九成半按揭計算方法

在香港的特殊經濟情況下，很多人在做生意或打工的過程中賺到錢後，都會投資在樓宇上，即所謂的“買樓自住”或“買樓收租”。說到投資策略，世界各國的人都有不同的做法，但在香港的情況來說，大部分人都會拿自己的積蓄或資金來買樓。事實上，我們可以看到，香港有一百四十幾萬個家庭是擁有自己的樓宇的，其中大致上有一百一十幾萬個家庭的樓宇是向私人發展商購買的，三十幾萬個家庭則是購買居屋的。所形成的情況就是，如果二手樓宇的價錢下跌，又或二手樓宇不容易賣出去的話，香港很多人都會受到很大的影響。
今天的利率雖然比97年的時候低出很多，那時候的最優惠利率(P)高，所以無論怎樣商議，也要付10%的利息，但時至今天，利率已降低，P也降低了很多，所以，收取的利率可低至P減兩厘半，或P減3厘，而實際上所付的利率大多數都是兩厘半至兩厘八之間。因此，造成的現象是，即使現時經濟不景，大部分“打工仔”都沒有增加工資，但照目前的樓宇供款來說，每個月的負擔都比以前穩定很多。所以，正如銀行所說，現時蒙受的風險 ─ 例如供款人無法續供而“劈炮”又或樓宇變成了“銀行盤”已減低，但今時今日，二手樓宇的價錢卻比幾年前相差很遠。
我想說一說政府最近推出一系列穩定樓市的措施，我覺得這是非常有用的，但在短期內，我仍認為這些措施對一手樓宇的作用會大於二手樓宇，因為在一手樓宇方面，除了銀行願意借出樓價七成之外，發展商亦大多願意借出餘下的兩成半，甚至願意代支律師費，送裝修費等，可見買家不用付多少錢便能夠購買樓宇。然而，轉過來說，二手樓宇的業主便困難得多了，他們往往即使能夠找到買家，買家在貸款方面卻會有困難，因為買家通常只能借到樓價的七成，一般二手樓宇的業主本身又沒有能力擔任銀行或發展商的角色，即只先收下樓價七成，餘下的兩成半認了數，讓買家遲些才歸還。二手樓宇業主是沒有能力這樣做的。因此便造成了二手樓宇在成交方面的活躍程度相差很遠。
自由黨在10月9日至29日期間，透過電話，進行了千多個私人樓宇業主的訪問 ─ 是業主 ─ 訪問他們對於穩定樓市措施的看法，認為哪幾項較為重要些。他們都認為停止賣地或停止建居屋等措施有用，不過，可能要長遠才有用。有四成三的二手樓宇業主認為放寬樓宇七成按揭貸款的上限是最重要的一點；如果上限能放寬，便能讓他們較容易售出現有的樓宇。
當然，從銀行或政府的角度，又或按香港金融管理局（“金管局”）一直的說法，銀行的穩定性和安全是要保護的。我相信自由黨和大部分的議員都絕對支持這說法，我們絕對不願意看到銀行體系出現危險，因為銀行裏大部分存款都屬於普羅大眾的。如果銀行體系出了問題，當然就會使很多存了錢進銀行的存款者受害。這是我們所不願意看到的。
轉過來說，就今天的樓價而言，我們向政府或金管局提出此建議，是否便可以取消樓宇按揭上限呢？我們並不是說要銀行借出至樓價九成或十成，我們只是要求取消按揭貸款的上限，銀行一向的理財作風是以審慎為主，審慎的貸款做法，便是看貸款人的職業是否穩定、薪金有多少、還款能力是否足夠等事項。銀行向來都是這樣做，而它們亦是應該這樣做的。
我們也留意到關於貸款上限這方面，現時在美國、英國、加拿大、澳洲等說英語、同樣實施普通法的國家，樓宇成交的活動都是很活躍，但他們在貸款方面全部都沒有按揭上限的。當然，有時候，美國的銀行，特別是專門辦理savings and loans的那些，在八九十年代都曾經出過問題，但整體來說，我們不可以說，它們出現問題，正因為美、英、加、澳的銀行在樓宇按揭貸款方面沒有設上限而致，或說它們的銀行借出七成也好八成也好，就是令銀行很不穩健，以致銀行都出問題等。事實上，情況亦並非如此。我們很有信心，香港現時的銀行對貸款（即借錢給人做生意）的看法，向來很審慎，也會作深入的研究。事實上，銀行一樣可以說，有人來借錢時，可以借給他樓價的七成五，而如果他的還款能力是較高的話，更可以借足樓價的九成。
當然，銀行界有它們的保留，我是明白的。自由黨今次的建議亦曾考慮過這一點，所以我們想請政府看一看能否改善按揭保險計劃審批申請的條件和程序，之後我用了一個“或”字，意思即“或”能否放寬對銀行按揭貸款七成上限的指引等。其實，在這兩個事項中，只要做到其中一項，也可以達到目標。當然，談到保險這個項目，如果各位有留意的話，可見香港的按揭公司起初的時候是做得不太成功的，為甚麼呢？是有幾個理由的。
其中一個理由是他們的處理程序很慢，在借出款項前，往往要審查一個半月左右，最近情況已大有改善，兩三星期便可以了。以往，他們就貸款而收取的保費很高，近期亦有所回落了。這有可能是由於我們提出了這項議案，雖然我們輪候提出議案很久了，今天才排到。不過，事實上，市場亦做了很多工夫，令情況有所改善，但反過來說，我們也留意到有很多人是不能按照按揭保險計劃獲得批准的，例如其中的條件是申請者之中，最少有一位必須為首次置業人士，即如果兩夫妻都不是首次置業人士的話，便不可以獲准了。此外，除了醫生和律師外，自僱人士又是不能按此計劃借款的。因此，我建議政府不知可否跟按揭公司看看能不能令計劃放寬一些呢？這樣便可對買二手樓宇的人士提供多一點的幫助。
此外，我亦想問，是否只有政府經過金管局或政府擁有的按揭公司才可做這計劃呢？其實，這計劃應屬私人的市場，財經界亦有人可以做到這些生意，最理想的便是不應該讓政府來做，而是讓財務公司（不是銀行）來做，即是讓他們借出樓價九成，其中銀行則最多負責借出七成，其餘的兩成則可收取高一些的利率，當作保險的形式來做，我認為這樣做是無可厚非的。
當然，很多人士都會覺得，七成貸款現在收取的利率是兩厘半，如果九成貸款收取的利率亦是兩厘半，當然便是最理想，但我們亦要明白，如果貸款人要借九成那麼多的話，即使他認為付出兩厘八的利率算是過高的話，亦不可能要求只付出兩厘五的利率，他是否應該付出兩厘七的利率呢？七成貸款與九成貸款的分別，在於風險的大小，而風險大些的放款者理應有好一點的回報率才值得做。在這一點上，我認為政府的大方向是正確的。
我們今天提出此議案，就是希望政府可以考慮議案內所提到的兩個可能性，如果做得到的話，我認為二手樓宇會比較活躍一些，在此情況下，二手樓宇的業主便較容易找到適當的買家，如果二手樓宇業主可以售出樓宇的話，我相信他們買一手樓宇或換樓的情況便會增加。政府在收印花稅方面，亦可以多收一些。所以這樣做，對整體的經濟亦有好處。

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