村屋收地問題

如果有人向地主要求買地發展, 土地上有50%建築物是有原地主白紙黑子批准, 其餘50%則由農地改建而成, 建築物建成餘二十年, 地主並無要求拆卸, 但亦無表示允許, 亦不知地主知情與否, 小弟想問:

1. 後者是否"潛建"物?
2. 在收地過程中後者是否缺乏成為"建築物價"的條件, 只能以"農地價"作參考?
3. 地主是否有權要求業主拆卸後者?
4. 若這算是私人賣買活動, 是否不用考慮政府收地的準則?

十萬個謝謝!