請問什么叫 次 級 按 揭?

「次級按揭貸款是指信用評級較差、無法從正常渠道借貸的人所提供的貸款。次級按揭貸款的利率一般較正常按揭貸款為高，而且常常是可以隨時間推移而大幅上調的浮動利率，因而對放款人有較大風險。由於次級按揭貸款的違約率較高，對於貸款商也有較正常按揭貸款更高的風險。」

「美國的次級按揭問題，是導致今次環球大跌市的「元兇」。究竟次級按揭是什麼？對香港有沒有影響呢？

過去十多年，美國樓市暢旺，造就一班業主不斷將物業按上按，用借回來的錢去消費。

在香港，銀行審批樓宇按揭時，會將信貸額控制在樓價七成以內。但在美國，一些投資銀行及對沖基金為了爭取生意，會以高息，甚至零首期，向還款能力不合資格的人提供按揭。由於這類貸款的質素較差，所以被視為次級按揭。金融機構為了攤分風險，將貸款發行成債券，由於回報高，當樓市向上時，吸引不少銀行及基金經理入貨，希望「財息兼收」。

但隨著美國樓市下滑，去年底開始，次級按揭貸款問題開始浮現，多家金融機構要為次級按揭債券撇帳，債券本身亦隨時會變成廢紙。問題最近蔓延至南半球，兩個澳洲對沖基金因為投資次級按揭債券損手，不准基金持有人贖回基金。

學者表示，本港的基金及銀行的投資較少涉及次級按揭，但如果美國房地產出現下調，環球股市將出現危機，港股亦有機會受拖累：「因為負資產出現，被迫銀行要收樓，金融機構要用一個價錢去賣樓，保障自己利益，一些次按基金持有人亦會回贖基金。基金面對回贖壓力，唯有在海外抽調資金來挽救本土市場，抽調時的，一定會考慮容易套現的市場。在亞洲區，當然指香港及新加坡。」

投資基金公會就表示，對沖基金較多持有次級按揭債券，投資者要小心：「一些開放式，讓香港散戶投資的基金，參與次級按揭市場未必很多，反而一些私募及對沖基金，可能較大程度參與這些市場。」她建議市民購買基金時，要清楚基金種類，最好分散投資。 」

曾 淵 滄 專 欄 ： 次 按 風 暴 擴 大 靠 聯 儲 局 出 手 2007/8/6

美 股 又 再 大 跌 ， 大 家 要 加 倍 小 心 。 過 去 兩星 期 ， 每 每 急 跌 之 後 就 出 現 反 彈 ， 因 此 也吸 引 了 不 少 人 博 反 彈 ， 但 是 ， 現 在 股 市 出現 一 浪 低 過 一 浪 的 現 象 ， 博 反 彈 的 風 險 增加 了 ， 相 反 的 趁 反 彈 減 持 會 更 理 想 。
美 國 次 級 按 揭 問 題 已 在 擴 大 打 擊 的 範 圍 ， 現 在 連 內 地 的 一 些 銀 行 也 涉 及 ， 持 有 一些有 抵 押 債 券 ， 而 這 些 抵 押 ， 就 是 次 級 按 揭 。 實 際 上 ， 應 該 說 ， 全 世 界 的 銀 行 、 基金， 或 多 或 少 都 會 涉 及 。
這 整 個 問 題 應 該 從 按 揭 債 券 化 開 始 ， 多 年 前 ， 任 何 人 想 買 房 屋 ， 向 銀 行 借 錢 ， 銀行會 很 小 心 的 評 估 借 錢 人 的 背 景 ， 有 沒 有 固 定 工 作 ？ 每 月 收 入 多 少 ？ 還 款 能 力 如 何？因 此 一 旦 借 債 者 無 力 還 錢 ， 銀 行 就 得 面 對 壞 賬 的 風 險 。
後 來 ， 有 金 融 機 構 發 明 了 按 揭 債 券 這 個 東 西 ， 方 法 是 將 一 些 按 揭 合 約 組 合 包 裝 成一個 「 資 產 」 ， 然 後 發 債 券 賣 掉 ， 金 融 機 構 只 需 要 賺 取 利 率 差 ， 就 可 以 將 風 險 完 全轉介 給 購 買 債 券 的 人 或 機 構 。 比 方 說 ， 這 批 按 揭 平 均 利 率 為 7% ， 就 以 5% 的 回 報 將按揭 當 債 券 賣 掉 ， 賺 取 2% 利 潤 ， 金 融 機 構 賺 了 毫 無 風 險 的 利 率 差 之 後 ， 又 套 回 資金， 再 借 錢 給 另 一 些 人 買 房 屋 。
因 為 按 揭 可 以 當 債 券 賣 掉 轉 介 風 險 ， 於 是 金 融 機 構 借 錢 就 越 來 越 「 手 鬆 」 ， 不 再像傳 統 銀 行 一 樣 嚴 格 審 查 借 錢 的 人 的 信 用 水 平 、 還 款 能 力 。 隨 意 借 ， 任 何 人 都 可 以來借 ， 信 用 審 查 也 許 還 會 做 ， 但 只 是 為 了 訂 利 率 所 用 ， 信 用 差 的 ， 利 率 高 一 些 ， 這些付 較 高 利 率 的 ， 信 用 較 差 的 按 揭 就 是 所 謂 的 次 級 按 揭 。 金 融 公 司 就 把 這 些 次 級 按揭包 裝 成 債 券 賣 掉 。 實 際 上 ， 這 些 由 次 級 按 揭 組 成 的 債 券 ， 該 是 垃 圾 債 券 ， 不 過 ，這個 世 界 永 遠 有 人 認 為 高 回 報 高 風 險 是 值 得 一 試 的 ， 因 此 垃 圾 債 券 一 樣 有 市 場 。 100 萬 張 的 債 券 若 賣 給 100 萬 人 ， 每 人 分 擔 的 風 險 只 是 100 萬 分 之 一 ， 不 過 ， 向 A 金 融機 構 買 入 一 張 ， 再 向 B 、 C 、 D … … 各 買 入 一 張 ， 最 後 手 上 可 能 持 有 的 垃 圾 債券 也可 以 高 達 100 萬 張 ， 如 果 這 批 債 券 全 出 了 問 題 ， 風 險 也 不 小 。



上 世 紀 風 波 殺 傷 力 大
記 得 上 個 世 紀 90 年 代 初 ， 美 國 也 曾 經 發 生 過 垃 圾 債 券 風 波 ， 大 量 垃 圾 債 券 價 格 大幅貶 值 ， 殺 傷 力 也 很 大 ， 使 到 全 球 股 市 跌 兩 成 以 上 ， 美 國 有 一 個 稱 為 Orange 的 鎮政 府更 破 了 產 ， 因 為 這 個 鎮 投 資 了 不 少 垃 圾 債 券 。 解 決 次 級 按 揭 危 機 的 唯 一 方 法 是減 息， 且 看 聯 儲 局 會 如 何 處 理 。

作 者 為 城 市 大 學 MBA 課 程 主 任

次級按揭貸款具有高回報的特征，是金融機構向信用記錄不佳的房屋購買者投放的貸款。由於購買者需支付利率比普通貸款高，巨大的利潤促使金融機構大量提高投放金額。

　　為爭奪美國房地產市場次級按揭的大蛋糕，近年來投行們紛紛大舉收購中小銀行或按揭公司。2003年彙豐控股收購Household　International（後改名為匯豐融資）、去年7月德意志銀行收購Mortgage　IT，均出於迅速進入美國次級按揭市場的考慮。類似的收購還包括摩根士丹利、美林及Saxon　Capital分別對貝爾斯登、First　Franklin及Encore　Credit的並購。


　　2001年至2005年，美國次級按揭貸款額逐年大幅增加，2005年達到6250億美元之多，比2001年放大了5倍。


　　然而，由於次級按揭借貸人的信用難以保證，貸款包含的風險因素相當高。美聯儲基准利率在過去3年內連續提高17次，次級按揭所需的供款也逐步攀升，導致低收入借貸人無力支付還款，部分房屋貸款開始轉換成壞賬。


　　以匯豐控股為例，其次級按揭的客戶主要是沒有信用記錄的墨西哥新移民，同時貸款的有關審批也相當寬松，匯豐控股的客戶拖欠情況從去年開始就明顯趨於嚴重。

　　由被收購的Household　International改名而來的匯豐融資為爭取市場占有率，經營非常進取，彙豐融資的貸款額達到2880億美元，同時又不注重“吸儲”，存款僅1470億美元。去年，彙豐融資只貢獻給彙豐控股5%的利潤，但匯豐控股卻要為其在去年至明年撥備增加18億美元，很可能抹去匯豐控股去年近一半的淨利潤。

聖路易州聯儲銀行行長普爾在公開發言時指出，借予高風險客戶的樓按斷供數字會增加。很多公司借出過量的貸款，又沒有充足的文件證明還款能力。


他及達拉斯儲備銀行行長費沙均認為美國聯儲局有加息的空間。費沙表示，若通脹未能回落，他會十分支持繼續加息。但暫他仍滿意通脹前景，特別是通脹率有可能回落至2％以下。去年全年美國通脹為2.2％。


按揭銀行協會預測今年會有5000億至8000億美元的可調息樓按（adjustable rate mortgage） 須要重訂按息。一些分析指出， 由於過去兩三年按揭利率自歷史低位回升了不少，現水平重訂利率，會使不少業主應付不來，做成廣泛的斷供情。


按息料加 借款人更吃力


研究機構Friedman Billings Ramsey 集團的資料顯示， 在次級樓按市場， 拖欠還款逾90天及那些已被銀行收樓的樓按， 數目已是六年高位。


在樓宇貸款風險大增下，金融機構開始對低入息的借貸人採取關水喉的做法，樓按公司Countrywide指出，該行上月經已減少了向信貸紀錄欠佳的借款放貸，貸出額由12月的37.4億美元，削減了8億美元，幅度達21％。


樓按公司也陸續被降低信貸評級。標準普爾周五便調降了全國第二大次優樓按服務公司New Century Financial Corp的評級，由BB級降至BB-級。