不知道現在的我, 夠不夠資格買萬景峰呢?

我估計您是892呎，參考相同單位高層2006年購買約$2,665/呎，即238萬。而現時您的屋苑平均是$2,514/呎，以您是低層單位，估約比高層同類單位平5%計即$2,532/呎，那麼您現時您的單位約226萬(應以銀行估價為準)

而萬景峯的672呎，最平要311萬。
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那麼方程式如下：

海濱花園 售226萬
萬景峯 買311萬
即需按揭85萬，以P-2.9%=4.85%(大銀行P是7.75%)，分10年計(不建議您分太長的供款年期)，每月供款為$8,953.38。
供款佔您倆的薪金為35.01%

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若您不作裝修，把30萬的儲蓄都投入樓價中，而扣起約8萬為律師費、經紀佣及什項等費用。即按揭63萬，以P-2.9%=4.85%(大銀行P是7.75%)，分10年計，(不建議您分太長的供款年期)，每月供款為$6,636.03。
供款佔您倆的薪金為26.54%

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基本上，您們是絕對有能力及實力客。我很欣賞您們很懂得理財，您們並非高薪一族，但已能贖樓及儲到30萬，可見您們是很節檢的，是個踏實的人。

不過，以我個人而言，萬景峯的位置並非優質居住理想環境，它有很多車輛很噪音，空氣一點也不好，加上離地鐵無凌兩可要日曬雨淋，更甚在街市近鄰，衛生並不理想。而且週邊是舊樓林立，景觀一點也不好。

若我是您，要比較此兩個屋苑，我會喜歡海濱。始終位處的地方自成一角，空間清新，及您的單位又望少量海景，缺點是低層；但它的優點比萬景峯仍為多，而且您的單位並非望墳場。

雖則您們絕對有能力可以換樓，但我會覺得您要換，若想近地鐵，不如換去緣楊。若因貪新樓的話，我要勸您要穩重，有時新不如舊。何況新樓的價值太高了，會否再上升呢！記住，買樓既自住，又屬投資保值。任何看不見利潤前景的，都無謂胡亂決定。始終您這樣換樓後，若是再換一些更優質的，我會讚同；但我看到萬景峯並非太吸引。

我會建議您們一是不作任何換樓打算，因您這樣一換把所有的儲蓄都抱掉了。您們並非如新婚客般要買樓才有地方住，所以就算只得十多萬仍要去借9成傾盡去買樓。而且若您們如我估價的是住800多呎，為何不滿足呢？您知嗎？我很明白您的心態，其實海濱一點也不差，只是您的內心那魔鬼在作崇，要您不滿足去住新樓。坦白說，很多新樓的質素並不理想，有滲水等情況。何況我們買樓主要是看業主立案法團有沒有盈餘，有的話，要大廈作大維修一點也不怕。而且新樓的實用面積不高，600多呎分分鐘只得一房。您是因為貪它的露台嗎？這些都只是發展商的賣點，為了付出數百萬買這些賣點，是否值得呢？

做人做事最重要是穩當，任何要冒風險或不設實際的事，都不要去幻想。或許我會寧願拿出十多萬把海濱再作裝修，滿足地長住，倆夫婦一邊儲蓄，有多餘的錢去旅行。更甚您的目標首要為日後退休作籌措，把錢放在袋中為上。

若您們現時沒有樓，基於保值及升值的問題，我會建議您們買樓。但您既然已有了物業，而且是真真正正的資產，多少人還以為買樓是資產，其實仍欠銀行債呢！您要滿足啊！

知足者貧亦樂、不知足者富亦悲。

希望您明白這個道理，您們已很幸福了，不要為供樓而供樓，好好為您們的退休生活作出安排及計劃。好嗎？

而且您有30萬，一點也不少；不如，努力儲至50萬，或更多，為退休著想。

2007-08-24 09:06:59 補充：
或許您想投資保值，我會建議您多買一間物業作收租。以您的積蓄，您可選擇荃灣中心，它仍屬低水，有升值潛力，而且回報十分理想，達至7-8%。若以買一個90萬的單位計，首期3成 $270,0001%佣金 $9,000律師費 $7,500水、電、石油氣及管理費按金 約$4,000-------------------------------------------------------共290,500

2007-08-24 09:14:01 補充：
以現時可租$5,500來計，您的回報是7.13%；向銀行借十年，4.85%，每月供款為$6,636.03。那麼您每月支出為$2,000，而您出租物業十年後，您既贖樓又能保值，或許您們己能儲了錢提早贖樓，那麼又能為計劃退休。而且若物業升值時，您又可吐現。若是借5年，每月為$11,845.63。同樣5年後您既贖樓又升值，我看好年尾此屋苑再升5-10%。而且荃灣區以荃灣中心、荃威花園同樣是大落後，升幅可達10%或以上。而且您們實力客，表面看銀行是會貸款的。我只會建議您們作穩重的投資，任何不設實際及浮跨的行為，我都不會為您們想。始終是血汗錢，不值得胡亂去花。對嗎？

2007-08-24 09:18:16 補充：
以下是中銀的計算機，您可計您的每月供款是多少：http://www.bochk.com/web/tools/calculators/_regular_instalment.xml?section=tools&level_2=calculators&fldr_id=28以下是中原地產物業成交網，它是真實的成交價，是從田士廳取資料的：http://www.centadata.com/ptest.aspx?type=2&code=AEWPPPSOPW

2007-08-24 09:29:49 補充：
或是您把海濱租出，您兩住荃灣中心，雖然面積少一半。此刻最少可租$11/呎，即$9,800。那麼若您選擇5年供款，扣除租金及管理費、差餉，每月供樓實際支出為$3000。這都是一個穩健的投資，又可再儲蓄。我們要做一個有智慧的人，想想如何穩健地保值及將資產放大。您可選擇的出口位是很多的，只是看您如何去選而已。

2007-08-24 11:03:03 補充：
新樓的管理費很貴，因有會所，最少$2/呎。那麼您每月要支付千多元的管理費是否值得呢？

2007-08-24 14:10:17 補充：
記著，每項投資都有風險，事前必須小心計數。要清楚明白可承受的極限是多少，理清自己的位置後才下決定，不要盲目毫無目的地下決定。那麼就算萬一跌市時也不會令您偏離航道。

2007-08-24 15:29:07 補充：
當年正值97年高峯期，七街重建，士發局用了每呎$7,000收購。那麼我會問，您認為發展商會以多少價錢來出售呢？它的成本已多麼重，究竟您買入後，在二手市場仍會有多少升幅呢？有多少人能消化到呢？ 這是一條值得深思的題目！

2007-09-14 03:54:59 補充：
多謝，網友們給我高度評價！謝謝！

我認為銀行唔會批, 你可以自己上一d 大行如 HSBC的網頁內, 選按揭, 再選右手邊已間線的"我可以負擔多少貸款額 ?" 及 "我每月需要供款多少 ?" , 便會更有預算, 可以正確地作打算. 如果選 "我可以負擔多少貸款額 ?" 打入你們每月共有收入$25,000, 打入年利率 : 預多一點為4.8% (因為現時 大部份銀行 P-3.25%, P有些銀行約為 8%), 再打入要供的多少年, 暫預20 年, 再按計算, 便會得出以每月家庭收入作銀行公式計算後的可貸款最高的樓價為 $2,751,666. 這個貸款數目, 已經係要付3成首期($825,500) , 則如果上按揭為$1,926,166, 每月還款為 $12,500, 這個是銀行批核的要求, (每月供款不能佔家庭收入的一半), 因為銀行會擔心收唔到錢. 觀乎現時萬景峰好像最平的單位都過3百萬, 故此按現時家庭收入不足夠按到3百萬樓價的樓, 不過世時無絕對, 如果你賣左手頭上的樓, 你無提供呎數, 所以唔確定, 但差極都有150萬瓜 ?! (同屋苑 : 696呎 160萬, 617呎 148萬不等, 可到地產網頁看最近的成交記錄及價格, 便可大約知道自己的同類型單位在市場上的價格上限及下限為多少啦 ! 如果真的賣到層樓, (因為有時要撞客, 或者未必太多人想買你的單位) 當你收回150萬, 你可以唔止俾 3成首期, 當你比得越多首期, 你的貸款便會降低, 到時你的家庭入息便批到按揭啦 ! 如再買 $3,000,000 的樓價, 比 $1,500,000 作首期, 則問銀行借$1,500,000. 年利息和年期不變 :4.8% 及20年, 每月供款會為 : $9,734. 這樣銀行會批的機會高得多, 因為以你們現時家庭收入都可以負擔.

當然這個只係計算的例子, 購買和按揭首期的問題, 要自己計過可以負擔才好換樓呢 ! 個人認為換樓無可厚非, 但荃灣都有其他5-6年市中心的二手選擇, 未必要追求最貴的 萬景峰羅 !!

首期 : 900,000




你不夠

i think can,t lo