層樓想轉按問題想請教大家

(1) 您要看看在買樓時您的按揭契(MORTGAGE)，是否做ALL MONIES，即是無限額的按揭契。通常私人樓律師都會替您做此種形式，正正可能如您般，某時某日想再加按。那麼做了ALL MONIES，無需再做多一次加按契，及費時失預算支出。但若是居屋，就不能，一定是有限額及以當時買樓的借款金額。

查看是否ALL MONIES，一般從田士廳作一份最簡單的查冊，已能看到。

(2) 若您是希望借款作裝修，其實銀行有一計劃是，最高貸款為您的月薪5倍，屬無抵押貸款，當然利息會高一點，或是以月息計算。詳情您可向銀行查詢。

(3) 一般在網上的估價都是不貼市的，因銀行沒有多餘的資源不斷去提昇其估值。以往銀行是想從網上吸納按揭客戶的，加上前數年的樓市平穩，沒有大上大落，較易更新網上的估價。但因客路少，人們較喜歡傳統的親自往銀行查問。所以現時網上的估價屬保守及落後，我們只作參考。真實的估價還是仍親自到銀行一問。

(4) 若果您想加按，以下是正確的計算方式：

+ 現銀行估價 (假設)$1,300,000
- 您現欠銀行的貸款餘額是多少?(假設)$570,000
- 現估價X30%(即3成首期) $390,000
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您現可加按 $340,000
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即您的新貸款額：
+ 現欠銀行的貸款餘額(假設)$570,000
+ 現可加按 $340,000
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合共91萬。
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以91萬，分20年供，以中銀P=7.75% (P-2.9%=4.85%)，您新的每月供款是$5,930.45(即您最少的薪金應有$11,900，才能符合銀行貸款的最基本為月薪的一半要求。)

當然，加按的部份可能利息會比正常的樓按利息為高，因您不是因為支付樓價用途，是另有其用，銀行當然會收取高一點的利息。此點您要注意。以上的供款數目只供參考。

若您決定要轉按，那麼因按揭契(MORTGAGE)中的銀行債權人已改變了，所以需重新做另一份契，是需要費用的。

而且您要留意，因此您的罰息期重新被困住。

2007-09-06 21:21:57 補充：
若您要轉按，在舊的債權人按揭中，需做一份贖契(RELEASE)。再做一份新的債權人按揭契(MORTGAGE)，那麼您需做兩份契，及律師需替您往田士廳查冊及將這兩份契再註上田士廳。

2007-09-06 21:38:25 補充：
以您轉按為例，您若是再選另一間律師樓辦理，一般有責任的律師需替您重新把契完全翻查看一遍，而且每間銀行的要求可能有點不同，及每間銀行批准的律師名單亦有不同。而很多新晉的律師經驗尚淺，可能有掛一漏萬之處，那麼您的轉按，律師亦如同重新把您的屋契再做一次。所以其費用可說相等於買樓時辦理的費用一樣。

2007-09-06 21:47:27 補充：
一般坊間的律師是看樓價或您的貸款金額多少來評計律師費。當然有些新牌照的律師，只管花時間與地產經紀掛鈎，跑生意，從不用心處理樓契及無經驗的律師可以只收五千元或以下的全包宴。而有些資歷深及負責任的最少要收$7,500起，那麼視乎您找那一類律師，及您願意付出多少去買其安心及信任度。

2007-09-15 06:49:02 補充：
多謝，提問者給我高度評價！謝謝！

有生意銀行不會不做的 , 你可以先找一間喜歡的銀行 , 了解一下轉按的
利息和優惠條件 , 再叫他替你估價 , 如果你想套現多一點 , 可以叫銀行
試試估高一點 , 不過有時轉按套現 , 利息可能不及第一手上會好 , 要看
銀行不同時段吸納貸款情況 , 給予客戶不同的優惠 .
律師費要牽涉到你在舊銀行屬契再在新銀行按揭兩邊, 找同一個律師做
會便宜一點 , 屬契大約是兩三千 , 新做按揭大約是三四千 , 每個律師收
費不同 . 當然你能要求到原有銀行加按是最簡單的方法 , 連律師費都不用
付, 只需銀行簽一點內部文件就可以了 , 最好是先和原有銀行商量一下 .