見與宏圖的人啊！