問何謂「建築面積」、「實用面積」、「補地價」、「地租」、「差餉」？

「建築面積」

住宅物業的「建築面積」，至今還沒有統一的定義，其涵蓋的範圍會因個別建築物而異，一般包括以牆壁圍繞，由個別單位所佔的樓面面積及連同單位一併出售的閣樓、窗台、平台、天台或花園（有些還包括冷氣機位）等地方的面積的總數值。較常見的現象是把窗台及冷氣機位所佔的面積計算入一個出售單位的總「出售面積」之內。

「實用面積」

一個單位的「實用面積」是指單獨分配給該單位的樓面面積，其中包括露台和其他類似設施的面積，但不包括公用地方的面積，例如樓梯、升降機槽、大堂和公共廁所等。這「實用面積」是單位圍牆內所包含的面積，按實際情況量度至外牆的外表面或與相鄰單位共有的分隔牆的中線。該單位與光井、升降機槽或任何類似直槽、或公用地方的分隔牆，應視作外牆處理，它的整個厚度應包括在內。單位內所有的間牆和支柱都應包括在內。

「補地價」

香港的土地制度是leasehold system。有別於某些國家的freehold system，香港的所有土地，除了中環聖約翰座堂那一幅，都是屬於政府的。所謂賣地，其實是政府批出一定年期的土地契約， 將土地出租。（類似租屋那樣）。

港英時期批出的地契年期通常有999年，99年，75年等。而中英聯合聲名之後， 因"50年不變"的關係，回歸前後新批出的地契年期不會超越2047年6月30日。地契到期之後，政府有權決定是否繼續將該地出租或是收回，就如租樓租約到期時一樣。而地價，就像是一筆過付出地契年期內的租金。

甚麼是補地價和補地價的計算方法︰正如租樓的租金一樣，土地的價值會因市場上的供求，經濟環境等因素而改變，不同的土地用途也有不同的價值。但政府賣地，是按土地在賣地那時的價值釐定地價， 批出地契正如簽訂一份合約，若土地業主按合約內容(地契條款)使用該土地，那即使土地昇值， 政府也不能隨意』“加租”。

「補地價」就類似租樓加租，有兩個情況政府可以要求「補地價」︰

1. 修訂地契條款

若業主想修訂地契條款，例如改變土地用途， 修改發展密度的限制等. 若修訂後地價有所提昇，那業主便要付出修訂前後地價的差額作為代價，即"補地價"。

例子1: 將一幅新界農地改為住宅用地，那要補的地價就 = （修訂後的地價 - 修訂前的地價） = （住宅用地的價值 - 農地的價值）。

例子2: 將一間學校重建做住宅，學校一類的非謀利/慈善用地，批出時通常只收取象徵式的地價， 那就不能像例子1那樣用市場價格去計算修訂前的地價。這種情況下改變用途要補的地價 = （修訂後的地價 - 批出時象徵式的地價）。

2. 地契到期

像租樓一樣，約滿可以續租，業主也可以加租。所以當地契到期時，政府若決定將土地續租，可以要求"補地價"。那所補的地價就 = （土地續租時的價值 - 原有地契批出時的價值）。

「地租」

香港的私人土地一般由政府以「批地」形式，即以政府租契（「官契」）租出。承租人（即「業主」）須向政府繳付地租（前稱「地稅」），以換取在租契文件所指明的年期（即租賃期）內擁有和佔用土地的權利。

所有新界及新九龍界限街以北的土地契約已於1997年6月27日屆滿。但根據《中英聯合聲明》附件三的規定，1997年6月30日前屆滿的不可續期土地契約可以不用補繳地價而自動續期至2047年6月30日，惟須由續期日起繳交一項新地租。此外，在1985年5月27日（即聯合聲明的生效日期）後批出的土地契約，不論位於港島、九龍還是新界，均須由1997年7月1日起繳交新地租。

新地租的評估及徵收受《地租（評估及徵收）條例》（第515章）規限。

地租是根據物業應課差餉租值的3%而釐定，日後也會按照應課差餉租值的變動而調整。

「差餉」

差餉是就房產物業徵收的稅項，是香港其中一種間接稅，所得的收入成為政府一般收入的一部分。

差餉是按照物業的應課差餉租值再乘以一個百分率徵收的，該租值是假設物業在指定的估價依據日期空置出租時，估計可取得的合理年租而計算。

以 2007-2008 財政年度而言，差餉徵收率為5%，估價依據日期則為2006年10月1日。

「地積比」(Plot Ratio)

簡單d講係一個用黎限制發展商起樓規模的指標

eg:土地面積=100萬平方尺
地積比=5倍
----->可建樓面面積=5x100萬平方尺
---------->那麼地產發展商可以係塊地起出總樓面面積500萬平方尺既樓宇

但以上例子並唔代表發展商可以係塊地任起500萬平方尺既樓
通常地積比都會同"site coverage (地盤覆蓋率)" 及 "樓宇高度限制"一齊用
被免發展商起d太高既樓或起d密密麻麻既樓

香港的物業的面積常以「呎」為單位，請問「呎」是不是指「平方呎」？

根據1976年制定的《十進制條例》(第214章) 及1987年制定的《度量衡條例》(第68章)，香港政府已全面採用十進制單位 (metric units) 取代其他非十進制單位。所以，凡計量長度，所依據的計量單位便是米；凡計量面積，所依據的計量單位便是平方米。

例如根據《建築物條例》(第123章)呈交給屋宇署的建築圖則和文件，便要按規定採用十進制單位。

房屋署身為一個政府部門亦需要跟隨有關規定。

至於私人發展商在賣樓期間會把面積由平方米化作平方尺，純粹方便買家，因香港人已習慣性使同英尺來量度樓宇的面積。如你有留意，售樓書內亦有細字說明，所有樓宇面積及資料是以屋宇署最後審批的圖則為準。

2007-05-23 22:45:22 補充：
要換算也不難，1平方米 = 10.7639平方呎。例: 30平方米 = 30 X 10.7639 = 322.92平方呎 (即約323平方呎)leasehold system = 批租制度/ 租地制度freehold system = 永久業權 / 永久自由處置的業權leasehold 係有期限的，freehold 係永久（沒有的期限的）。