大家知道什麼叫泡沫?

試想想細細個時玩吹肥皂泡﹐泡泡裡面是甚麼﹖甚麼也沒有對不對﹖
一堆泡泡堆起來﹐形成了泡沬﹐外表看起來是很大堆﹐但是當泡沫爆破了﹐可能只得一小灘肥皂水而已。

經濟學上的泡沫﹐也是借這個比喻﹐表示我們看到的表像(股市市值偏高)和實質的經濟環境(公司業積﹑財政狀況﹑賺錢能力等﹐遠低於其股價所代表的。)有很大的差別﹐或者說﹐實質整體經濟環境根本支持不到當時的股價﹐如果這些表像破滅(泡沫爆破)﹐投資者可能會損手﹐甚至甚麼也沒有了。

還記得2007年8月尾﹐單一個星期內﹐恆生指數連跌了數千點嗎﹖那是泡沫爆破了。

著名經濟學家，現為全國政協經濟委員會委員、北大教授、博士生導師、北京市場經濟研究所所長。演講題目：發展房地產是建設全面小康社會的重要內容。

3月28日，在本報聯合多方舉辦的“2003年中國房地產運營大師高成長戰略峰會”上，著名經濟學家蕭灼基就當前房地產市場發展態勢等問題接受了本報記者的獨家專訪。

記者：人們對房地產市場的發展現狀有兩種不同的判斷，一種認為目前房地產市場已經開始出現泡沫，必須加以調控﹔另一種認為房地產市場盡管存在一些問題，但不能說就是出現了泡沫。您的看法是怎樣的？

蕭灼基：我對“房地產泡沫說”不敢苟同，我認為不能輕言房地產泡沫，如果這樣一棍子打死了，會弄得大家縮手縮腳，不敢放手發展。

首先要弄清楚一個問題，什麼叫泡沫？有人說，房屋空置率高了，就是出現泡沫了。我的看法則是：房地產有一定的空置率是正常的，沒有的話，房屋的周轉就成問題了﹔問題的關鍵是空置率不能過高。空置率超過多少才算是出現泡沫呢？國際上目前并沒有統一的標准。對空置率也有兩種不同的算法，算出的結果差異很大。因此，我認為爭論是否出現泡沫的問題缺乏科學依據，這樣就不如不要去爭論。如果一定要有個說法，不如定性地研究、探討一下房地產業的發展潛力有多大，它對社會經濟的發展有多大的推動作用。只要把這些方向性的問題研究清楚了，其它問題也就迎刃而解了。

中國房地產市場目前已經迎來了幾個重要的發展機遇。一是黨的十六大提出全面建設小康社會的奮斗目標。未來20年，中國人均GDP要達到3000美元，比現在翻兩番。中國前20年的經濟也是翻了兩番，與此同時，中國人均住房面積也翻了兩番。今後20年，人均住房面積不可能再達到翻兩番這樣的高增長速度，但也足以給房地產市場提供了極大的發展空間﹔其二，未來20年，農村人口將大量湧到城市，城市化進程將大大增快，城市人口急劇增加，也給房地產市場帶來了巨大的消費需求。目前，全世界城市化水平為50%，發達國家高達80%，而我國去年是39.6%，與世界平均水平差距仍然很大，發展潛力也就很大﹔其三，黨的十六大提出要大力提高中等收入階陳軍層比重，這個階層的比重提高了，購房人群的數量就會相對增加﹔其四，大規模的老城市改造也將給房地產市場發展創造很大的空間﹔其五，目前國外、境外在大陸工作的流動人口很多，買房、租房的需求也在急劇膨脹。上海、蘇州目前有三十萬台灣同胞在這一帶工作和生活，這30萬人帶來的房地產的需求是非常可觀的。總體而言，中國房地產市場發展的前景是不可限量的。

當然，我們也不用諱言房地產市場仍然存在著不少問題，對這些問題我們要預警，要提出解決方案，但不能因此而信心不足。具體來說，我們碰到的問題有如下幾個：一是房地產市場的稅費仍然太高，有的地方稅費占房價的比例高達40%，而正常的水平本來是應該低於20%的。稅費如何降下來，關鍵是要對相關政策進行創新。比如，現在房地產開發用地是一次性買斷70年的土地使用權的，可不可以考慮由政府逐年收地租，這樣可以大大減輕房地產商的資金負擔，促進房地產業的發展﹔第二個問題是房地產二級市場欠發達，影響了一級市場的發育。有人說投資買房賺差價、出租賺錢的行為是投機，這種行為多了是中國房地產市場出現泡沫的重要表現。我不同意這種看法，目前中國的房地產市場不是太活躍，而是發育得太不成熟了，換手率太低了。人們常常在討論房地產市場的一對矛盾：有錢人有錢但已經有房住了，沒錢人沒房但也沒錢買房。這樣的話，房地產市場如何發展？解決矛盾的辦法就是鼓勵有錢人買第二套房、第三套房出租，沒錢的人就暫時租房住。這不就把矛盾化解了。目前的關鍵是要降低住房的過戶費收費標准，房地產交易的稅費也應該降低，這樣才能使市場的換手率提高，使房地產市場活□

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至於空置房比較多、空置率相對比較高的問題，我覺得解決之道關鍵是要搞好幾個協調：一是供給與需求的總量要做到基本協調﹔二是結構要協調，現在是經濟適用房比較少，高檔的房地產項目相對過剩﹔三是房價與城鎮居民的收入水平要協調，現在比較突出的問題是經濟適用房不經濟﹔四是住房布局與城市建設、配套設施協調。本報記者 鄧紅輝