我想搵一百萬以下的樓盤

✔ 最佳答案

實際告訴您，現時100萬的樓已將近消化完。您唯一的選擇是荃灣的荃灣中心，您仍可找到100萬多少許的價錢。到了年尾，最少升上10% 。

樓齡： 25至28年，有18座共有4516個單位。面積由287呎至642呎3房。整個8月份有52單成交，十分活躍，易買易放。若是不太堅持價錢的話，一般個多月己能成功放盤。

它是新鴻基最早落成的大型屋苑，實用率達8成之多，而且間格四正，大小呎數任均選擇。一期向東南，望小山嶺，種滿不同的果樹屬一期的優質盤。二及三期向山的全屬優質盤，加上面積細、價錢相宜為買家喜愛。

它有28年樓齡，共有19座分三期，去年已完成全面進行大維修。維修後業主立案法團每期每月的盈餘有百多萬，一年累計已有千多萬。它已換上雲石、有冷氣的大堂，配以不銹鋼信箱。

從實際角度，荃灣中心是絕對的落後盤，有水位，我們買物業無論是自住或投資都是望升值及保值的。若是該屋苑管理完善，已維修，價錢低水，是當然的選擇。再加上己作大維修，論其管理、外觀、大堂裝修、有食館、麦當奴、萬寧、7-11、OK便利店及超級市場等，以精明的選擇應首選是荃灣中心。其管理是新鴻基，要求高，因有議員居住多年，故對其屋苑管理嚴格。

荃灣中心被山嶺包圍，此圍叫做荃景圍。因此它的空氣十分清新，而且真正的靜中帶旺，往地鐵站乘小巴只需5分鐘到達，若沿愉景新城的冷氣長廊慢步走15-20分鐘，亦到達地鐵；亦有巴士可選擇。它是新鴻基最早落成的大型屋苑，實用率達8成之多，而且間格四正，大小呎數任均選擇。

其某些位置的單位，其優質度，絕對與港島南區、山頂能比併；綠化一流，是自然的綠色樹木。但其價錢卻相當經濟，而且該屋苑仍是落後水位，比沙田第一城，簡直是用家的至愛首選。以沙田第一城一個395呎的，現時要145萬，它也27年樓齡；但荃灣中心一個413呎，連全新裝修，優質單位只需108萬。

一個一期413呎連全新裝修的向東南優質盤，望果樹園景，沒有車聲，只有鳥語花香、果味飄揚、天然綠化植物，住在石屎森林卻能享受大自然的感覺，只售108萬。若是沒有裝修，位置差一點的，平均只是平10萬而已。那麼您不想煩惱為裝修而裝修或是恐怕裝修預算超支，又能選擇真正的優質盤，都未嘗是好的選擇。

而二及三期向山的都屬優質盤，尤其三期望朗逸峯更是該屋苑的皇中皇。二及三期分別是404呎及490呎兩種面積，空氣清新，環境悠靜。一個404呎向山沒有裝修的現時最平為110萬，若山景屬優質中的優質，可以告訴您，業主惜貨，沒有盤，起碼要120萬或以上。

以現時您可選擇一個413呎，108萬優質單位連全新裝修為例，以下是計算供樓支出：

+ 1成首期 $108,000
- 1%經紀佣金$10,800
- 律師費約$7,500
- 水、電、煤、管理費按金約$4,000
- 一次性的按揭保費 $28,965.60
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現金需有$159,265.60
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您問銀行借7成$756,000，其餘2成由銀行向按揭保險公司借 $216,000。分20年還，以中銀現P=7.75% (P-2.9%=4.85%)。

您每月的供款是$6,334.50(您的薪金最少要有$12,700才能符合銀行的一半入息最低要求。)

您需向按揭保險公司支付一次性的保費 $28,965.60。

若有3成首期，只借7成，不需支付按揭保費，同樣是以上的條款，您每月的供款是 $4,926.83 ，(您的薪金最少要有$9,900才能符合銀行的一半入息最低要求。)

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以下資料供您參考：
2007/9/9 星島日報

樓市無炒風　用家入市更安心

政府上周公布的資料顯示，土地註冊處八月錄得的交易宗數，創出二十七個月以來新高，反映物業交投暢旺。由於過去一年股市大幅攀升，恒生指數屢創新高，不少有閒錢的中產人士，都寧願把資金投入股市，在這個大環境下，樓市仍然能夠保持有價有市，顯示市底相當不錯。

樓市交投增加，並非單一個月的現象。去年下半年，每月物業成交宗數，大約維持在八、九千宗水平，踏入○七年，交投拾級而上，在四月份開始突破萬宗水平，在八月份更創出一萬三千多宗的紀錄，是二十七個月以來新高。連續八個月保持上萬宗交投，可見買樓風氣明顯比過去兩年為佳。

二手主導反映換樓需求

細看買樓風氣，可以發覺成交主力，主要由藍籌

屋苑帶動，太古城、黃埔花園、沙田第一城等大型屋苑，交投紛紛突破之前的高位；要留意的是，過去一個月沒有市區大型新盤推出，沒有發展商為了賣樓造勢，而且過去兩次官地拍賣，成交價不算太突出。在沒有特殊因素下，這種旺勢應該較能反映市場需求，以多個大型屋苑數據統計出來的中原指數，顯示樓價在今年冉冉上升，說明是先有市、再有價。

最近地產界熱炒內地人來港買樓，特別是新界西北一帶，被形容為掃貨重點，但至少到今天為止，相信內地投資者來港買樓，仍然只佔小數，北水南下置業的說法，仍是概念居多。

另一方面，早前政府發表投資移民的數字，顯示投資移民買股的比重不斷增加，已經超過了買樓人士的比例。由此可見，外來資金雖然有投入物業市場，但應該不是造成旺勢的主因。相反，由於股市暢旺，過往熱衷置業投資的港人，可能也像投資移民一樣，偏向買股多過買樓。

欠炒家追捧樓價升幅慢

從市場種種象顯示，現今樓市交投，不是由投資帶動，購買力的主要來源，是市民自用的需求。藍籌屋苑交投增加，部分是租客轉為業主，購買房屋自用；部分是居住單幢樓的市民，為了改善環境，遷入設施較齊全、保值能力較高的大型屋苑，這股買樓的動力，很大機會來自換樓需求。

市民買樓投資的興趣未復舊觀，反而自用買家增加，原因是甚麼呢？最大理由相信是自○四年後，經濟復甦已經超過三年，部分市民累積了財富，有改善生活的條件，而失業率逐步回落，工作多了保障；加上過去樓市反覆靠穩，特別是二手樓波動不算太大，各方面都增添了用家入市的信心。從樓市基調來說，這種小步向上的發展，比起熱火朝天的升勢，應該更為健康。

用家為主的樓市，從投資角度來說，可能略嫌升幅太慢，加上買樓費用太高，手續較為繁複，表面上不及買股票吸引，但從用家角度看，現在二手住宅普遍仍有三、四厘的租金回報，加上未來息口縱使不減，上調機會亦大大降低，少了炒風的樓市，反而增加了入市的安全感。

2007-09-19 13:31:02 補充：
2007.9.19日香港銀行宣佈減息0.25%。相信業主更對樓價持樂觀態度，要議價的空間減少！另，為何提供有關剪報，只是希望閱讀者多一個思考的渠道、及引經據點來說明事實。非有些人惡意批評是"行貨"行為，甚或負面地指報紙說的是廢話...沒有思考的人生、多方的資訊，何來引領思索及無助進步的。不要人云亦云，每人都有自己的看法。相信公道自在人心，。

2007-09-27 09:19:06 補充：
多謝提問者的評分。

回答 (2)