怎樣看03883 中國奧園 ？

中國奧園(廣東省房地產商)3883
以每股4.10-5.20港元招股, 發售7.0億股, 集資額介乎28.7億-36.4億港元, 用作現有及未來項目發展。 據初步招股文件披露, 該公司上市引入5名基礎投資者, 合共認購9,000萬美元股份, 其中嘉里集團、南豐集團、會德豐主席吳光正及中國信達資產各分別認購2,000萬美元股份, 而新地主席郭炳湘則認購1,000萬美元股份, 上述股份禁售期6個月。 奧園於1997年成立, 立足於廣東省, 同時在江西省、廣西、重慶等地開發興建項目, 並有選擇地進入其他富發展潛力的地區, 例如瀋陽等地。 截至6月底止, 該公司共有11個項目處於不同發展階段, 其中7個位於廣東省, 4個則位於廣東省以外地區。 截至今年6月底止, 奧園擁有可建樓面面積約610萬平方米, 包括約110萬平方米完成物業; 約70萬平方米在建物業; 以及430萬平方米作未來發展用途。 按地區劃分, 其中60%位於廣東省, 其餘則位於廣東省以外地區。 該公司表示, 未來將繼續集中於廣東省發展住宅物業項目, 並策略地拓展至其他城市, 若有合適機會則擴展至其他商業物業發展, 以擴大其核心投資收入。 奧園預測今年純利將不少於5.423億人民幣, 較06年2.995億人民幣, 大幅增長81%。 截至3月底止首季度純利為1,893萬人民幣, 預期派息比率不少於40%。 保薦人瑞信報告表示, 預測奧園撇除物業重估後, 今年核心純利5.66億人民幣。 瑞信表示, 奧園由於地價便宜, 估計今年物業毛利可達33%。 奧園預期10月9日上市。 保薦人為瑞信及摩根士丹利。
有關風險: 奧園地產倚重整體（尤其是廣東省）房地產市場的增長，預期將繼續受到中國政府不時實行的宏觀經濟調控措施所影響。另外，廣東省及中國其他地區對不同種類的住宅或商用物業未來需求並不明朗。

奧園要業務重心是發展及出售廣東省內的大型綜合住宅項目。這些項目一般由各類型的建設組成包括別墅、獨立屋、公寓、零售店舖、餐廳及公共社區設施，如會所及體育設施。

截至今年六月底止，奧園擁有十一個房地產發展項目，總土地儲備達610 萬平方米。當中七個項目位於廣東省，佔總土儲60%;其餘四個項目則位於江西、廣西及重慶佔總土儲40%。

06 年全年純利接近3 億元人民幣，增長59%。截至今年3 月底止3 個月，純利按年大幅飆升逾8 倍，至約1,900 萬元，預計07 年全年純利可達5 億4000 萬元人民幣，07 年預計每股盈利不少於0.255 港元，按招股價上限5.2 港元計算，07 年預測市盈率約20 倍。而派息比率預計將不少於盈利的40%。

奧園07 年預測市盈率約20 倍，比同日招股的SOHO中國（0410.HK）及早前招股的遠洋地產（337.HK）的07 年預測市盈率分別為25 倍及22 倍，奧園估值較低。此外，奧園派息比率達40%，較高。

另外，據消息透露，奧園已經與瀋陽政府簽訂框架協議，以發展當地一個面積達九百萬平方米之發展項目。將有助提升其未來價值。

奧園除了早前已引入策略投資者美國Cathay Capital，為上市作準備。據初步銷售文件顯示，郭鶴年旗下郭氏集團、會德豐（020）、南豐集團及中國信達資產管理，將會分別認購約一億五千六百萬元奧園股份，新地(16)則認購約七千八百萬元股份。此將有助增加投資者信心。雖然與奧園相類似之股份選擇較多，但以目前市況及其合理基本因素，建議認購。



參考資料:
kgi