買河畔花園好唔好? (20分)

1) 您指儲蓄到500k，是指多少，即50萬嗎？若是50萬應寫成0.5M。

2) 河畔花園屬沙田第4大成交量多屋苑，其租務亦算活躍。

3) 不是您想分5年還，銀行就批准您的。銀行基本要求是您每月的薪金一半為供樓負擔的上限。

若以100萬樓價，向銀行借50萬，分5年，假設優惠利率減後的實際利率為4.85%計算，您每月的供款為$9,401.29。即您的月薪最少應有$18,900。

同樣條款，分10年，每月供款為$5,266.69。即您的月薪最少應有$10,600。

我很明白及欣賞您，是願負擔的人，不然，怎會想以最短的時間來供完。很好！是一個懂得理財及有計劃的人。但...

銀行不會借這麼短時間給您的，我會提議您先向銀行借10年。那麼當您供了1年後，如能力許何時，向銀行申請還款期縮短。

以您這條款為例，分10年的頭1年利息為$39,827.89。若是5年的頭1年利息為$22,254.50。或許與您心中相差$17,573.19，看似很多金錢。但您要知道銀行借款給客戶，當然希望年期越長，收取的利息越多。銀行是看賺款的。所以一般在您申請按揭時，您要求此甚短的年期，銀行是不會批准的。而且就算批准，您的利息或許相應調高，以補償銀行賺少了。

假設，銀行批您5年還款，其利率調高0.5%為例，5年後的總利息會是$68,200.96。而以上列曾提先分10年計，再於第2年起縮短年期至4年，總利息會是$86,833.11。相差為$18.632.15。

那麼，您認為先希望銀行批核為實要，或是願多付差不多萬多元為重要呢？

而且，年期應是由長縮短為少為妙，因銀行不會為此再審批您的供款能力；一般是您有能力才會想到將年期縮短。相反，若是由供5年要延長至10年，那麼銀行會預計是您的能力不逮才會有此決定的，銀行亦需重申審核。

4) 河畔花園應於去年已完成大維修，有關詳情您可詢問經紀及業主。

5) 河畔花園向河景雖很美，但因正正向著大涌橋，車聲很噪。若看沙田交通安全公園景的，因是內園街，車輛少點，會安靜。

6) 至於您問的水壓問題，若是高層的單位，一般私人樓的水箱設計，是放天台，由其往下輸出水源的。理應沒有不夠壓力的問題，及業主立案法團及管理處，都會定期保養更改換損壞的水箱，令其運作正常的。此點您可放心，而且水壓是由電力發動的。

2007-09-25 15:12:30 補充：
原來數目上，您只是幻想而已？！每一個人都不能一步登天的。您想買的價錢，當您儲足時，其價值已漲價不少，以每年保守10%來計，現您的夢想單位要110萬，明年假設值121萬。您需有：1成首期 $121,0001%佣金 $12,100律師費 約 $8,000水電煤及管理費按金 約$5,000按揭保險費 (因您不是借7成需付此費) $32,452.50---------------------------------------合共$178,552.50

2007-09-25 15:13:05 補充：
我會覺得您現在的首先條件是節省及儲蓄。以您有$15,000月薪來計，住吃在娘家，一人節檢的支出每月可只需花$3,000。餘下的$12,000儲起，一年累積有$144,000。1年3個月有$180,000。足夠趕緊以1成首期上車，追樓價升值及通脹。分20年，假設4.85%計，每月供$7.096.99，剛好是您的月薪一半為合乎銀行要求。

2007-09-25 15:22:41 補充：
我會認為不要硬性規限自己用最少的年期供完。您會很辛苦的，而且因樓價不斷升，您所持的現金是追不到其升值及通脹，加上現有負利率，可說是扁值。您知嗎？其實，數據顯示一般7年已能完全供完樓的。因您的薪金會加，您每月的供款中有部份是本金的，亦可說一邊供樓、銀行一邊替您儲蓄。再加上您買樓後仍會儲蓄的，所以日後的您會有一筆款項提早贖樓的。您不需擔心無謂地壓縮自己的心理，有目標固然是好事，但都要樂觀鬆容面對，聽其自然，那麼您的財富自然會滾滾而來。有時越要盡快達成的，不明所以反難達到。這是上天對人們的考驗呢！

2007-09-25 15:26:08 補充：
您要借9成買樓的話，提提您，千萬不要有其他欠債，因銀行間有正面信貸資料庫能查出的。緊記！

2007-10-02 16:07:09 補充：
多謝提問者的讚賞。

說實在，我真的花很多時間去回答每一條提目。能像您懂得站在我方，想我的用心與難處，是少有的。

很高興在網上與您有緣，才能回應您的問題。希望我的資料及提醒，能助您作出更深入的思考。我希望在回應您的同時，亦令我更思索分析問題背後的意義。

所謂：助人自助，相信我與您都能從中得益的。對嗎？

河畔花園真係幾好住, 環境又好, 空氣亦唔差。 我今年 5 月搬入去, 每日返到河畔區都覺得好舒服, 有時間又可以跑門河, 還有好多食市, 半夜肚饑都有野食。
我住中層全河景, 正正向著大涌橋，但唔覺得車聲很噪, 可接受, 最緊要環境好。
泳池其實唔得, 每日開放時間唔係太好, 還有只係開暑假。
保安我覺得幾好，保安員好嚴謹。
管理費 $4xx

我本身住在河畔花園附近,
河畔花園旺中帶靜,交通都方便,空氣好,
選樓時要選高樓層,因為附近好多食店,
如果住低樓層可能會嘈雜.
另外我覺得你不應在5年內供完樓,
應該留下資金,去投資.

買河畔不如買第一城喇, 不過第一城就一定貴過河畔, 之但係第一城好易放同租.
交通方面第一城又方便好多.