如何處理房子過戶及稅金問題?

1. 土地及建物（房屋）移轉現值是依公告土地現值及房屋課稅現值核課各項稅款。
土地及建物（房屋）之贈與或買賣移轉需申報土地增值稅、契稅、贈與稅。
核算贈與稅稅額如蠻多的．．，房子如果是透天厝就可以辦理分年過戶。假設：今年移轉過戶持分二分之一，只要申報繳納持分二分之一的契稅、土地增值稅、贈與稅、地政移轉規費及印花稅等，明年再將剩餘持分移轉過戶，所有權合併為全部。（但是如委託代書辦理，今年收一次代書費，明年會再收一次代書費。）
核算土地增值稅稅額如蠻多的，如以「買賣」方式移轉過戶，而房屋也沒有出租或營業使用（需已申請自用住宅課徵地價稅及房屋稅），即可申請一生一次以自用住宅用地課徵土地增值稅。（適用 10% 優惠稅率）
如以「贈與」方式移轉過戶，不能申請一生一次以自用住宅用地課徵土地增值稅。
（請參考網址：http://www.citax.gov.tw/news/C_a1.asp?newsto=%A4g%A6a%BCW%AD%C8%B5%7C）
土地移轉現值：請參考土地登記謄本之公告土地現值或上網查詢。
建物（房屋）移轉現值：請參考房屋稅繳款書之房屋現值或至稅捐處申請房屋課稅現值。
※公告土地現值網址：http://www.land.moi.gov.tw/chhtml/landvalue.asp?cid=100
※土地增值稅試算網址：http://www.citax.gov.tw/DATAquery/a1.asp
※契稅試算網址：http://www.citax.gov.tw/DATAquery/a2.asp
2. 銀行房屋貸款部份，如房屋登記為三人共同持有，以後這三人再購屋就不能再享用首次購屋貸款的權利。
3. 依稅法規定三等親內之財產移轉，需申報贈與稅。每人每年之贈與免稅額為111萬元，超過部份需繳納贈與稅。
三親等內之財產移轉，如果是以「買賣」方式辦理移轉登記，仍需申報贈與稅，並且提出支付價款憑證及簡要說明支付流程、資金來源證明文件，經國稅局查核無誤後，則免繳納贈與稅。（如：因貸款取得時，需檢附償債能力證明）
贈與稅計算方式：（贈與總額－免稅額）x 稅率－累進差額＝需繳納稅額
4. 過戶需準備資料
贈與人：身分證影本、印鑑章、印鑑證明書、土地所有權狀、建物所有權狀、房屋稅繳款書影本（或至稅捐處申請房屋稅現值證明）、土地登記謄本
受贈人：身分證影本、普通印章
5. 「贈與」或「買賣」移轉程序：
申報土地增值稅、契稅＝＞申報贈與稅＝＞贈與或買賣移轉登記
一、申報「土地增值稅」需附文件：（稅捐處申報）
(1)土地增值稅申報書（稅捐處提供）
(2)身分證影本（贈與人及受贈人）
(3)土地所有權狀影本
(4)贈與或買賣所有權移轉契約書影本（有黏貼印花稅）
(5)土地登記謄本影本（需至地政事務所申請）
二、申報「契稅」需附文件：（公所或稅捐處申報）
(1)契稅申報書（公所或稅捐處提供）
(2)身分證影本（贈與人及受贈人）
(3)建物所有權狀影本
(4)贈與或買賣所有權移轉契約書影本（有黏貼印花稅）
(5)房屋稅繳款書影本或房屋稅現值證明（需至稅捐處申請）
三、申報「贈與稅」需附文件：（公所或國稅局申報）
(1) 贈與稅申報書（公所或國稅局提供）
(2) 身分證影本（贈與人及受贈人）
(3) 契稅繳款書影本
(4) 土地增值稅(免)繳款書影本
(5) 贈與或買賣所有權移轉契約書影本（有黏貼印花稅）
四、「贈與」或「買賣」所有權移轉登記（至地政事務收件）
需附文件：
(1)土地登記申請書（地政事務所提供）
(2)贈與所有權移轉契約書正副本各一份（地政事務所提供）
(3)身分證影本（贈與人及受贈人）
(4)印鑑證明一份（贈與人需至戶籍所在地之戶政事務所申請）
(5)土地所有權狀
(6)建物所有權狀
(7)契稅繳款書收據
(8)土地增值稅(免)繳款書收據
※印花稅需至郵局購買。（土地及建物（房屋）移轉現值x0.1%）
※ 如自己或家人想自行辦理，公所、稅捐處、國稅局、地政事務所有提供申報書、相關表格及範例，如有疑問也可以請教承辦人員或志工！

遺產及贈與稅法
第 21 條：贈與附有負擔者，由受贈人負擔部分應自贈與額中扣除。
第22 條：贈與稅納稅義務人，每年得自贈與總額中減除免稅額一百萬元。
另依財政部94年12月14日台財稅字第09404587540號公告，贈與日期自95年1月1日起適用贈與免稅額為111萬元。
贈與稅稅率：
超過67萬元以下4%
67萬元至189萬元稅率6%減累進差額$13,400元
189萬元至312萬元稅率9%減累進差額$70,100元
312萬元至434萬元稅率12%減累進差額$163,700元

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過戶有買賣 贈與 繼承等方式
除繼承之外都要課稅
或是
利用每年110萬左右的贈與免稅額
逐年部分過戶
也可以避稅

代書的部分要找認識的比較好
(該給的錢一樣照給只是辦的時間會快一些)
貸款有工作穩定信用最佳的去談
利率會較佳(軍公教最棒了 銀行的愛用客戶)

寡人在去年也是自己辦了房子過戶(母親給兒子)，首先除了代書以外，只有屋主和接受者才可以親自辦，法律規定不能委託別人辦

理，另外辦理程序相當麻煩，寡人當初自己辦大概花了41天，結果是拜託地政事務所的義工媽媽教朕如何填寫表格，搞了很久才過戶完成。

第一 先去地政事務所拿申請書並申請地籍騰本，所需要的文件在申請書上有寫，至於如何寫？有很多朕當初也都看不懂，像地

目、地號、坪地換算.....等等！地政所的員工都假裝很忙根本不會幫你，他們只會跟你講寫錯了請回去改，當初是穿黃背心制服的

義工媽媽出手救朕的，他們大都有代書經歷的背景，寫完之後不要送件，要去稅捐稽徵處申請繳納所謂的增值稅、贈與稅、過戶

規費等等，看你們是要繳那一項，然後又是一大堆規定表格要寫
，其中有幾項要去國稅局辦理繳稅證明(朕忘了是那幾項)，然後又

是一堆文件要寫要送件，所以要先從地政事務所開始，一直到跑完稅捐稽徵處和國稅局後，又回到地政事務所辦理過戶。其中的

規費(雜七雜八的一堆)大概需要1500元，這三個地方不是一送件當天就會完成，一個環節有時最高要等一個星期或幾天才會通知你

去拿件然後繼續跑下一個環節，另外你們現在若沒有印鑑證明，那還要多跑一個戶政事務所辦理申請。寡人當初過戶的房子隔了

將近二十年，所以在增值稅部份就繳了十七萬多，贈與的部份又繳了二萬多。

銀行部份當初母子兩人一個是屋主一個是保證人，過完戶後立場互換所以銀行不介意，像你們的情況最好先問過貸款銀行後了解情況後比較好。

基本上除非你們另有門路，不然是不可能閃過贈與稅這關，金額多寡要看該房子的價值，當初你們的代書辦了一個月，有時不是他慢，是那些公務員在拖時間的。

最後首購貸款的部份，只能登記在一人名下，此人不能有其他不動產，日後再購屋就不能再享受權利了。

盡寡人綿薄之力，希望對你們有所幫助，自己辦過戶很累很辛苦，不過若讓你們辦過了，那成就感也是滿快樂的~~~欽 此