2007下半年二手樓價升或跌的理據

大屋苑頻現供樓平過租 (2007-03-07 06:05:01)

(綜合報道) 廣 告



(星島日報報道)去年樓市表現慢熱，但租盤需求卻穩增，造就租金升幅跑贏大市的現象，差餉物業估價署將於今日公布《香港物業報告2007》，報告顯示去年租金及樓價均告上升，不過，租金表現卻大幅拋離樓價，印證供樓平過租的情況，進一步催化投資者，追逐爭購高回報的大型屋苑。
　　有業內人士預期，本年投資客入市比例將繼續上升，現時「供樓平過租」的屋苑如沙田第一城、荔枝角美孚新及牛頭角淘大花園等，投資客比例均顯著攀升，預期更可望增至達三成。

　　差餉物業估價署今日將公布的《香港物業報告2007》，據初步統計數字顯示，去年整體私人住宅售價指數較○五年全年數字，錄得零點六五個百分點的升幅﹔而租金方面亦繼續穩步上升，去年整體租金指數，較前一年上升百分之五點九，當中大型單位租金升百分之七，中小型單位升百分之五點八，更是自○三年谷底以後，租金升幅連續第二年跑贏樓價升幅。

　　資深產業測量師彭兆基指出，去年上半年一手供應較少，而下半年發展商以貼市價推出一手物業，由於一手樓價往往帶動二手市場，故直接令去年整體銷售物業的價格升幅收窄，加上租務管制條例放寬等影響，令大市出現租金升幅高於樓價升幅的情況﹔故此近年部分一手供應較多的區域如將軍澳、馬鞍山，以及荃灣二屋苑等，亦出現供平過租的物業。

　　以沙田第一城三十六座中層H室為例，面積三百八十九方呎，成交價約一百一十五萬元，以七成按揭、息口為四厘八七、二十年還款計算，每月供款約五千零七十二元，較每月租金約五千五百元，低近四百三十元。

　　美聯助理區域經理梁仲維表示，荃灣區有不少「供平過租」的物業，當中主要以細單位為主，區內如荃灣中心及荃威花園等個別單位，不少物業月供僅約逾四千元，而月租則為五千元﹔其中近日一名租客由租轉買，以逾八十三萬元購入荃灣中心一中層單位，月供僅約三千多元，惟該盤月租逾四千元，反映受「供樓平過租」的實況。

　　事實上，去年租金升幅連續第二年跑贏樓價升幅，○五年租金升幅較○四年上升一成二，而去年整體租金上升近百分之六，升幅是有所收窄。

　　中原新界區董事王浩聰表示，減息及減印花稅等利好因素刺激下，不少原本租住物業的租客，有感過去一年租金累積一定升幅，加上今年樓市穩定，現階段供樓明顯較租樓更為划算，令租轉買情況明顯增加，其中新界區如荃灣、屯門及沙田一帶，因為百餘萬元物業供應充裕，成為租轉買的活躍地區。

　　王氏指出，如荃灣區為例，不少屋苑均為入伙不久的新樓，個別入場呎價不足三千元，由於租金回報普遍在三至四厘，隨租金持續上揚，而買賣交投氣氛暢旺，不少租客在租住物業一段時間後，即使租金與供樓開支相若，均傾向入市做業主，尤其一些二百萬元以下的物業，租轉買的情況會最明顯，其中新界區因新樓供應充裕，料租轉買的個案會續升。