次按是甚麼?

次級按揭 (sub prime mortgage lending)


　　次級按揭貸款具有高回報的特征，是金融機構向信用記錄不佳的房屋購買者投放的貸款。由於購買者需支付利率比普通貸款高，巨大的利潤促使金融機構大量提高投放金額。

　　為爭奪美國房地產市場次級按揭的大蛋糕，近年來投行們紛紛大舉收購中小銀行或按揭公司。2003年彙豐控股收購Household　International（後改名為匯豐融資）、去年7月德意志銀行收購Mortgage　IT，均出於迅速進入美國次級按揭市場的考慮。類似的收購還包括摩根士丹利、美林及Saxon　Capital分別對貝爾斯登、First　Franklin及Encore　Credit的並購。


　　2001年至2005年，美國次級按揭貸款額逐年大幅增加，2005年達到6250億美元之多，比2001年放大了5倍。


　　然而，由於次級按揭借貸人的信用難以保證，貸款包含的風險因素相當高。美聯儲基准利率在過去3年內連續提高17次，次級按揭所需的供款也逐步攀升，導致低收入借貸人無力支付還款，部分房屋貸款開始轉換成壞賬。


　　以匯豐控股為例，其次級按揭的客戶主要是沒有信用記錄的墨西哥新移民，同時貸款的有關審批也相當寬松，匯豐控股的客戶拖欠情況從去年開始就明顯趨於嚴重。

　　由被收購的Household　International改名而來的匯豐融資為爭取市場占有率，經營非常進取，彙豐融資的貸款額達到2880億美元，同時又不注重“吸儲”，存款僅1470億美元。去年，彙豐融資只貢獻給彙豐控股5%的利潤，但匯豐控股卻要為其在去年至明年撥備增加18億美元，很可能抹去匯豐控股去年近一半的淨利潤。

聖路易州聯儲銀行行長普爾在公開發言時指出，借予高風險客戶的樓按斷供數字會增加。很多公司借出過量的貸款，又沒有充足的文件證明還款能力。


他及達拉斯儲備銀行行長費沙均認為美國聯儲局有加息的空間。費沙表示，若通脹未能回落，他會十分支持繼續加息。但暫他仍滿意通脹前景，特別是通脹率有可能回落至2％以下。去年全年美國通脹為2.2％。


按揭銀行協會預測今年會有5000億至8000億美元的可調息樓按（adjustable rate mortgage） 須要重訂按息。一些分析指出， 由於過去兩三年按揭利率自歷史低位回升了不少，現水平重訂利率，會使不少業主應付不來，做成廣泛的斷供情。


按息料加 借款人更吃力


研究機構Friedman Billings Ramsey 集團的資料顯示， 在次級樓按市場， 拖欠還款逾90天及那些已被銀行收樓的樓按， 數目已是六年高位。


在樓宇貸款風險大增下，金融機構開始對低入息的借貸人採取關水喉的做法，樓按公司Countrywide指出，該行上月經已減少了向信貸紀錄欠佳的借款放貸，貸出額由12月的37.4億美元，削減了8億美元，幅度達21％。


樓按公司也陸續被降低信貸評級。標準普爾周五便調降了全國第二大次優樓按服務公司New Century Financial Corp的評級，由BB級降至BB-級。

花旗銀行副總裁兼投資策略及研究部主管昨天表示，雖然未來美國可能會再有金融機構因次級樓按問題而破產，不過都只屬個別的情？，對美國整體消費及經濟沒大影響，料聯儲局今年第3季會開始減息四分之一厘，而近日已注意有資金回流中、港市場的情？，預期在未來本港銀行拆息回落下，香港銀行有條件在下半年跟隨美國減息。

　　潘國光指出，現時出現問題的次級樓按，其借款人多屬消費能力低的一群，在美國銀行體系以至個人的資金都充裕下，料有關問題只會輕微影響消費信心，但整體經濟今年將可軟？陸，不會陷入衰退。

　　潘國光表示，近日聯邦儲備局已明顯轉變口風，暗示息口已經見頂，甚至隨時可以減低息率，他預計美國今年會在第3季減一次息。

　　至於香港會否跟隨，潘國光就指最近資金流向回轉中、港市場，料未來拆息再抽升的機會不大，如未來拆息回落至3.8至3.9厘的水平，本港將有條件跟隨美國減息，屆時就會出現負利率(即存款利率低于通脹)的情？。

中了, 次按是物業第二次按揭!