想買樓, budget係百五萬以下~~~

我想與您分享一些買樓的箇中重要細節，這些都是普遍被人怱略，及與您作出更深層次的分析，若該屋苑雖則是年屆數十年，但我們要看它的：

1) 是否己成立業主立案法團 ？
很多單幢樓仍未成立的，就算是新樓或許仍未成立的。要成立一個業主立案法團並非易事，要有人願出心出力去辦，又要所有的業主願投以支持的一票才能成立，成立後的運作，又需業主的義務配合法律去做事，若某屋苑缺乏一些有心的業主，是很難長期的運行。

2) 業主立案法團如何運作？
就算成立了法團，當中的帳目、行政、如何與管理公司協調等，都是一項專業的學問。做得好不好，關鍵在於該屋苑的業主是否齊心。

3) 法團的帳目盈餘多少？
雖則成立了法團，但累積多年來有多少的盈餘是十分重要的。很多時，人們看樓只會看業主的屋內有否華麗的裝修，價錢是多少。從不留意將貼在大堂上的每月法團帳目報告，經紀亦從不認識如何介紹，怱怱帶您走過大堂進入內。當買後，才發覺東要夾錢、西又要夾，或者每年都說要加管理費因不夠開銷；那麼為此煩惱不已及擔憂怎去預算自己的每月開支，法團給您太多突然的驚喜！

其實一個法團有多少的盈餘是很重要的，因平日會有任何的維修開支，若是20年樓齡的樓宇，通常應已進行一次大維修。但大維修的金錢往往涉及數千萬元，若這筆款項要全部由眾戶的業主夾錢的話，相信雖則有心想維修，最後都是投反對票。就算是幾千戶的大屋苑，此筆費用每戶仍用拿出最少數萬元才能談得上進行維修。那麼您可以想像，若沒有法團多年累積的盈餘來補貼每戶的維修費，將費用下降至每戶只需支付數千元，那麼何來有業主會舉手讚成呢！

再講，維修完不是一了百了的，日後的各項大大小小維修，都需在有盈餘的法團帳目中支付的。您可以想像，若法團不能有效管理及維持這盤帳，難道爛了一塊地磚，也要開會要業主分擔夾錢才能處理嗎！

而且，有些大屋苑因法團沒有足夠金錢作大維修，又業主不肯齊心付出，雖則是20年樓齡，已被屋宇署下令作出維修了。您知嗎，當屋宇署這張令一出時，而法團及眾業主又在寬限期內不願出錢作維修時，會被釘上田士廳，任何有關這座屋苑的買賣因而被拖垮。

所以買樓首先是看業主立案法團的帳目。

以我猜您曾看過荃灣中心為例，它有28年樓齡，共有19座分三期，去年已完成全面進行大維修。維修後每期每月的盈餘有百多萬，一年累計已有千多萬。它已換上雲石、有冷氣的大堂，配以不銹鋼信箱，遲些還有智能咭出入。那麼我會問您，若法團沒有錢，要維護智咭的開支是多少呢？這些設備一般只有新樓才有，但以此屋苑為例，它已差不多30年，法團仍不斷為該屋苑提升先進的設備，務求提升樓宇的價值。

您知嗎？若法團不願為該屋苑不斷更新設備，其樓價亦相應比人升得慢。不是把焦點放在樓齡上，是放在法團有否用心不斷提昇該屋苑的管理質素。

以荃灣中心為例，每戶的管理費不過是個多元/呎，以它維修後的質素，簡直可與新樓媲美，但其管理費很平，法團不會為此加管理費。但新樓此質素連會所，要$2/呎起。誰有價值呢？

荃灣中心被山嶺包圍，此圍叫做荃景圍。因此它的空氣十分清新，而且真正的靜中帶旺，往地鐵站乘小巴只需5分鐘到達，若沿愉景新城的冷氣長廊慢步走15-20分鐘，亦到達地鐵；亦有巴士可選擇。它是新鴻基最早落成的大型屋苑，實用率達8成之多，而且間格四正，大小呎數任均選擇。那些最大642呎向南的三房單位，業主惜貨很少放盤。

某些位置的單位，其優質度，絕對與港島南區、山頂能比併；綠化一流，是自然的綠色樹木。但其價錢卻相當經濟，而且該屋苑仍是落後水位，比沙田第一城，簡直是用家的至愛首選。以沙田第一城一個395呎的，現時要130萬，它也27年樓齡；但荃灣中心一個413呎，連全新裝修，優質單位只需108萬。以牛頭角得寶花園最少的343呎，成交價是100萬；但其內籠有很多柱位，跟本連雙人床也放不下。它的法團則作稍稍維修，但只換了外牆水喉，大堂沒有裝上雲石，只在天花上加了冷氣機也罷；它也24年樓齡。

那麼我會問您如何選擇呢！

坦白說，作為無論是用家或是投資者，都希望買一個有水位，望它仍有得升的屋苑，既保值又增值。而且我可以說有些屋苑有太多的炒家在場，把樓價炒得漲紅。其屋苑的管理如何、法團如何、是否維修，等的種種因素，您有否細心去觀察及研究呢？既其樓價值此高位嗎？

以下資料： 太陽報 2007.7.7
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荃灣中心區外客尋寶受
荃灣區新盤萬景峯重售帶動，市場再度聚焦該區，並帶動二手交投上升。位於荃景圍的荃灣中心樓齡雖較高，但因位置方便，吸引上車客追捧，故近期睇樓量明顯上升15%，其中有約30至40%更屬區外客。該屋苑上月成交量已輕微上升至約30宗，代理料隨購買力獲釋放，本月成交量可進一步增加。

睇樓量增 兩成收租客

美聯助理區域經理梁仲維表示，新盤萬景峯重推，吸引不少外區客再度留意荃灣區二手市，其中荃灣中心為區內規模較大屋苑，故近期睇樓量明顯增加，升幅約15%。

他補充說，該屋苑客源以區內客為主，但近期錄得不少外區客到區內「尋寶」，帶動外區客的睇樓量比例由過往僅佔20%，升到約30至40%。而剛於早前成交的18座高層G室由外區客以約111萬元承接，面積490方呎，呎價約2,265元。

上月荃灣中心錄得30宗成交，呎價約2,200至2,300元，他指兩數字均與前月相若，並料隨萬景峯貨源減少，市場注意力及購買力將回流二手市場，帶動二手交投量上升。

荃灣中心除受上車客追捧外，中原分行經理潘志偉指出，該屋苑因交通方便，因此租務市場的交投亦甚為活躍，並獲長線投資者垂青，買家中約20%為收租客，屋苑現呎租介乎9至12元，回報率可高達5至6厘。

荃德呎價僅1700元
除荃灣中心外，潘志偉指出，鄰近該屋苑的荃德花園亦是上車客的熱門選擇之一，因該屋苑的單位面積較細，加上規模及知名度不及荃灣中心，故樓價亦略低於該屋苑，平均呎價僅介乎1,700至2,100元，對上車客而言，供樓負擔可更為輕鬆。

以下資料 ：明報 2007.6.14
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部分屋苑細單位供平過租 荃灣中心相差達13%

明報專訊】本港住宅租金持續攀升，加上按揭利率暫仍維持偏低水平，一項研究報告指出，50個大型二手屋苑，供樓與租金支出差距收窄至平均3.6%，而部分屋苑如荃灣中心等的細單位，更再度重現01至05年初「供平過租」的現象。

美聯首席分析師劉嘉輝表示，私樓租金續有上升，以全港50個大型屋苑計算，5月平均呎租為14.6元，較06年底的14元上升4.1%。

市區大單位仍供貴於租

劉指出，研究50個大型屋苑的同一面積單位，供樓與租金支出的差距已由06年初的15.6%，收窄至今年5月的3.6%。研究指出，雖然大部分一線屋苑仍然是供貴過租，但有部分二、三線屋苑已出現「供平過租」情。

根據美聯統計，荃灣中心細單位平均每月供款可低於租金13.4％，屯門大興花園及牛頭角淘大花園的細單位，平均每月供款也分別低於租金8.8％及5.4％。

不過，有測量師提醒，該研究以樓齡較高屋苑的最細單位作對象，準買家宜考慮這些單位的樓價走勢，以及能否配合自己的需要，而3房或以上單位，尤其位處市區，供款仍遠高於租金，一般達20％至40％。

有助推動細價樓交投

劉嘉輝表示，供樓與租樓支出相若的情下，相信會增加租客「轉租為買」的意欲。現時逾六成二手住宅交投為200萬元或以下的細價物業，市場上有不少上車物業供租客選擇，若租金持續上升，則有助推動細價物業交投。

另外，國際物業顧問戴德梁行研究部董事陶汝鴻表示，以太古城為例，呎價由今年初的5150元，上升至本月初的5800元，升幅近13%，但新界區屋苑的樓價升幅，則明顯較少。

陶汝鴻預計，第2季的住宅成可達3.6萬宗，是03年樓市復蘇以來的第二高，亦是近10年的第3高，反映整體經濟較以前向好，加上利息相對穩定下，帶動樓市交投。

2007-09-04 09:32:09 補充：
買150萬，您應有現金48萬作預數：3成首期：$450,0001%經紀佣金 ：$15,000律師費 ：約$7,500水電煤及管理費按金 ：約$4,000--------------------------------------------合共 $476,500===========分20年，P為7.75%-2.9%計，每月供款為$6,842.82，您們最少的薪金應有$13,700才能符合銀行以月薪一半的基本條件。

2007-09-24 06:53:41 補充：
多謝各位網友的投票支持。我想在此表示要節錄報紙的訊息，只是給閱讀者多一個分析思考的機會，並非有些無謂人指行貨、廢物...之無深度的言論。

希望每人都有自己的思索時候，不要人云亦云。不然，社會是沒有進步可言。人應都吸引不同的資訊，從中分析事物的正反面。

東熹苑 西灣河 港島東 唔錯!

鑽石山龍蟠苑.

交通方便, 旺中帶靜, 對面有大型商場.

我睇過佐敦偉晴街的奇邦大廈, 大約28年樓齡, 一梯三伙, 500尺左右, 叫價正好是150萬以下, 值得去睇睇


2007-09-04 09:00:29 補充：
此區交通方便, 食肆林立, 將來九龍站的大型商場應用後, 行街買野唔使愁

沙田第一城