什麼叫做環保露台?

所謂「環保露台」，其實並非什麼新的事物。香港早期的唐樓和殖民地建築，如香港大學陸佑堂、灣仔警署等，都設有露台﹝俗稱「騎樓」﹞。當時空調並不普及，樓宇設計著重天然採光及通風，露台正好發揮緩和氣溫的作用，一方面可以遮擋陽光直射進室內，以減低室溫；另一方面，下雨天也不用把窗戶關上，保持室內通風。到後來城市不斷發展，土地價值變得極為珍貴，當露台及室內面積同樣需要計入建築面積時，現實的發展商便捨棄露台，情願多建室內面積，以增加利益。

直到二零零一年，政府為了推動環保及創新建築設計，便以「豁免計入建築面積」作餌，鼓勵發展商多建露台和空中花園等，為住戶提供綠化康樂的地方，改善市民居住環境的質素。在零一年及零二年，屋宇署連同地政總署及規劃署，推出了兩份「聯合作業備考」(Joint Practice Notes)，把一系列的環保設施 (Green Features) 豁免計入建築面積內，該等設施包括露台、工作平台、加闊的公用走廊及升降機大堂、公用空中花園、公用平台花園、預製組件外牆及郵件派遞室等。除公用花園及預製組件外牆外，其他獲豁免面積不能超過總樓面面積的百份之八。

至於有報導指因為政府沒把建築面積上限包括在地契中，致令嘉亨灣的發展商可「獲贈」逾十萬呎樓面面積的環保設施，價值數以億計，這個說法實在有商榷之處。既然環保設施是政府鼓勵興建，並以豁免計入建築面積作誘因；那麼，明明是誘因，便不能說成是利益輸送了。至於這樣的誘因是否太過吸引，便是程度上的問題。發展商賺多了錢，是否就等於政府庫房有損失﹖筆者認為，兩者並沒有必然關係。

可是，政府把環保設施豁免計入地積比率，再加上早已豁免的窗台、住客會所等，令近年興建的樓宇總面積比以前增加了一成多，增加了建築密度，便衍生了另一個問題。樓宇的體積增加了，無論是橫向發展或向高空發展，都免不了對城市整體的採光及通風有負面影響。新發展經常造成圍牆效應（wall effect），影響鄰近樓宇及整個城市的景觀。就算在高層開個空中花園，也只有令建築物長得更高。在不少新市鎮，公園大部份的面積都被鄰近五十層高的住宅樓宇的影子籠罩著，看不見陽光。

因為政府要推廣環保意識,特許發展商起樓時將環保露台面積唔計入可建樓面面積,明義上係送俾買家,但實際上已經計入實用面積當中,所以實際少咗單位面積( 咁就冇禁實用 - 除非`連露台都放埋傢俱用盡佢 - 其實你都俾咗錢, 跟本唔算送) 只不過係發展商買樓手法之一, 不足為奇!!!!

參考網友介紹：(留意紅色字部份)
http://hk.knowledge.yahoo.com/question/?qid=7007041705458
地積比率 (Plot Ratio - PR) x 地盤面積 = 可建總樓面面積 (Gross Floor Area - GFA).
地積比率係一個無單位的數, 窗台等地方的面積係豁免計入 GFA.
1. 符合特定條件的窗台 (例如每間房只能有一個窗台獲豁免, 窗台向外伸出不多過500mm等) 才可獲豁免計入建築物的 GFA 之內.
2. 符合特定條件的環保露台才可獲豁免計入建築物的 GFA 之內. 而其中一個條件, 是若同一房間內同時有窗台和露台, 露台面積不會獲得豁免.
3. 其實除了窗台和環保露台, 還有很多其他地方可以申請豁免計入建築物的 GFA 之內, 例如大廈的機房, 停車場等. 屋宇署發出的作業備考有列明批准的準則.
政府批准豁免的原因有很多, 但大原則是想給予發展商設計上較大的彈性, 亦鼓勵他們引入一些環保及創新的設計.
4. 環保露台其實只是一個普通露台. 只因當時推出露台和其他一系列的設施可申請豁免計入 GFA, 是政府鼓勵環保及創新的樓宇設計的措施之一, 所以人們才加上「環保」兩字.
該措施的原意是改善新樓的居住環境及質素. 以往露台只是豪宅的專利, 現在由於可免計入 GFA, 加設露台的成本效益相對提昇 (露台建築成本有限, 又可以賣錢, 但由於 GFA 有上限, 以往加露台整體上便要減少單位的面積, 即減少了最值錢的地方. 現在則無此問題), 所以發展商會有更大意欲在豪宅以外的住宅加設露台.
政府有政府的想法. 至於窗台和露台對買家是否有用或物有所值, 見仁見智.