按揭問題,同時供三個物業,銀行會批出按揭嗎

做任何是都需穩當，踏著石頭過河。

1) 您想買村屋，煩請先參看本人曾回答有關村屋事宜：
http://hk.knowledge.yahoo.com/question/?qid=7007091001052

2) 您的物業一，相信是分25-30年供，其利息很驚人，您只還了數年，只是不斷還利息，當中所佔的本金只是少許。銀行對您這類客人是無限歡迎，但對於精明的消費者來說，是絕不讚同的。

3) 可以的話，我會建議您選擇提早全部贖回物業一。餘下的50萬再提早部份還款物業二。

4) 那麼，物業二仍欠100萬。以您的薪金，您向銀行提出分3年，清還100萬，以大銀行的P為7.75%計，P-2.9%=4.85%，您每月供款為$29,903.60。

3年其付的利息為$76,529.46。同樣若是5年，合共利息為$128,155.33。相差51,625.07，是一個可觀的數字。

以您的薪金，向銀行提出縮短年期應沒有問題的。

5) 那麼，既然物業一已贖樓，我會建議您租出，因：
i - 因不需為此供樓，若您隨時想賣樓，只需按租約1年後完結，即可售賣。亦不怕因租客沒錢付租金等煩惱因素，被擔心需租金來支付供樓開支。

ii - 同樣，雖說現時經濟氣候基調良好，但誰也難預料，我們是需有危機感。萬一莫說失業，只是薪金收入少些，也無需為要收租金來支出供樓而煩惱。

iii - 以物業一及二來看，物業二是貴價資產，當然，自己享受。就算物業一的屋內被租客破壞，也不太心痛。我們是需計算種種風險的。

iii - 您需知道出租物業，是需繳交稅的。以您是自僱人士，需繳交個人入息稅。有關詳情，您可參閱稅局網頁：
http://www.ird.gov.hk/chi/tax/esem_pt.htm

6) 現時的租金回報相當可觀，下半年還有7-8%的升幅。因我不知您是何屋苑，很難替您計算現時真實的租金回報。只是平均來說，若有7%的回報率計，您每月的租金收入應有$15,000-$18,000左右。

那麼，您再自己查看是否有此租金價。再計算每月的管理費、差餉等支出。是否有合理或高回報收益。

7) 而因我建議您部份還物業二，表面看您已沒有資金持在手。但，您每月仍有收入的。以您的薪金，我相信3-5萬的儲蓄一定做得到，只要節省些，為目標而做。那麼，一年累計已有60萬。

再提早部份贖還，您根本只需年半的時間，已能贖還物業二。因您每月的供款中，有部份是本金的。

那麼您於年半後，已能完完全全擁有2間物業的淨資產之人。是絕對的中產人士，及以您現時所提供的資料，您的資產已有一千萬！

有加上其中一間是收租，根本可說，打風流工。不需付出無謂的壓力，甚或可提早退休。是難得的香港人羨慕的夢想！

所以若您看得明我的分折，我認為您不要額外付出負債。您知嗎？向銀行借款買樓的，是負債，非您的資產。是要真正的沒有債項，才稱上資產。

您的位置明顯是很優越。

加上，負利率、通帳、減息等因素。您座擁的兩層物業，您只需放鬆心情等升值。相信不出5年，以每年10%的樓市保守升幅來說，5年後的您，已座擁最少1千5百萬的身家。

您仍為，您的方向應如何選擇呢？

我只會提醒要有智慧地理財，任何需冒風險的做法，少做為妙！

2007-09-17 10:50:43 補充：
再者，年半後贖了物業二，您可選擇搬回物業一居住，把物業二出租。因其價值貴，相對租金收入可觀。分分鐘，您可退休，收物業二的高租金作日常的開支，再支付物業一及二的管理費、差餉等，可能足夠的的生活開支還有餘。只看看您願否接受以基本的生活開支，相信是卓卓有餘；還是要大花筒的生活。事情有多面看，您想滿足，絕對比很多小市民為佳。想無了期的追，絕對是沒有盡頭的。人生就是如此！

2007-09-17 13:40:02 補充：
以物業二的保守租金估計，若有5%的回報率為例，每月的租金約$28,000。若以比較，年半後出租此物業，以此收入作家用基本支出，已比很多家庭為好，可以安享提早退休之福。

2007-09-17 15:11:33 補充：
我只會真心與您們說，任何有風險及不盡不實的都不會胡亂教導您們的，我對自己的基本要求是要負責任地回答。

2007-09-18 04:31:25 補充：
而且人生的起跌誰也不知，任何負債應減至最低為尚。除非，新婚者非要住屋不可。就算連3成首期都沒有下，唯有硬著頭皮去買及供。不然，人應學懂滿足。知足者貧亦樂、不知足者富亦悲。前人的說話是對的，值得讓我們思考借鑑。當靜下來，想一想；比上不足、比下有餘。那麼自己會感快樂與感恩。

2007-09-19 04:14:00 補充：
多謝提問者的評分。

N70，希望閱自我介紹。其實，已容忍及無奈接納這行徑一段時間，那些人是處於惡意的評擊。更甚，花時間特開新名字來挑釁，我的失望與不快。有誰知？我也是人，有感受，公道自在人心。

其實，我會體諒，有些人希望引經據典讓他們自己分析，他們有理解力。您不能批評是行貨，我也花時間找資料。自我要求已很高，也有底線，希望互相尊重。若然，惡意踐踏，會反抗。亦不是為人而活。

這兩月回答，前段已有人欲與我對罵。已避開，您們不知。還有，不禮貌指名道姓公然對罵，亦把花了時間回答的刪除。

目的，只是退讓。若您是我，容忍是有限度。

gumgumpersian: 多謝你的留言. 下次可用寄信功能, 借用評價其他人會感到莫名其妙的. 同一番話也無須重覆, 說話貴精不貴多, 一次夠了. 明白的自然明白, 不明白的說多少次也是徒然, 是不是?

另外, 那條問題中你的轉錄式答案實在有違你一向詳盡認真的作風, 老實說有點"行貨". 恕我對你要求比較高. 我亦不是在意分數, 否則我去作弊和抄維基可矣, 無必要花時間打字.

無論如何, 你的忠告我收下了, 希望你自己也能做到. 不要每每說什麼批評, 挑釁, 膚淺, 小女孩了, 很負面的. 當是切磋, 交流, 討論不可以嗎? 對網友多點包容吧.

我個人認為,
既然你現在有大約280萬現金,
應該先贖回其中一個物業,
因為沒有人可以預知未來數年的樓價是否會有大變動,
加上你的職業是經紀,
人工沒有保障,
現在何不先贖回其中一個物業?
不要讓自己時常處於為銀行供樓而生活呀!
另外你提到有興趣買村屋,
我覺得村屋沒有升值潛力,
可以話: 易買難賣.
如果一定要買樓投資,
應該買一些質素好及樓齡不要太高的物業.