樓齡與升值一問

香港地少人多是鐵定的事實。

多少人有能力購買全新的一手樓呢？例如以一個600餘呎的一手樓，樓價起碼要300多萬或以上，就算是只得數年樓齡的二手600餘呎的樓，樓價也要250多萬起，那麼要供一層數百萬以上的物業，購買者每月支付的供款額要多少，購買者要擁有多少現金才足夠支付3成首期及其他費用呢？是否很多人士或家庭都是中產，甚或富豪呢？

以經濟學角度，人民的收入多數都是呈顯三角形的，即是說最低層的人、最基層的往往是人數最多的一群。有些人用了一生的積蓄都只能購買到數十萬至百多萬的樓，那麼這些價錢的樓會是全新的一手樓嗎？答案肯定是不！那麼價錢已反映了是什麼級數的樓，什麼人會去購買。當然這類物業肯定是樓齡高、面積少、沒有會所、甚或交通偏僻等等的其中一類屋宇。

但我們要知道住房是人類的基本需要，不同種類、不同價錢、不同呎數的物業都有不同的需求。若果當經濟一片向好的時候，只有全新樓才會上升，舊樓的會跌，那麼我可以說這並不是一個自由的經濟體系。經濟學角度裡倡議是自由經濟，何謂自由經濟呢？即是說由經濟學中的基本因素左右，就是供求的問題。

若以樓宇作擬人法的比喻，是否只有年青力壯的人才可生存，而年邁老弱的必需淘汰呢？

其實您首先明確自己買樓的目的及需要，而且必須知道自己的能力可應付的極限到那兒。亦要多從宏觀的角度看事物。

給多一個例子讓您思考，如美孚新村，已超過40多年樓齡，為何它仍是香港交易宗數最多的樓盤，為何銀行願提供高達30年的供樓年期呢？ 為何仍是抄家及投資者活躍的樂園呢？另一例子，如太古城，亦不是什麼的新樓、樓齡亦不輕，為何此刻它的呎價高達超過4000元以上呢？一個700多呎的單位起碼要300多至400多萬才能成交。究竟他們有何價值呢？

經歷了金融風暴後，很多有實力及穩健的人士，看透了一點，銀行最基本的門檻是月薪五成作為供款額的要求，但實力派只會選擇在自己供款能力負擔範圍下大約兩至三成左右，他們並不會如97年般，盲目地把全部身家壓注。所以，現時很多人選擇住樓齡舊少少的樓宇，銀瑪不大，寧願花錢去把室內裝修得美侖美奐。加上，現時很多大型屋苑超過20年樓齡的，都會作大維修，維修後換上雲石的冷氣大堂，媲美全新樓、不銹鋼信箱、玻璃大門、甚或有智能咭出入，有了冷氣的大堂後，管理員心情愉快，態度改善，管理比新樓一點也不遜色。再加上室內，您有本錢極豪華的裝潢也可以。而且新樓因有會所，一個600多呎的單位，管理費每月高達千元以上；但一個已作大維修的屋苑，硬件上己可媲美新樓，但管理費每月仍只需數百元，可以說現時的香港人會比較踏實一點，多從實際的角度出發。

而且，現時有批實力客，會特意購買可雙連的二手物業，然後將它打通，再作豪華有品味的裝修，實行穩重地享受人生。他們不需為供昂貴的新樓而辛苦地供樓，坦白說有多少人會日日光顧屋苑的會所，除了假期，但放假時又喜歡往外跑。但您要知道一個會所，它的保養維修費是有多重，那麼自然羊毛出在羊身上。是否每人都喜歡新樓而屏棄舊樓呢？我想，這是一條值得大家深思的題目。

新樓的會所除了要在管理費中扣除一部份作為日常的維修開支外，它每日開放的冷氣費，由誰來支付呢！加上，會所游泳、健身通通都要每次使用時再額外支付的，並非免費供業主享用。那麼，為何我們不去購買舊的屋苑，當要使用康樂設施時，再到附近的康文署屬下的設備中享用呢！真的要為心理上讓人家知道您是某某全新屋苑的業主而自豪？而虛榮！

做人做事都要踏實，樓齡高的物業都有它的優點，現時的新樓只得7成多的實用面積，那麼有些舊樓不只有8成，甚或8成半的實用，有些樓底高，有些座落於一片綠林圍山中，空氣好，環境清淨。時下的人往往被發展商的虛幻包裝迷倒一切，有些新樓是插針式的座落於市中心，人多車多噪音混雜、空氣污濁、四周破爛沒有維修的舊樓、或是工業大廈圍著。人家看您是漂亮的價值數百萬的新衣裳，而您用了數百萬看人家破舊的四周。

再加上舊樓的業主立案法團已運作多時，他的盈餘有多少，管理質素如何？我們已可查看。現時有些新樓的建築不合格，待入伙數年後，逐漸出現如窗台滲水、天花漏水、牆身破裂、座廁出現問題等等情況，絕對是絲空見慣的事。

購買有質素、樓齡高、價錢合理者的業主是有智慧的投資與否，真的讓人思索。

2007-08-09 12:20:10 補充：
中型屋苑，如荃灣中心、得寶花園、沙田第一城等，都是用家及投資者的樂園。雖然樓齡已有20多年，近來他們的上升幅度亦很強勁。而且這些屋苑有一共通之處，都長期有投資者進駐的，可以說它們都擁有一定程度的優點與吸引力，不然怎會有人願在這些屋苑中作投資呢？而且銀行亦能為他們做到長達20年的按揭。

2007-08-09 17:10:04 補充：
若是位於屯門又屬單幢物業，建議您應謹慎考慮，若它仍未維修，日後它的大廈維修費定會很昂貴，因伙數少，管理費亦不平宜。就算有業主立案法團，多數變成流會，即死會。因業主人數少，沒人願義務長期去參與；而且肯定法團盈餘不會有太多。除了有負責任的物業管理公司外，通常屋苑的數目管理權都屬業主立案法團的。恆基喜歡在深水埗、屯門及元朗等建單幢樓，實用不足。加上地域交通問題，多數租客喜歡市區，個人建議您選擇荃灣的荃灣中心。

2007-08-09 18:35:08 補充：
個人建議您選擇荃灣的荃灣中心、牛頭角的得寶花園、沙田的沙田第一城等主群屋苑。

都未必嘅, 要睇埋地點位置,景觀,有冇裝修,邊個做發展商,培套設施,會所,係唔係名校網?交通方唔方便呀? 有冇業主立案法團? 屋苑做左大維修咩呀? 同區有冇大量樓宇供應等?
好似太古都冇乜下趺啦! 反而反映得好快tim !都係睇供求嘅姐!

樓齡與升值一定是有關係 , 除非你是一些大型的屋苑 , 例如是美孚,太古城等等 ,
否則樓齡會非常影響升值能力 , 而且銀行按揭是與樓齡掛勾 , 樓齡越舊能按揭
的年期相對會少 , 買家負擔不起就不會買 , 轉手能力便弱了 , 自然升值也難 ,
超過二十年的樓宇 , 買家都會考慮維修保養問題 , 就算你用來出租 , 也會負擔
部份內部維修 , 這也要計算在你的成本中 . 如果你買的是"用家樓" , 即是正常家
庭用來自住的 , 樓巿好不好也不會太大影響 , 如果是"炒家樓" , 即是經常有大量
買賣的樓房 , 很多投資者用來轉手的 , 才會考慮巿場因素 . 其實以我經驗來說 ,
樓一層自住就夠 , 有多餘錢不如投資長線的實力股票 , 可以說是 " 乾手淨腳 "


2007-08-10 10:22:03 補充：
買樓切忌單橦式物業 , 無論哪個地產哪個管理都沒用 , 單橦的維修管理分攤人數少 , 一有大型維修死硬 , 大多數無力負擔維修費用的舊樓 , 也是單橦式的 , 超過二十年的單橦式千萬不要買 , 現在年代不同了 , 沒人會想一層樓住到老 , 不過單橦式舊樓想出售真的難難難 , 相信你的代理一定很出力遊說你買 , 業主難得甩身 , 付兩倍佣金都願 .